“Nỗi buồn” của nhà liền thổ Hà Nội

Nguồn cung thấp, giá giảm sâu

Theo báo cáo về thị trường nhà ở Hà Nội quý III/2023 của CBRE, với phân khúc nhà ở gắn liền với đất (biệt thự, nhà liền kề) ghi nhận 710 căn mở bán mới từ 5 dự án, tập trung tại phía Bắc, phía Tây và Hưng Yên. So với quý II, lượng mở bán mới tăng gần gấp 5 lần. Còn trong 9 tháng đầu năm, tổng nguồn cung mới đạt khoảng hơn 2.100 căn, tuy giảm 81% so với cùng kỳ năm 2022 nhưng cao hơn cùng kỳ các năm 2021 và 2020.

“Nguồn cung mới trong quý III cũng như trong 9 tháng đầu năm nay đều thấp hơn đáng kể so với khoảng thời gian từ quý II tới quý IV/2022 (giai đoạn cao điểm đột biến về nguồn cung khi đạt hơn 16.000 căn chào bán mới).‏ Mặc dù vậy, lượng nguồn cung mới trong 9 tháng đầu năm 2023 đã tương đương với nguồn cung mới theo quý trong giai đoạn từ quý I/2018 tới quý I/2022”, CBRE nhận định.

Về tỷ lệ hấp thụ, khoảng 910 căn nhà liền thổ được bán ra trong quý III, tăng 51% so với quý II. Tính chung 9 tháng đầu năm, khoảng 2.580 căn được bán ra, vượt tổng nguồn cung mới mở bán trong kỳ. Đa số các căn này tập trung tại những dự án đô thị lớn ở phía Đông và một dự án ở huyện Mê Linh mở bán đợt tiếp theo. ‏

‏Số liệu của CBRE cũng chỉ ra, về giá bán, giá bán sơ cấp trung bình trong quý III đạt 185 triệu đồng/m2, giảm gần 5% theo quý và 6,7% theo năm. Lý do là bởi quý III ghi nhận thêm quỹ hàng mới từ các dự án ở ngoại thành Hà Nội như Sơn Tây hay Mê Linh sở hữu mức giá thấp hơn những dự án ở gần trung tâm. ‏

‏Ngược lại, giá bán trên thị trường thứ cấp vào cuối quý III đã tăng trở lại sau 3 quý giảm liên tiếp (kể từ quý IV/2022). Giá trung bình của nhà liền thổ Hà Nội trong quý vừa qua đạt khoảng 156 triệu đồng/m2, tăng nhẹ gần 1% theo quý. Tuy nhiên, nếu so với cùng kỳ năm ngoái (thời điểm giá thứ cấp nhà liền thổ đạt đỉnh) thì giá trung bình quý III lại giảm khoảng 12%. ‏

‏Xét theo khu vực, nhiều dự án tại Đan Phượng được hưởng lợi từ các dự án giao thông lớn như Vành đai 3,5 hay Vành đai 4 khởi công vào cuối quý II, giá bán có tăng trung bình 5% theo quý. ‏

‏CBRE đưa ra dự báo, trong quý cuối cùng của năm 2023, nguồn cung mới của phân khúc nhà ở gắn liền với đất tại Thủ đô sẽ có thêm khoảng 800 căn bổ sung. ‏

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Cấp cao CBRE, chi nhánh Hà Nội nhận định: “Thị trường nhà ở Hà Nội đã bắt đầu có những chuyển biến tích cực hơn trong quý III nhờ mặt bằng lãi suất giảm và các chính sách bán hàng linh hoạt từ chủ đầu tư. ‏

‏Mặc dù lượng nguồn cung mới còn ở mức hạn chế, song dự kiến sẽ có sự cải thiện trong quý IV. Bên cạnh đó, nhiều khả năng thị trường sẽ ghi nhận thanh khoản tốt hơn với sự hỗ trợ của mặt bằng lãi suất và tâm lý mua nhà tích cực hơn vào thời điểm cuối năm”.

Thị trường dần có giao dịch trở lại

Theo Báo cáo Cushman & Wakefield, quý I/2023 cho thấy không có nguồn cung nhà liền thổ mới, tuy nhiên, nguồn cung qúy II đã được cải thiện với 102 căn được mở bán, nhưng vẫn giảm 92% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung quý này chủ yếu đến từ giai đoạn tiếp theo của dự án hiện hữu HUD Mê Linh Central, và lượng mở bán mới đến từ dự án Rue De Charme.

Những dự án có lượng tiêu thụ quý này đều là nhưng dự án có pháp lý đầy đủ, hạ tầng đồng bộ và đa dạng tiện ích. Chính vì vậy, thị trường đã từng bước có giao dịch trở lại với lượng tiêu thụ trong qúy II/2023 ghi nhận bán được 48 căn, tăng 37% so với quý trước nhưng vẫn giảm 96% so với cùng kỳ năm trước.

Về giá bán, đa số các chủ đầu tư vẫn giữ nguyên giá nhưng đồng thời cũng đưa ra các chính sách bán hàng ưu đãi theo tiến độ thanh toán. Tuy nhiên, sự khan hiếm dự án cao cấp và sự đóng góp của các dự án mới nằm ở khu vực vùng ven Hà Nội có mức giá thấp hơn đã kéo giá sơ cấp trung bình nhà liền thổ toàn thị trường quý II/2023 giảm 44% so với quý trước và giảm 39% so với cùng kỳ năm trước, đạt 4.150 USD/m2.

Một số dự án đáng chú ý từ 2023 gồm có Mailand Hanoi City của Phú Long với 264 ha, Him Lam Vĩnh Tuy của chủ đầu tư Him Lam với 2,17 ha, và Vinhomes Cổ Loa đến từ chủ đầu tư Vinhomes với 384,8 ha.

Theo Cushman & Wakefield, một số tiêu điểm pháp lý có tác động đến thị trường nhà ở trong năm 2023 như: Nghị định số 35/2023/NĐ-CP (Sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng); Nghị định số 10/2023/NĐ-CP (Sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai); Quyết định số 1123/2023/QĐ-NHNN (Về lãi suất tái cấp vốn, lãi suất tái chiết khấu, lãi suất cho vay qua đêm trong thanh toán điện tử liên ngân hàng và cho vay bù đắp thiếu hụt vốn trong thanh toán bù trừ của ngân hàng nhà nước Việt Nam đối với tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hang nước ngoài); Thông tư số 11/2022/TT-NHNN (Quy định về bảo lãnh ngân hàng).

Mặt khác, trong quý II/2023, Hà Nội chứng kiến nhiều công trình cơ sở hạ tầng tiến hành khởi công. Cụ thể: Ngày 25/6/2023, TP. Hà Nội, Bắc Ninh và Hưng Yên cùng khởi công đường Vành đai 4 vùng Thủ đô, dài 112 km gồm cả đường trên cao, dưới thấp. Dự án gồm 103km đường Vành đai 4 và 9,7km tuyến nối theo hướng cao tốc Nội Bài - Hạ Long với tổng mức đầu tư 85.813 tỷ đồng với thời gian thi công từ 2023-2027. Đường vành đai 3.5 cũng được khởi công ngày 30/6/2023. Tuyến đường thiết kế có chiều dài khoảng 0,6km, theo tiêu chuẩn đường trục chính đô thị, vận tốc thiết kế 80km/h, tổng mức đầu tư là 198 tỷ đồng, thời gian thi công từ 2023-2025.