'Nỗi khổ' đất công xen kẹt: Cách nào tháo gỡ?

Chủ đầu tư loay hoay

Nhiều chủ đầu tư bất động sản hiện nay đều rất “đau đầu” mỗi khi gặp phải dự án có quỹ đất công xen kẹt trong dự án. Đất công ấy có thể là kênh rạch, đường giao thông, công trình công cộng… do nhà nước quản lý.

Ví dụ như dự án ID Junction tại thị trấn Long Thành, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai có quy mô 40,77ha do Công ty Cổ phần Long Thành Reverside làm chủ đầu tư. Dự án đã được UBND tỉnh phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 vào tháng 12/2019 và đến nay đã được chính quyền địa phương giao đất, cấp giấy phép xây dựng giai đoạn 1. Tuy nhiên, một trong những vướng mắc đó là sự tồn tại của 18.987,4m2 đất kênh, rạch, mương nước... do nhà nước quản lý nằm trải rác trong dự án. Chủ đầu tư vô cùng khổ sở khi dự án đã tiêu tốn khá nhiều về nguồn vốn và thời gian triển khai thực hiện.

Cuối năm 2019, dự án khu nhà ở Green Star Sky Garden của chủ đầu tư Hưng Lộc Phát tại quận 7, TP. HCM, được thực hiện trên quỹ đất 52.648m2 cũng bị chậm tiến độ mà nguyên nhân là vướng hơn 7.000m2 đất công kênh rạch, đường sá do nhà nước quản lý xen kẹt trong dự án.

Một trường hợp khác là dự án Đức Long Golden Land cũng tại quận 7, do Công ty Cổ phần Đầu tư - Xây dựng Vạn Gia Long làm chủ đầu tư, có gần 7.000 m2 đất công xen kẹt, sau gần 1 năm thi công thì bị cơ quan chức năng ra quyết định tạm ngưng.

Trường hợp của Hưng Lộc Phát hay Vạn Gia Long còn “dễ chịu” hơn Novaland bởi đến nay hơn 10 dự án bất động sản căn hộ của tập đoàn này vẫn chưa làm được sổ hồng vì vướng đất công xen kẹt, dù có dự án, số đất công chỉ vỏn vẹn vài trăm m2.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM, chỉ tính riêng trên địa bàn thành phố đã có khoảng 173 dự án nhà ở thương mại, gồm 126 dự án trong giai đoạn 2015-2018 và 47 dự án năm 2020, bị chậm tiến độ hoặc bị đình chỉ thi công do vướng mắc các phần đất công xen kẹt, dù tỷ lệ diện tích đất công chiếm rất thấp.

“Nếu tháo gỡ được vướng mắc về quy trình thủ tục thì không chỉ giúp giảm bớt khó khăn cho nhà đầu tư mà còn tạo nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước”, ông Châu chia sẻ.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Minh Tú, Phó tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nhận định hiện đang có hàng trăm dự án nhà ở bị ách tắc, không thể hoàn thành được các thủ tục đầu tư xây dựng, do một số quy định pháp luật chưa đồng bộ, thiếu hợp lý. Giải quyết được những điểm nghẽn về pháp lý, tháo gỡ được ách tắc cho các dự án này thì nguồn cung sẽ cải thiện rất nhiều, góp phần giảm giá nhà, đặc biệt trong bối cảnh nền kinh tế trong nước và thế giới bị ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch Covid -19.

Đã tháo gỡ nhưng chưa đủ

Nghị định 148/2020/NĐ-CP của Chính phủ, có hiệu lực từ ngày 8/2/2021, đã tạo nhiều lối thoát để xử lý phần đất công xen kẹt trong các dự án, cụ thể như: bổ sung quy định giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp do nhà nước quản lý thay vì đấu giá đất; trao quyền nhiều hơn cho địa phương trong việc ra quyết định thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án độc lập theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp diện tích đất đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập; giao UBND cấp tỉnh quy định cụ thể điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ để tách thành dự án độc lập…

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, nhìn nhận, Nghị định 148 cho phép chuyển hoá các lô đất xen kẹt, gỡ khó cho các chủ đầu tư dự án. Trong đó, gỡ khó cho cả các doanh nghiệp nhà nước đang tiến hành cổ phần hóa theo quy định nhờ việc định giá được tài sản một cách hợp lý, góp phần định giá chính xác đất đai của doanh nghiệp cổ phần hóa, đồng thời, giúp cho hoạt động đầu tư bất động sản thuận lợi hơn.

Tuy nhiên, trên thực tế, trình tự và thủ tục thực hiện chính sách trên còn nhiều bất cập. Không những vậy, đến nay vẫn chưa có các tiêu chí về các thửa đất nhỏ hẹp, dù Nghị định đã có hiệu lực từ đầu tháng 2/2021.

Ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP. HCM, cho biết để xử lý đất công xen kẹt là điều rất khó, vì theo quy định hiện hành, muốn giao đất thì bắt buộc phải thông qua đấu giá, còn những tiêu chí để được tách hay không tách phần đất công xen kẹt thành dự án độc lập được giao hoàn toàn do UBND thành phố quyết định. Hiện nay, có những dự án diện tích đất công xen kẹt rất thấp, nhưng cũng có dự án lên đến vài nghìn mét vuông, thậm chí vài hecta dẫn đến việc khó phân định được bao nhiêu sẽ tách hay không tách thành dự án độc lập.

“Hiện nay những vấn đề vướng mắc đang được Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc thành phố nghiên cứu cũng như xin thêm ý kiến của các bộ, ngành, chuyên gia để có hướng dẫn cụ thể”, ông Khiết cho biết thêm.

Những khó khăn do bất cập trong quy định đã ảnh hưởng trực tiếp đến việc xem xét các hồ sơ và các chủ đầu tư vẫn “chờ” các bước tiếp theo để tiếp tục thực hiện dự án.

Cụ thể như tại TP. HCM, dù Nghi định 148 đã có hiệu lực nhưng đến nay vẫn chưa có một dự án có đất công xen kẹt nào được giải quyết. Đơn cử, một trường hợp dự án tại phường Phú Thuận, quận 7 có diện tích hơn 77.300 m2, dù chỉ bị vướng hơn 1.758 m2 đất công gồm đất kênh rạch, đất thu hồi và đất lưu không (chiếm 2,2% diện tích dự án) nằm rải rác trong 5 thửa đất của dự án, gây khó khăn cho việc giải quyết thủ tục pháp lý, nhưng cũng đã dự án này không thể đóng được tiền sử dụng đất, từ đó không được cấp sổ hồng để thực hiện các bước tiếp theo.

Tương tự, rất nhiều dự án bất động sản của các chủ đầu tư như: Quốc Cường Gia Lai, Lê Thành, Hưng Thịnh, Him Lam, Đất Xanh… đều vướng mắc “đất công xen kẹt” khiến dự án thời gian dài bất động.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land, chia sẻ câu chuyện đất xen kẹt trong các dự án khi bị quy chiếu là đất công dẫn đến việc ách tắc kéo dài, gây lãng phí nguồn lực lớn và trở thành gánh nặng cho các chủ đầu tư dự án.

Theo các doanh nghiệp, việc chỉnh sửa Luật Đất đai và các văn bản liên quan là nhiệm vụ hết sức quan trọng cần được cân nhắc và tính toán kỹ. Nhưng trên hết và xuyên suốt, các sửa đổi phải đảm bảo được tính hợp lý khi áp dụng vào thực tiễn với mục tiêu giải phóng nguồn lực đất đai phục vụ cho công cuộc phát triển kinh tế - xã hội một cách hiệu quả nhất. Việc sửa đổi kịp thời sẽ giúp khơi thông và tăng thêm nguồn lực cho các doanh nghiệp vượt qua được giai đoạn khó khăn và phát triển bền vững hơn trong tương lai.