Nửa cuối 2022 thị trường bất động sản Việt Nam gặp nhiều thách thức

Báo cáo ngành Bất động sản được VNDirect công bố gần đây đã nhận định, thị trường BĐS Việt Nam đang đối mặt với nhiều thách thức ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tăng trưởng của ngành.

Trong báo cáo, VNDirect chỉ ra 3 thách thức lớn nhất đối với thị trường BĐS trong những quý còn lại của năm 2022.

Những thử thách này bao gồm việc tăng lãi suất và tăng giá vật liệu xây dựng dẫn đến giá nhà tăng, ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của người dân. Bên cạnh đó là câu chuyện siết chặt những khoản vay ngân hàng mua/đầu tư BĐS và việc tăng cường giám sát hoạt động phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp BĐS (TPDN).

Doanh nghiệp BĐS “kẹt vốn”

Những năm gần đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã từng bước điều hướng dòng vốn tín dụng chảy vào các lĩnh vực sản xuất, dịch vụ, nông nghiệp... và giảm tăng trưởng tín dụng đối với các lĩnh vực rủi ro, trong đó có BĐS.

Thực tế từ năm 2018, tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực BĐS đang có chiều hướng chậm lại, từ 26% xuống còn 12% năm 2021. Dự báo tỉ lệ này có thể giảm xuống còn khoảng 9-10% trong năm 2022.

Về phía NHNN, ông Đào Minh Tú - Phó Thống đốc NHNN khẳng định không có chuyện cơ quan quản lý tiền tệ siết chặt tín dụng đối với lĩnh vực BĐS. Phó Thống đốc cho biết, NHNN chỉ kiểm soát chặt chẽ rủi ro tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cao. Trong lĩnh vực BĐS, các phân khúc có rủi ro cao bao gồm BĐS cao cấp và BĐS du lịch nghỉ dưỡng. Ngược lại, đối với các dự án phục vụ nhu cầu ở thật của người dân như BĐS nhà ở công nhân, nhà ở xã hội, nhà ở dành cho người có thu nhập thấp vẫn được NHNN khuyến khích.

Theo các chuyên gia kinh tế, động thái “khóa van” dòng vốn tín dụng đối với lĩnh vực BĐS sẽ tác động tiêu cực đến đà tăng trưởng của nền kinh tế (kinh doanh BĐS đóng góp 3,58% GDP), và ảnh hưởng trực tiếp với hoạt động kinh doanh của hàng loạt doanh nghiệp BĐS.

Thống kế cho thấy, có đến 70% vốn đầu tư kinh doanh BĐS đến từ vốn vay ngân hàng, 65% tài sản đảm bảo (TSĐB) cho khoản vay là BĐS. Số liệu này thể hiện rõ sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng của thị trường BĐS Việt Nam.

Ngoài “khóa van” dòng vốn vay ngân hàng, Chính phủ cũng yêu cầu tăng cường giám sát hoạt động phát hành TPDN do lo ngại rủi ro vi phạm phát hành và đấu giá quyền sử dụng đất, mang lại nhiều rủi ro cho nhà đầu tư và có nguy cơ gây mất an ninh, an toàn nền tài chính quốc gia.

Theo số liệu từ VNDirect, TPDN BĐS chiếm 40% tổng giá trị trái phiếu phát hành trong Quý I/2022 với mức tăng trưởng mạnh mẽ 73,1% svck và 25,2 % svck năm 2021 và Quý I/2021.

Hành động này của cơ quan quản lý tiền tệ ít nhiều có tác động từ vụ việc hủy phát hành 9 lô trái phiếu trị giá 10.000 tỷ đồng của Tập đoàn Tân Hoàng Minh. Vụ việc này đã để lại hệ lụy rất lớn đối với tình hình kinh tế xã hội. Trong đó các doanh nghiệp BĐS cũng bị “vạ lây”.

Khi cả hai nguồn vốn chủ lực là tín dụng ngân hàng và trái phiếu bị thắt chặt, các chuyên gia lo ngại, nhiều dự án BĐS có nguy cơ “đắp chiếu” vì không có vốn để triển khai. Nguồn cung mới ra thị trường sẽ sụt giảm mạnh đi kèm với đẩy mạnh hoạt động dẫn đến giá địa ốc trong các quý còn lại của năm 2022 sẽ “hạ nhiệt”.

Lãi suất huy động tăng gây áp lực cho lãi suất cho vay

Lãi suất huy động tại nhiều ngân hàng đang cho thấy xu hướng tăng nhẹ. Theo số liệu khảo sát đầu tháng 5, đã có khoảng 12 ngân hàng điều chỉnh lãi suất tiết kiệm với các mức tăng nhẹ lãi suất huy động dao động từ 0,1-0,3%/năm.

Đáng chú ý, các ngân hàng Á Châu (ACB), Hàng hải (MSB), Sài Gòn (SCG) và Bản Việt (VietCapital) hiện có mức lãi suất cao nhất từ 7-7,1%/năm. Ngân hàng Nam Á cao nhất là 7,4%/năm và Ngân hàng Kỹ thương (Techcombank) dẫn đầu với lãi suất cao nhất là 7,8%/năm.

Chuyện lãi suất gửi tiết kiệm ngân hàng tăng ít nhiều chịu ảnh hưởng bởi tỉ lệ lạm phát. Theo Tổng cục Thống kê, Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) trong tháng 5/2022 tăng tăng 2,86% svck năm trước, tăng 0,38% so với tháng trước và tăng 2,48% so với thời điểm tháng 12/2021. Nhìn lại tháng 4/2022, lạm phát tăng 2,6% svck và tăng 2,4% so với tháng 3. Như vậy, tỉ lệ lạm phát đang có dấu hiệu “tăng tốc”.

Tình hình lạm phát tăng cao đã được giới chuyên gia dự báo từ trước khi chuỗi cung ứng hàng hóa bị đứt gãy và mới chỉ hồi phục khi kinh tế thế giới mở cửa sau dịch COVID-19. Thế nhưng câu chuyện xung đột giữa Nga - Ukraine và động thái trừng phạt của phương Tây đã khiến rủi ro lạm phát trên thế giới ngày càng nghiêm trọng khi nó đẩy giá năng lượng, giá thép, giá vận chuyển... tăng chóng mặt.

VNDirect nhận định, mức lạm phát trong Quý II/2022 sẽ còn tiếp tục tăng, bình quân ở mức 3,1% svck do giá phân bón và các mặt hàng nông sản tăng cao ảnh hưởng đến giá lương thực, thực phẩm trong nước. Nhiều tổ chức nghiên cứu thị trường và chuyên gia đồng loạt cho rằng, mục tiêu lạm phát cả năm 4% của Quốc hội có thể bị thách thức rất lớn.

Lạm phát tăng, lãi suất huy động tăng tạo sức ép tăng đối với lãi suất cho vay. Theo góc nhìn của VNDirect, lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 tháng của các ngân hàng thương mại có thể tăng lên 5,9-6,1%/năm vào cuối năm 2022 (hiện ở mức 5,5 - 5,7%/năm), vẫn thấp hơn so với mức trước đại dịch là 7,0%/năm.

"Các ngân hàng thương mại có khả năng tăng lãi suất cho vay đối với các khoản vay thông thường khác để bù đắp việc tăng lãi suất huy động, đặc biệt trong bối cảnh thắt chặt kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản như hiện nay. Chúng tôi kỳ vọng lãi suất thế chấp cho vay mua nhà trong năm 2022 sẽ dao động trong khoảng 9,5 - 10%, vẫn thấp hơn so với mức trước đại dịch là 11 - 11,5%/năm", báo cáo của VNDirect cho hay.

Trên cơ sở này, VNDirect duy trì quan điểm lãi suất thế chấp cho vay mua nhà sẽ vẫn được duy trì ở mức thấp trong các tháng còn lại của năm 2022, đồng thời không kỳ vọng các giao dịch căn hộ bị ảnh hưởng tiêu cực trong năm 2022.