Nút thắt pháp lý vẫn là rào cản khiến BĐS nghỉ dưỡng chưa thể hồi phục

Con số đáng báo động

VARS cho biết, quý I/2024, thị trường BĐS Việt Nam đón nhận 9.970 sản phẩm du lịch, nghỉ dưỡng mở bán, trong đó hơn 97% là hàng tồn kho của các dự án mở bán trước đó. Chỉ có 5 dự án mở bán mới, đưa ra thị trường 326 sản phẩm, giảm 64% so với quý trước và giảm 60% so với cùng kỳ năm 2023. Toàn thị trường ghi nhận khoảng 160 giao dịch, tương đương với tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung sơ cấp chỉ đạt 2%. Các dự án mới mở bán có tỷ lệ hấp thụ đạt 26%, tương đương với 87 giao dịch, chủ yếu từ phân khúc condotel (chiếm 40%).

Số liệu trên cũng được Bộ Xây dựng nhắc đến trong báo cáo thị trường BĐS quý I/2024. Theo đó, nguồn cung mới về khách sạn, khu nghỉ dưỡng trên địa bàn cả nước được bổ sung từ một số dự án đã khai trương và đi vào hoạt động như: Khách sạn 5 sao Hilton Saigon tại TP.HCM; Khu nghỉ dưỡng 5 sao The Empyrean Cam Ranh Beach Resort, Tui Blue Nha Trang 5 sao tại Khánh Hòa; Khu nghỉ dưỡng 5 sao K-Town Resort Phan Thiết tại Bình Thuận. Đối với BĐS nghỉ dưỡng để bán, Bộ Xây dựng cho biết, tình hình giao dịch trong quý I/2024 chưa thể cải thiện khi nguồn cung mới và lượng giao dịch thành công rất thấp và hạn chế so với cùng kỳ các năm trước. Liên quan đến phân khúc condotel, Bộ Xây dựng cho biết, phân khúc này đang trải qua giai đoạn trầm lắng sau thời gian tăng trưởng nóng tại nhiều địa phương, đặc biệt là Phú Quốc, Nha Trang, Vũng Tàu, Đà Nẵng.

Lý giải về hiện trạng tồn kho của bất động sản nghỉ dưỡng, ông Hoàng Liên Sơn, Tổng giám đốc Công ty Tư vấn bất động sản Alpha Real cho rằng, nếu giải quyết được hai nút thắt quan trọng, dòng vốn này sẽ được khơi thông.

Ông Sơn cho biết, ông và công ty đang sở hữu bảy bất động sản biển tại vịnh Nha Trang và vịnh Cam Ranh và các bất động sản này đều đang gặp khó khăn trong việc xin giấy chứng nhận quyền sở hữu. Mặc dù năm ngoái Chính phủ đã ban hành Nghị định 10/2023/NĐ-CP về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho căn hộ du lịch và biệt thự nghỉ dưỡng, song các bất động sản của ông vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận.

“Việc không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đã gây khó khăn lớn cho những khách hàng đã mua bất động sản, vì họ không thể thế chấp tài sản tại ngân hàng để vay vốn cũng như gặp khó trong việc chuyển nhượng lại,” ông Sơn chia sẻ.

Luật mới được thông qua có vai trò quan trọng

Trước thực tế đó, Thứ Trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo, ban hành các nghị quyết, chỉ thị, đôn đốc địa phương tích cực tháo gỡ khó khăn, vướng mắc để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Trong đó có việc hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, đầu tư, xây dựng, nhà ở, thị trường bất động sản. Đến nay, Chính phủ đã trình Quốc hội và được thông qua 4 dự án luật quan trọng, gồm: Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023… với nhiều nội dung tháo gỡ.

“Dưới sự quyết liệt của Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn, kỳ vọng thời gian tới, sẽ có thêm những điểm thuận lợi, giúp triển khai phát triển dự án bất động sản nói chung và bất động sản du lịch nghỉ dưỡng nói riêng”, Thứ trưởng Sinh bày tỏ.

Dưới góc nhìn chuyên gia, giới chuyên gia cho rằng, vấn đề pháp lý cho bất động sản nghỉ dưỡng sẽ sớm được khơi thông khi sắp tới, các bộ luật mới chính thức đi vào hoạt động.

Phân tích về vấn đề này, TS Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia nhận định, một nghị định hướng dẫn Luật Đất đai 2024 sẽ quy định chi tiết về sở hữu chung và riêng trong các bất động sản du lịch, tạo cơ sở pháp lý chắc chắn hơn cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Nghị định này được xây dựng trên cơ sở Luật Đất đai, không phải là nghị định “không đầu” như Nghị định 10 đã được ban hành năm ngoái.

Nếu những nút thắt về pháp lý quyền sở hữu được gỡ bỏ, ông Sơn cũng tin tưởng, dòng vốn sẽ tiếp tục chảy vào thị trường bất động sản du lịch, bởi đây vẫn là một thị trường còn rất nhiều tiềm năng.

Tuy nhiên, TS Cấn Văn Lực cũng đưa ra khuyến cáo, bên cạnh sự hỗ trợ của Nhà nước, doanh nghiệp phải chủ động tìm hiểu làm đa dạng nguồn vốn, sản phẩm; chủ động chuyển đổi số, chuyển đổi xanh và kinh doanh tuần hoàn; thích ứng, nâng cao năng lực quản trị doanh nghiệp, quản lý rủi ro; đồng thời sẵn sàng thực thi các luật mới sửa đổi.