Phân khúc căn hộ hưởng lợi sớm từ các luật mới

Luật Đất đai 2024 được đánh giá tăng tính minh bạch của thị trường (về giá), tháo gỡ vướng mắc về pháp lý và tái khởi động nhiều dự án nhà ở,… đồng thời lãi suất tiếp tục duy trì ở mức thấp. Tất cả điều trên đã ảnh hưởng tích cực lên sức cầu thị trường, giúp người mua an tâm, tâm lý thị trường lạc quan hơn khi các luật mới có hiệu lực. Nhu cầu nhà ở sau thời gian bị dồn nén sẽ bùng nổ từ cuối năm nay trở đi.

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, tới thời điểm hiện tại, căn hộ chung cư vẫn đang là phân khúc chủ đạo, dẫn dắt thanh khoản thị trường. Hơn 70% nguồn cung và 75% lượng giao dịch của thị trường bất động sản sơ cấp trong quý II/2024 được đóng góp bởi phân khúc căn hộ. Riêng quý II, nguồn cung nhà ở sơ cấp đạt khoảng 27.335 sản phẩm, với khoảng 19.747 sản phẩm chào bán mới. Cũng trong quý II, toàn thị trường ghi nhận hơn 14.400 giao dịch thành công.

Mặt bằng chung về mức tăng trưởng giá bán của thị trường căn hộ TP. HCM, tính đến quý II/2024, giá bán căn hộ sơ cấp so với kỳ gốc (quý II/2019), tăng 27% (con số này tại thị trường Hà Nội là 58%).

Thực tế cũng cho thấy, người dân TP. HCM vẫn còn cơ hội sở hữu dự án có mức giá “vừa túi tiền” khi chịu khó mở rộng khu vực tìm kiếm. Khu vực tiệm cận với TP.HCM như Tp. Thuận An, Tp. Dĩ An sẽ là những điểm đến lý tưởng để đầu tư khi TP. HCM không còn quỹ đất và tuyệt chủng những căn hộ có mức giá vừa tầm với thu nhập đại đa số người dân.

Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, trong 6 tháng đầu năm 2024, toàn thị trường Hà Nội ghi nhận hơn 52.000 giao dịch, trong đó chung cư (cả sơ cấp và chuyển nhượng) chiếm tới 54%. Nguồn cung mở mới, số lượng giao dịch và đơn giá tăng là chỉ dấu cho thấy thị trường Hà Nội đang đã đi qua giai đoạn phục hồi - bước vào thời điểm tăng trưởng mạnh.

Cụ thể nguồn cung sơ cấp Hà Nội quý 2/2024 tăng liên tiếp 5 quý, đạt khoảng 8.400 căn, tăng 97% so với quý trước và tăng 340% theo năm. Những yếu tố vĩ mô thuận lợi và nhiều dự án mới liên tiếp ra hàng thúc đẩy nguồn cung quý 2 cao nhất từ năm 2020 đến nay.

OneHousing dự báo, trong giai đoạn 2024 - 2025, mỗi năm toàn thị trường chung cư Hà Nội sẽ có khoảng 22.000 - 23.000 căn hộ mở mới và tiêu thụ. Nguồn cung và lượng tiêu thụ toàn thị trường Hà Nội giai đoạn 2024 - 2025 dự báo sẽ vượt giai đoạn 2020 - 2022 và cao nhất trong 4 năm trở lại đây.

Đặc biệt, năm 2025, thị trường sẽ xuất hiện thêm nhiều dự án phân khúc hạng sang (từ 80 - 230 triệu đồng/m2) tại khu Tây và khu Bắc, trong khi phân khúc trung cấp (30-50 triệu đồng/m2) dự báo chỉ chiếm khoảng 5% nguồn cung toàn thị trường Hà Nội.

Theo TS Trần Nguyễn Minh Hải, chuyên gia địa ốc Đại học Ngân hàng TP. HCM - Tác động của Luật Đất đai 2024 mỗi phân khúc sẽ có độ “ngấm” khác nhau, trực tiếp ảnh hưởng đến tốc độ hồi phục và phát triển của từng phân khúc sản phẩm. Thêm nữa, cũng những phân khúc này nhưng ở những địa phương khác nhau thì ảnh hưởng nhanh chậm khác nhau. Tuy nhiên, căn hộ sẽ là phân khúc hưởng lợi sớm từ các luật mới.

Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội nhìn nhận, việc nhiều chủ đầu tư khởi động lại các dự án cũ cũng như mở bán dự án mới nhằm nhanh chóng đưa sản phẩm đến tay người tiêu dùng là một tín hiệu vui. Điều đó cho thấy, doanh nghiệp đã nắm bắt được tâm lý, nhu cầu của người mua bất động sản.

Doanh nghiệp hiểu được rằng, thời gian này họ “bung hàng” với mức giá phù hợp cộng với lãi suất ngân hàng đang ở mức thấp thì sẽ nhanh chóng bán hết được giỏ hàng vốn bị coi là “tồn kho” của mình.

“Lúc này, doanh nghiệp khởi động dự án và nhanh chóng bán sản phẩm mới sẽ có lợi thế bởi ít bị cạnh tranh về nguồn cung, giá cả và khách hàng. Đây cũng là thời điểm hợp lý để nhiều doanh nghiệp giải phóng hàng tồn kho, thoát khỏi cảnh bế tắc dòng vốn, còn người mua có cơ hội tiếp cận nhà ở với mức giá hợp lý hơn”, ông Điệp cho hay.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ tư vấn & Phát triển dự án DKRA Group, cho rằng BĐS sẽ có sự hồi phục từng bước nhỏ vào cuối năm 2024 và có những điểm sáng rõ nét hơn trong giai đoạn 2025 – 2026 ở hầu hết các phân khúc và khu vực. Đặc biệt là ở loại hình bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực như căn hộ chung cư, nhà liền thổ, thuộc các khu đô thị lớn với nhu cầu luôn ở mức cao.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, cho hay, sau khi trải qua giai đoạn khó khăn nhất, những doanh nghiệp còn tồn tại đều là những doanh nghiệp có tiềm lực, có sự tái cấu trúc phù hợp với hướng phát triển của chu kỳ BĐS mới. Tuy không thể ngay lập tức “bật dậy”, nhưng chắc chắn thị trường sẽ hồi phục dần từng bước đến khi đủ lực để phát triển trong chu kỳ BĐS mới sẽ bắt đầu tư năm 2025.