Phân khúc chung cư có thanh khoản tốt nhất thị trường

Theo dữ liệu của kênh Batdongsan, từ nửa cuối tháng 4, mức độ quan tâm phân khúc nhà chung cư ở Hà Nội giảm 40% so với tháng 3. Trong khi tháng 3 ghi nhận mức đỉnh nhu cầu tìm kiếm căn hộ, tăng gần 60% so với cuối năm 2023. Tại một số dự án bàn giao lâu năm, giao dịch phát sinh trong tháng 4 giảm mạnh, bằng một nửa so với hai tháng trước đó.

Dù đã hạ nhiệt, chung cư vẫn là loại hình có thanh khoản tốt nhất so với phần còn lại của thị trường, theo ông Lê Bảo Long, Giám đốc chiến lược kênh Batdongsan. Ông cho biết đây là phân khúc tạo động lực hồi phục cho thị trường bất động sản nửa đầu năm nay, đáp ứng nhu cầu ở thực lớn do tốc độ tăng dân số tại hai thành phố vẫn rất cao. Đến năm 2030, nhu cầu nhà ở tại Hà Nội đạt 89 triệu m2 sàn, còn TP HCM khoảng 108 triệu m2 sàn.

Trong khi đó, nguồn cung dự án mới rất ít nên giỏ hàng sơ cấp ra mắt thời điểm này đều ghi nhận thanh khoản tích cực, giá bán cao. Theo ông Long, giá rao bán căn hộ Hà Nội trong tháng 5 đạt trung bình 50 triệu đồng mỗi m2, ngang với TP HCM. Trong khi vào quý I, khoảng cách giá căn hộ tại hai đô thị lớn nhất nước là 2-4 triệu đồng mỗi m2.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho biết thị trường chung cư Hà Nội đang đi ngang sau ba tháng đầu năm tăng trưởng mạnh. Giao dịch trên thị trường thứ cấp có xu hướng chậm lại, còn giỏ hàng mới thời điểm này duy trì thanh khoản tốt với quỹ căn diện tích nhỏ. Tuy nhiên, phần lớn người mua có tâm lý dè dặt và chờ đợi vì mặt bằng giá cao.

CEO EZ Property dự báo nửa cuối năm nay, chung cư tiếp tục là phân khúc dẫn đầu về thanh khoản so với đất nền, nhà phố hay bất động sản nghỉ dưỡng. Bởi chênh lệch cung - cầu của loại hình này vẫn rất lớn. Do đó, dù hạ nhiệt quan tâm, giá bán căn hộ, nhất là dự án mới khó giảm thời gian tới.

Thị trường 6 tháng cuối năm diễn biến như thế nào?

Thống kê 6 tháng đầu năm 2024 của FERI cho thấy, nguồn cung nhà ở đang có sự khởi sắc mạnh mẽ, đạt mức tăng 182% so với cùng kỳ năm 2023, và tăng 46% so với thời điểm cuối năm 2023. Trong đó, khu vực phía Bắc chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung mới, với hơn 50%. Tuy nhiên, khu vực phía Nam vẫn dẫn đầu về nguồn cung sơ cấp với hơn 45%.

Tỷ lệ hấp thụ nhà ở 6 tháng đầu năm nay cũng được FERI ghi nhận có nhiều tín hiệu khả quan. Cụ thể, tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường tăng gần 2,5 lần so với cùng kỳ năm 2023. Tỷ lệ hấp thụ được nhận định tăng trưởng dần qua các quý, đặc biệt là trong những tháng sau Tết Nguyên đán.

Dấu ấn về tỷ lệ hấp thụ trên thị trường phải kể đến khu vực phía Bắc, trong đó dẫn đầu là Hà Nội với kết quả bán hàng tốt nhất, vượt xa thị trường khác. Riêng nhu cầu thuê căn hộ tại khu vực trung tâm và đô thị vệ tinh có xu hướng tăng.

Ông Lưu Quang Tiến, Phó Viện trưởng Dat Xanh Services, cho rằng niềm tin trên thị trường đang dần hồi phục. Chính vì thế, những tháng cuối năm, thị trường sẽ tiếp tục chứng kiến nhiều diễn biến tích cực.

Chuyên gia của Đất Xanh đã vạch ra nhiều kịch bản cho thị trường cuối năm. Cụ thể, với kịch bản lý tưởng, nguồn cung mới tăng mạnh 35-40%, lãi suất thả nổi duy trì ở mức 9-11%, giá bán tăng 10-15% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40-45%. Đây là kịch bản lạc quan nhất, kỳ vọng vào sự phục hồi sớm của thị trường.

Với kịch bản kỳ vọng, nguồn cung mới tăng 25-30%, lãi suất thả nổi ở mức 9-11%, giá bán tăng 5-8% và tỷ lệ hấp thụ đạt 30-35%. Đây là kịch bản khả thi nhất, phản ánh sự tăng trưởng được cải thiện tích cực hơn của thị trường.

Đối với kịch bản thách thức, nguồn cung mới tăng 15-25%, lãi suất thả nổi lên tới 10-12%, giá bán tăng 3-5% và tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 20-25%. Đây là kịch bản cẩn trọng nhất, là dấu chỉ của việc thị trường đi vào chu kỳ hồi phục chậm.