Phân khúc nào được quan tâm nhất trong bối cảnh toàn thị trường trầm lắng?

Thanh khoản tập trung ở phân khúc chung cư

Dự báo trong những tháng cuối năm 2023, phân khúc này tiếp tục dẫn đầu thị trường ở tất cả các tiêu chí như nguồn cung, lượng tiêu thụ. Báo cáo thị trường bất động sản của các đơn vị nghiên cứu đã chỉ ra, lượng tiêu thụ căn hộ chung cư có xu hướng tăng và tăng mạnh nhất.

Tại Đà Nẵng, giao dịch chung cư bất ngờ tăng 17,5 lần so với cùng kỳ tháng 7/2022. Nguồn cung căn hộ mới mở bán trong tháng ghi nhận tăng 30% so với tháng trước, đạt mức 190 căn, đồng thời tỷ lệ hấp thụ đạt 70 căn. Trong đó, phân khúc căn hộ hạng C dẫn đầu, chiếm 86% tổng nguồn cung mới đưa ra thị trường trong tháng.

Các chuyên gia của DKRA Group nhận định, các dự án sở hữu pháp lý hoàn thiện, thuận tiện kết nối về trung tâm thành phố, phát triển bài bản bởi chủ đầu tư uy tín có thương hiệu trên thị trường thu hút tốt sự quan tâm của người mua. Giá bán sơ cấp không có nhiều biến động, trong khi giá thứ cấp tiếp tục giảm nhẹ 1% - 3% so với quý 2/2023, thanh khoản duy trì ở mức thấp và khó có đột biến trong ngắn hạn.

Tại thị trường Hà Nội, theo báo cáo của Savills, trong quý II, tỷ lệ hấp thụ trung bình của các dự án căn hộ chung cư mới mở bán là 28%, trong khi giá bán sơ cấp trung bình đạt 53 triệu VNĐ/m2, tăng 1% theo quý.

Trong quý II, Hà Nội ghi nhận nguồn cung mới tăng 76% theo quý và 125% theo năm lên 3.596 căn hộ. Nguồn cung sơ cấp gồm 20.412 căn hộ tăng 5% theo quý và 14% theo năm. Thị phần nằm trong tay chung cư tầm giá 2 - 4 tỷ đồng/căn với 91%.

Tuy nhiên, hoạt động của thị trường có phần trầm lắng khi chỉ có 2.500 giao dịch, giảm -6% theo quý, tỷ lệ hấp thụ trung bình của các dự án mới mở bán là 28%. Dù vậy, giá bán sơ cấp trung bình đạt 53 triệu VNĐ/m2, tăng 1 theo quý và 17% theo năm. Giá sơ cấp đã tăng trong 18 quý liên tiếp và cao hơn 73% so với Q1/2019.

Tại TP. Hồ Chí Minh, CBRE cho biết, tính đến cuối tháng 6/2023, thị trường ghi nhận gần 2.000 giao dịch đặt chỗ ở một số dự án sắp mở bán, hứa hẹn tỷ lệ bán tốt trong quý 3. Bên cạnh đó, ở thời điểm hiện tại, vấn đề đầu tiên người mua quan tâm nhất chính là mức giá phù hợp, sau đó là tính pháp lý của dự án.

Các dự án dù áp dụng nhiều chính sách giãn tiến độ nhưng không có sự điều chỉnh mức giá phù hợp vẫn gặp khó khăn trong việc thanh khoản sản phẩm.

Nhận định về triển vọng thị trường trong 6 tháng cuối năm 2023 tại TP. Hồ Chí Minh, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho rằng: “Khả năng thanh khoản của thị trường căn hộ Thành phố Hồ Chí Minh sẽ dồi dào hơn trong 2 quý cuối năm 2023.

Thị trường nhen nhóm tín hiệu phục hồi

Theo số liệu từ Batdongsan.com.vn, tổng quan 7 tháng đầu năm 2023, các chỉ số của thị trường nhà đất bán chưa cải thiện nhiều, mức độ quan tâm vẫn giảm 33% và lượng tin đăng giảm đến 48% so với cùng kỳ năm trước.

Mặc dù vậy, thị trường đã bắt đầu xuất hiện sự tăng trưởng trở lại. Trong tháng 7, nhu cầu tìm mua bất động sản trên cả nước tăng 6%, lượng tin rao bán nhà đất cũng tăng 4% so với tháng liền trước.

Xu hướng tăng này diễn ra với tất cả loại hình bất động sản bán. Trong đó, chung cư và biệt thự chứng kiến lượng quan tâm phục hồi mạnh nhất, tăng 7% so với tháng 6/2023. Đất nền tăng 6%, nhà riêng và đất dự án tăng 3%. Lượng tin đăng bán tất cả loại hình bất động sản cũng tăng từ 2% đến 9%.

Thị trường bất động sản ở hầu hết các tỉnh, thành phố vừa trải qua một tháng 7 ấm hơn với lượt quan tâm tăng nhẹ. Nổi bật là Hà Nội và TP.HCM với mức tăng lần lượt là 9% và 8% so với tháng trước.

Các địa phương có mức độ quan tâm nhà đất tăng đáng kể trong tháng 7 khác có thể kể đến như Quảng Ninh tăng 18%, Hải Phòng tăng 9% và Đà Nẵng tăng 8%.

Đáng chú ý, mức giá bất động sản trên thị trường đã xuất hiện xu hướng tăng nhẹ. Trong thời gian trước, chung cư và nhà riêng là những loại hình có mức độ giảm giá không lớn, thậm chí giữ giá hoặc tăng nhẹ ở một số khu vực. Trong tháng 7/2023, mặt bằng giá rao bán tất cả phân khúc chung cư tại Hà Nội và TP.HCM đều đi ngang.

Theo bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp Cao, Bộ Phận Nghiên Cứu và Tư Vấn, Savills Hà Nội cho biết, hiện nay thị trường đang phải đối mặt với các thách thức lớn hơn trước đó về tiếp cận nguồn vốn phát triển, đầu tư cũng như việc giải quyết các vấn đề pháp lý dự án kéo dài khiến nguồn cung hạn chế, thiếu các sản phẩm phù hợp, giá thành phát triển gia tăng do các chi phí đầu vào dự kiến tăng. Đi kèm với việc này là sự chờ đợi thông qua các dự án Luật lớn trong năm như Luật Đất đai sửa đổi, Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi, Luật Đấu thầu sửa đổi.

Để thị trường quay lại đường đua, bà Hằng cho rằng, cần có giải pháp đồng bộ từ tất cả các bên liên quan, từ cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư, nhà đầu tư tới các tổ chức tín dụng.