“Phao cứu sinh” cho doanh nghiệp bất động sản

Căn hộ dưới 2 tỷ “bán chạy”

Lệch pha phân khúc là vấn đề hiện hữu từ lâu tại phân khúc căn hộ. Theo đó, căn hộ cao cấp chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu nguồn cung.

Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng, thanh khoản căn hộ cao cấp sụt giảm mạnh khiến doanh nghiệp bất động sản đầu tư phát triển các dự án căn hộ loại này lâm vào tình trạng “kẹt” dòng tiền.

Trái ngược với sự ảm đạm của căn hộ cao cấp, phân khúc căn hộ vừa túi tiền, giá từ 1 - 2 tỷ đồng/căn lại ghi nhận thanh khoản khả quan.

“Mấy tháng gần đây hiếm có khách nào hỏi mua căn hộ giá 3 tỷ trở lên. Những căn giá 2 tỷ đổ lại tiêu thụ khá tốt vì người ta mua để ở hay cho thuê là chính chứ không phải để đầu cơ. Nhưng mà giờ tìm được những căn hộ như vậy trên thị cũng rất khó. Ở những quận trung tâm gần như không còn. Giờ phải ra xa khỏi trung tâm may may ra mới tìm được”, anh Tam, một môi giới bất động sản tại TP Hồ Chí Minh chia sẻ.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho hay, kể từ năm 2017 đến nay, phân khúc căn hộ cao cấp ngày càng áp đảo về nguồn cung so với căn hộ vừa túi tiền.

Cụ thể, trong năm 2017, căn hộ cao cấp chỉ chiếm 25,5% tổng nguồn cung căn hộ. Nhưng đến năm 2018, phân khúc này đã chiếm 30% tổng nguồn cung toàn thị trường; năm 2019 chiếm 67,1%; năm 2021 chiếm 72%; 6 tháng đầu năm 2022 chiếm 80,13%. Trong khi đó, phân khúc căn hộ bình dân hoàn toàn “mất hút”.

Mặt khác, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, lượng sản phẩm tồn kho trên thị trường tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp. Đây là dòng sản phẩm có tính thanh khoản thấp, không phù hợp với đa số người mua.

Báo cáo thị trường bất động sản của DKRA, trong tháng 11/2022, giá bán căn hộ chung cư thấp nhất tại TP Hồ Chí Minh ghi nhận đạt 43 triệu đồng/m2, cao nhất lên tới 430 triệu đồng/m2.

"Cứu tinh" cho doanh nghiệp bất động sản

Ông Nguyễn Hồng Minh, chuyên gia bất động sản nhận định, căn hộ dưới 2 tỷ đồng/căn có thanh khoản khả quan đã trở thành là “phao cứu sinh” cho các doanh nghiệp bất động sản.

“Thực tế trên thị trường vừa qua những căn hộ dưới 2 tỷ ra đến đâu bán hết đến đó. Điều này vừa giúp doanh nghiệp bất động sản có nguồn tiền mặt để đầu tư vào các dự án khác vừa giúp người có nhà. Nhưng điều đáng tiếc là, những dự án như này không còn nhiều”, ông Minh nêu quan điểm.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính cho biết, tại nhiều dự án căn hộ giá dưới 2 tỷ đồng/căn vừa mở bán đã bán hết do nhu cầu của người dân rất lớn, người dân đã chuẩn bị sẵn nguồn tiền để mua nhà. Ngược lại, những căn hộ trên 5 tỷ đồng/căn thanh khoản rất kém.

Lấy ví dụ từ gói cho vay hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng vào năm 2016 trong bối cảnh nền kinh tế đang gặp khó khăn. Theo ông Đính, thời điểm đó, con số 30.000 tỷ đồng so với thị trường là không thấm vào đâu, nhưng chính sách này đã phần nào khơi thông “cục máu đông” trong nền kinh tế. Nhiều dự án được chuyển đổi từ phân khúc cao cấp sang nhà ở xã hội.

Mặc dù không tác động trực tiếp đến thanh khoản, tuy nhiên giải pháp này đã đem lại những hướng đi mới, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bằng các sản phẩm phù hợp với túi tiền của người dân.

Gần đây, HoREA đã có văn bản kiến nghị những giải pháp gỡ khó cho thị trường bất động sản. Trong đó có đề xuất hỗ trợ lãi suất ưu đãi cho đối tượng người mua căn nhà đầu tiên, nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá dưới 1,8 tỷ đồng/căn.

Nếu đề xuất này của HoREA được phê duyệt sẽ là “cú huých” mạnh mẽ cho phân khúc căn hộ vừa túi tiền. Điều này giúp doanh nghiệp bất động sản giảm bớt áp lực dòng tiền đồng thời góp phần giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân.

Tuy vậy, đề xuất này của HoREA nhận được nhiều ý kiến trái chiều. Một số chuyên gia cho rằng, nếu không có biện pháp kiểm soát đối tượng mua nhà có thể dẫn đến tiêu cực khi hỗ trợ cho vay lãi suất ưu đãi không đúng đối tượng mục tiêu.