Phát triển NƠXH: 'Vốn không phải là vấn đề mà là tư duy và cơ chế thực hiện'

"Chưa thể có kết quả đột biến..."

Trong bối cảnh nhu cầu về nhà ở giá rẻ ngày càng cấp thiết, đặc biệt tại các đô thị lớn, việc phát triển nhà ở xã hội đang là một trong những ưu tiên chiến lược của Chính phủ.

Chia sẻ tại tọa đàm "Giải pháp đảm bảo có ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội" do báo Dân Việt tổ chức, ông Chử Văn Hải, Trưởng phòng Phát triển và Quản lý nhà ở xã hội, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết từ năm 2021 đến nay, cả nước đã có 657 dự án nhà ở xã hội được triển khai, cung cấp khoảng 600.000 căn hộ.

Trong đó, 103 dự án đã hoàn thành, cung cấp khoảng 67.000 căn hộ; 140 dự án đã khởi công với quy mô khoảng 125.000 căn; khoảng 414 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, tương đương gần 406.000 căn hộ.

Riêng trong năm 2024, công tác phát triển nhà ở xã hội ghi nhận những kết quả tích cực. Số lượng dự án hoàn thành tăng khoảng 146% so với năm 2023, số dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư tăng tới 413% và tổng số dự án được cấp quyết định chủ trương đầu tư tăng khoảng 201%. Tính chung, số căn hộ đã được khởi công và hoàn thành đến nay đạt khoảng 45% so với mục tiêu đặt ra đến năm 2025.

Tuy nhiên, so với nhu cầu thực tế và kỳ vọng của "Đề án đầu tư xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội", kết quả đạt được vẫn còn khoảng cách nhất định. Theo ông Hải, nguyên nhân chủ yếu là đề án mới được phê duyệt vào năm 2023 nên các bộ, ngành, địa phương và nhà đầu tư cần thời gian để điều chỉnh quy hoạch, bố trí quỹ đất, chuẩn bị thủ tục đầu tư.

Đồng thời, các dự án nhà ở xã hội phải tuân thủ đầy đủ quy trình pháp lý giống như các dự án nhà ở thương mại, nên thời gian triển khai bị kéo dài. Ngoài ra, từ thời điểm khởi công đến khi hoàn thành, một dự án thường mất 1 - 2 năm, nên chưa thể có kết quả đột biến trong thời gian ngắn.

Về quỹ đất, theo thống kê đến hết năm 2024, cả nước đã bố trí khoảng 1.309 vị trí quy hoạch với quy mô hơn 9.737ha để phát triển nhà ở xã hội. Một số địa phương đã chủ động đầu tư hạ tầng kỹ thuật kết nối, nhằm thu hút doanh nghiệp tham gia. Tuy vậy, một số địa phương vẫn gặp khó khăn trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, do hạn chế về ngân sách và vướng mắc trong quy trình lựa chọn chủ đầu tư – vốn còn phức tạp, mất nhiều thời gian vì phải thực hiện qua các bước đấu thầu theo quy định.

Điểm nghẽn chấp thuận chủ đầu tư và cơ chế đấu thầu

Phát biểu về những vướng mắc trong phát triển nhà ở xã hội, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, khẳng định: "Vốn không phải là vấn đề lớn. Những điểm nghẽn chủ yếu nằm ở tư duy, nguồn cung và quy trình thực hiện".

Theo ông Lực, vướng mắc đầu tiên nằm ở quan điểm tiếp cận. "Lâu nay, chúng ta vẫn xem nhà ở xã hội như một dạng hỗ trợ nhân đạo – làm cũng được, không làm cũng chẳng sao. Tuy nhiên, tư duy này đã dần thay đổi. Đảng và Chính phủ hiện đã đặt ra các chỉ tiêu cụ thể và giao nhiệm vụ rõ ràng cho các bộ, ngành, địa phương trong việc phát triển nhà ở xã hội".

Vấn đề thứ hai là sự thiếu hụt nguồn cung, đặc biệt đối với phân khúc dành cho người thu nhập trung bình và thấp. "Nguồn cung hiện tại chưa đáp ứng đủ nhu cầu thực tế, dẫn đến việc giá nhà ở xã hội bị đẩy lên cao – điều vốn đi ngược lại mục tiêu ban đầu của phân khúc này."

Về pháp lý và quy trình thủ tục, ông Lực cho rằng đã có những cải tiến đáng kể trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai và Luật Nhà ở. "Ba điểm quan trọng đã được tháo gỡ: không còn yêu cầu xác nhận nơi cư trú, nâng định mức thu nhập từ 11 triệu đồng/tháng lên 15 triệu đồng/tháng và bỏ yêu cầu xác nhận không nộp thuế thu nhập cá nhân. Đây là những điều chỉnh mang tính cởi mở, tạo điều kiện tiếp cận dễ dàng hơn cho người dân".

Tuy nhiên, điểm nghẽn vẫn nằm ở khâu chấp thuận chủ đầu tư và cơ chế đấu thầu. "Trong buổi làm việc gần đây giữa Thủ tướng và các doanh nghiệp lớn về nhà ở xã hội, đã có đề xuất nghiên cứu cơ chế chỉ định thầu đối với một số dự án nhà ở xã hội. Đây mới thực sự là vấn đề cần tháo gỡ để đẩy nhanh tiến độ", ông Lực nhấn mạnh.

Một rào cản khác là việc xác nhận đối tượng thụ hưởng, đặc biệt là lao động tự do. Chuyên gia Cấn Văn Lực cho biết dù Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã có hướng dẫn cụ thể, nhưng nhiều địa phương vẫn lúng túng vì công tác truyền thông chưa hiệu quả. Do đó, ông cho rằng công tác truyền thông cần mạnh mẽ và thống nhất hơn để chính sách đi vào thực tế.

Về vấn đề quy hoạch, TS Cấn Văn Lực nhấn mạnh vai trò chủ động của địa phương. "Thủ tướng đã chỉ đạo rất rõ: không được bố trí nhà ở xã hội ở những nơi hẻo lánh, thiếu hạ tầng, không ai muốn đến ở. Nhà ở xã hội phải được xây dựng ở những khu vực đáng sống, có kết nối giao thông, việc làm và dịch vụ công cộng".

Đối với vấn đề tài chính, ông Lực cho biết gói tín dụng 145.000 tỷ đồng là gói thương mại, do các ngân hàng thương mại tự trích từ lợi nhuận để giảm lãi suất cho vay 1,5% –2% so với mặt bằng chung. Tuy nhiên, gói này chỉ kéo dài trong 3–5 năm, bởi đây là nguồn vốn có giới hạn, không thể duy trì lâu dài như một chương trình an sinh.