Quy hoạch có phải là “tội đồ” gây ra sốt đất?

Cuối năm 2020 đến đầu năm 2021 là thời điểm bắt đầu của một kỳ quy hoạch mới, nhiều ý tưởng về quy hoạch đô thị, quy hoạch hạ tầng đã được đưa ra. Điển hình là Thủ Đức, thành phố biển Cần Giờ và nhiều tuyến cao tốc huyết mạch tại TP.HCM được đề xuất.

Tại Hà Nội, quy hoạch thành phố Sơn Tây, thành phố Sông Hồng và các tuyến cao tốc cũng được đưa ra. Bên cạnh đó, nhiều tỉnh, thành phố cũng đề ra nhiều dự án lớn về sân bay, bến cảng, đô thị trong quy hoạch phát triển của mình như tại sân bay Long Thành (Đồng Nai)…

Bắt đầu từ những thông tin quy hoạch này, thị trường đã và đang chứng kiến cảnh tượng người người đi mua đất bất chấp cảnh báo của cơ quan chức năng và chuyên gia… Thậm chí, giới đầu cơ vì trục lợi bất chính đã gây nhũng nhiễu thông tin, tung tin thất thiệt về về quy hoạch, tạo nên những cơn sốt đất ảo để lôi kéo mọi người tung tiền vào mua đất. Hoặc đôi khi chỉ nghe phong thanh là ý tưởng được đề xuất trong quy hoạch, cũng đã khiến cho giới buôn đất tung ra những chiêu trò để ăn chi phí môi giới đất trong chuyển nhượng đất.

Có thể nói, cả về lý thuyết lẫn thực tiễn, chính quyền không phải lập quy hoạch chỉ để nhằm kích hoạt... giá đất. Nhưng, tác động của quy hoạch đô thị lên thị trường bất động sản và giá đất là có.

Trong một chừng mực nào, tác động đó có tính tích cực, vì không lẽ nào, nhà đất lại sụt giá khi hạ tầng và bộ mặt đô thị đã được đầu tư xây dựng khang trang và hoành tráng hơn trước. Nhưng liệu rằng, khi các thông tin về quy hoạch đô thị liên tục được đưa ra và... thị trường chờ đón những cơn sốt đất mới thì quy hoạch lại là “tội đồ”?

Giới chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản, nhà đất chịu ảnh hưởng rất lớn bởi thông tin. Vì vậy, nếu các thông tin liên quan đến quy hoạch, hạ tầng… không rõ ràng thì giới đầu cơ có cơ hội tung tin, thao túng thị trường. Vì vậy, chính quyền cần phải thông tin một cách minh bạch, chính xác và có lộ trình rõ ràng đến người dân về quy hoạch.

Phân tích về mối quan hệ giữa quy hoạch và thị trường bất động sản, TS. KTS. Trương Văn Quảng, Viện Quy hoạch đô thị và nông thôn Quốc gia (VIUP) cho hay, khi đồ án Quy hoạch đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, lẽ đương nhiên đất đai (phần mở rộng) phát triển đô thị theo quy hoạch là đất dành để phát triển đô thị.

Tuy nhiên, thực tế không phải vậy, chúng vẫn là vùng đất nông nghiệp, đất ngoại thị, chính quyền có thể vẫn còn là cấp xã… Và khi nghe tin đã có quy hoạch đô thị được duyệt thế là thị trường bất động sản bùng phát sôi động (công khai hoặc ngấm ngầm). Việc chuyển nhượng, mua đi, bán lại, đầu cơ đất đai không theo quy hoạch là chuyện thường tình mà chưa có chế tài nào điều tiết. Và cho đến khi thực hiện quy hoạch chi tiết thì mọi việc về đất đai, xây dựng dường như đã an bài theo quy luật thị trường tự phát…

Ví dụ như đất đai trong dự án quy hoạch sân bay Long Thành (Đồng Nai) khi được Quốc hội đồng ý triển khai… đã, đang biến động rất mạnh. Hoặc bất động sản trong khu vực hành lang xanh, vành đai xanh, dọc các tuyến đường dự kiến mở rộng của Hà Nội cũng đã, đang âm thầm diễn ra rất sôi động.

TS. Quảng cho rằng, một dự án phát triển bất động sản phải đáp ứng được hai tiêu chí là vừa phù hợp với quy hoạch lại vừa thu được lợi nhuận. Nếu phù hợp với quy hoạch nhưng không đem lại lợi nhuận thì dự án sẽ không đủ hấp dẫn các đối tượng kinh doanh bất động sản. Ngược lại, dự án tuy có khả năng đem lại lợi nhuận lớn nhưng không phù hợp với quy hoạch được duyệt, có nguy cơ làm tổn hại đến chất lượng không gian đô thị thì chính quyền đô thị cũng sẽ không chấp nhận.

Vì vậy, giữa quy hoạch đô thị với thị trường bất động sản, giữa chất lượng không gian đô thị với chất lượng dự án bất động sản có quan hệ mật thiết, khăng khít. Ở Việt Nam, trong quá trình lập quy hoạch và thực hiện quy hoạch, nhà quy hoạch và phát triển đô thị, kể cả người kinh doanh bất động sản dường như đang thiếu sự phối hợp, trao đổi, tham khảo ý kiến lẫn nhau... dẫn đến sự tổn hại chung cho cả hai phía.

Mối quan hệ giữa quy hoạch đô thị và thị trường bất động sản phản ánh mối quan hệ giữa chính quyền và khu vực thị trường. Theo xu hướng chung, thị trường tạo ra động lực phát triển mạnh mẽ, làm cho nền kinh tế vận hành linh hoạt, có hiệu quả. Tuy nhiên, thị trường cũng có những điểm yếu như làm cho sự cách biệt giàu nghèo ngày càng lớn, môi trường sinh thái bị ô nhiễm...

Vì vậy, không thể để thị trường tự quyết định mà chính quyền phải quan tâm, can thiệp ở mức độ cần thiết nhằm hạn chế các điểm yếu của thị trường bằng các chính sách và biện pháp kinh tế, khi thật cần thiết thì cũng phải dùng đến các công cụ pháp lý và hành chính. Bên cạnh các mặt mạnh, chính quyền cũng có các điểm yếu như tình trạng quan liêu, duy ý chí, làm dụng quyền lực, can thiệp quá sâu vào các hoạt động thị trường khiến động lực phát triển bị hạn chế, thậm chí có thể bị triệt tiêu.

TS. KTS. Trương Văn Quảng cho rằng: “Chính quyền và thị trường bất động sản đều có các điểm mạnh và các điểm yếu, nếu phương pháp phối hợp khoa học, có nhiều sự đồng thuận trên cơ sở hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan thì có thể hạn chế các mặt yếu kém, phát huy ưu điểm bổ sung cho nhau tạo ra sức mạnh, giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, đô thị phát triển có chất lượng và bền vững”.

Phân tích sâu hơn, KTS. Trương Văn Quảng chia sẻ, quy hoạch đô thị dựa trên các nguồn tiềm năng, lợi thế về vị trí, các mối liên hệ vùng, tài nguyên đất đai, cảnh quan môi trường, con người và các dự báo ngắn cũng như dài hạn để xác định tầm nhìn, hướng phát triển mong muốn trong tương lai nhằm đạt tới đô thị hiện đại, văn minh, có bản sắc, môi trường sống tốt đẹp, xã hội công bằng và bình đẳng hơn.

Nếu dự báo không chính xác, quy hoạch trở nên phi thực tế, không đủ cơ sở để thực hiện, hoặc có thể gây lãng phí nguồn lực như tài nguyên đất đai, môi trường, vốn, là cơ sở để nhiều đối tượng lợi dụng để thổi giá, đầu cơ đất…

KTS. Trương Văn Quảng khẳng định: “Quy hoạch đô thị và thị trường bất động sản có quan hệ phụ thuộc vào nhau, tạo điều kiện cho nhau cùng phát triển nhưng lại rất khác nhau nếu xét về vai trò, mục đích, phạm vi và thời hạn hoạt động của mỗi bên.

Mối quan hệ này thể hiện tập trung nhất trong hoạt động sử dụng đất. Đất đai là tài nguyên hữu hạn nhưng nhu cầu sử dụng đất đai lại rất cao và đang dạng. Quy hoạch đô thị chính là giải pháp để cân bằng các nhu cầu đó tốt nhất nhằm đáp ứng hài hòa mọi nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội và bảo vệ môi trường, chứ không để cho thị trường bất động sản vì chạy theo lợi nhuận mà lấn áp các mặt phát triển khác. Quy hoạch đô thị là yếu tố quan trọng thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản và ngược lại”./.