Quỹ nợ ngày càng ‘phình to’, Phát Đạt vẫn đề xuất tài trợ kinh phí lập quy hoạch loạt dự án bất động sản tại các tỉnh?

Dòng tiền âm, hơn 13.000 tỷ đồng nợ phải trả

Tại báo cáo tài chính hợp nhất quý I/2022 của Phát Đạt, doanh nghiệp ghi nhận doanh thu thuần đạt 625 tỷ đồng, tăng 6,7% so với cùng kỳ năm 2021. Phần lớn doanh thu đến từ việc bàn giao cho khách hàng một phần đất nền thuộc dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội (Bình Định).

Giá vốn bán hàng giảm đáng kể (99,3 tỷ đồng) giảm gần 1 nửa so với cùng kỳ năm trước (201 tỷ đồng) đã kéo lợi nhuận gộp từ bán hàng và cung cấp dịch vụ đạt hơn 526 tỷ đồng, tăng 36,7% so với cùng kỳ.

Trong khi đó, chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp cũng tăng mạnh so với cùng thời điểm năm 2021 lần lượt 5 tỷ đồng và 60 tỷ đồng (tăng 27% và 39,4%).

Kết thúc quý I/2022 Phát Đạt báo lãi sau thuế 279,4 tỷ đồng, tăng 11,3% so với lợi nhuận đạt được trong quý I/2021.

Đáng chú ý, khoản chi phí tài chính tăng mạnh với 106 tỷ đồng, trong đó chủ yếu là chi phí lãi vay (gần 101 tỷ đồng) tăng gần 5 lần so với cùng kỳ đã khiến doanh thu từ hoạt động tài chính của doanh nghiệp chỉ vỏn vẻn có gần 537 tỷ đồng.

Trong kỳ, khoản nợ vay của Phát Đạt cũng tăng nhẹ từ 12.407 tỷ đồng (cuối năm 2021) lên 13.147 tỷ đồng (tính đến hết quý I/2021). Trong đó dư vay nợ thuê tài chính ngắn hạn gần 1.223 tỷ đồng (tăng gần 416 tỷ đồng so với đầu kỳ) và dư vay nợ thuê tài chính dài hạn hơn 3.593 tỷ đồng (tăng 973 tỷ đồng so với đầu kỳ).

Tính đến ngày 31/3/2022 tổng nguồn vốn của Phát Đạt ở mức 21.535 tỷ đồng. Như vậy khoản nợ vay đã chiếm hơn một nửa vốn chủ sở hữu.

Trong khi đó, lượng hàng tồn kho của Phát Đạt cũng không có biến động nhiều so với cùng kỳ năm ngoái, hiện đang ở mức 12.225 tỷ đồng, chủ yếu là các tài sản bất động sản đã được bồi thường, tiền sử dụng đất đã nộp cho nhà nước, chi phí san lấp, chi phí xây dựng và các chi phí đầu tư cho các dự án bất động sản.

Có thể thấy, trong danh mục các dự án tồn kho của Phát Đạt vẫn còn ghi nhận hai dự án Everich 2 và Everich 3, lần lượt 3.603 tỷ đồng và 876,2 tỷ đồng, chiếm hơn 1/3 tổng hàng tồn kho của Phát Đạt, mặc dù hai dự án này đã được Phát Đạt chuyển nhượng cho đối tác.

Dòng tiền kinh doanh của Phát Đạt cũng ở mức báo động khi trong quý I năm nay, lưu chuyển tiền từ hoạt động kinh doanh của PDR âm tới 994 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm ngoái chỉ là âm 81 tỷ đồng. Đồng thời, lưu chuyển tiền từ hoạt động đầu tư cũng ghi nhận âm gần 534 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ chỉ là 241 tỷ đồng.

Được biết, trong năm 2022, Phát Đạt đặt kế hoạch kinh doanh tăng trưởng ấn tượng với doanh thu 10.700 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế 3.635 tỷ đồng, tăng 55% so với thực hiện năm 2021. Như vậy, kết thúc quý I/2022, Phát Đạt mới hoàn thành được 5,8% mục tiêu về doanh thu và 9,6% mục tiêu về lợi nhuận.

Liên tục vay nợ qua kênh trái phiếu và ngân hàng

Tính đến thời điểm hiện tại Phát Đạt đã trải qua 11 đợt phát hành trái phiếu, thu về tổng cộng 3.105 tỷ đồng.

Cụ thể, theo thông tin từ Sở giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt vừa huy động thành công 300 tỷ đồng từ kênh trái phiếu. Lô trái phiếu này có kỳ hạn 2 năm, lãi suất 11,2%/năm đáo hạn vào ngày 25/3/2024 với mệnh giá 100.000.000 đồng/trái phiếu.

Mục đích phát hành nhằm tăng quy mô vốn hoạt động để tài trợ vốn cho các dư án bất động sản của Phát Đạt gồm: Dự án Trung tâm Thương mại và Căn hộ cao cấp Bình Dương 1 và 2 (Astral City), dự án Khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 1 và 2, dự án Khu Thương mại – dịch vụ – căn hộ du lịch – biệt thự nghỉ dưỡng và khách sạn cao cấp tại thị trấn Phước Hải (Bà Rịa – Vũng Tàu), dự án Xây dựng hạ tầng kỹ thuật Nội bộ khu I (Khu Cổ Đại) và dự án Căn hộ Thương mại dịch vụ – khách sạn cao tầng tại số 223 – 225 Trần Phú (Đà Nẵng). Đây là đợt phát hành trái phiếu đầu tiên trong năm 2022 của Phát Đạt.

Trước đó, trong năm 2021 Phát Đạt đã phát hành 10 đợt trái phiếu với tổng giá trị 2.805 tỷ đồng, được đảm bảo bằng 82,79 triệu cổ phiếu PDR. Cả nhà đầu tư tổ chức và cá nhân đều xuất hiện trong các đợt mua. Lãi suất đều ở mức 12 – 13%/năm, mục đích phát hành đều để tài trợ các dự án của Công ty và các công ty con.

Ngoài huy động trái phiếu, vay ngân hàng cũng là một cách để Phát Đạt ổn định lại dòng tiền. Cụ thể, khoản vay ngân hàng của Phát Đạt là 684,4 tỷ đồng. Trong đó, vay Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam (Vietinbank) là 380 tỷ đồng (chia thành 2 đợt). Khoản vay này được đảm bảo bằng bất động sản tại Quận 3, TP Hồ Chí Minh và 8,5 triệu cổ phiếu PDR.

Ngoài ra còn có khoản vay 283,5 tỷ đồng tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân đội (MBBank) và 20,9 tỷ đồng tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank). Tài sản đảm bảo cho các khoản vay lần lượt là bất động sản tại quận Hải Châu, Đà Nẵng và 1,1 triệu cổ phiếu PDR.

Chưa hết, Phát Đạt còn tiếp tục vay các công ty tài chính với số tiền gần 1.100 tỷ đồng. Cụ thể là các khoản vay tại Công ty Tài chính TNHH MTV Mirae Asset (Việt Nam) (400 tỷ đồng sau 4 đợt vay) với lãi suất từ 7,5 % đến 11 %/năm. Được đảm bảo bằng 16,7 triệu cổ phiếu PDR sở hữu bởi cổ đông.

Khoản vay còn lại là tại Công ty ACA Vietnam Real Estate III LP (686,2 tỷ đồng).

Phát Đạt liên tục đề xuất tài trợ nhiều dự án bất động sản

Mặc dù dòng tiền kinh doanh liên tục âm cùng với đó là tình hình nợ vay cũng ngày càng ‘phình to’ tuy nhiên Phát Đạt vẫn mạnh dạn đề xuất tài trợ nhiều dự án khác nhau tại các tỉnh thành. Câu hỏi lại được đặt ra liệu với Phát Đạt có thể hiện thực hóa những đề xuất trên. 

Đơn cử như mới đây, Phát Đạt đã đề xuất nghiên cứu, khảo sát tài trợ kinh phí lập quy hoạch Khu đô thị tại thị trấn Di Linh và xã Gung Ré (Lâm Đồng) với quy mô 318 ha.

Theo đó, Sau khi xem xét báo cáo của Phòng Tài chính - Kế hoạch, đồng thời trên cơ sở ý kiến thống nhất của Thường trực Huyện ủy, UBND huyện Di Linh cho biết, về phạm vi nghiên cứu lập quy hoạch, theo Đồ án quy hoạch xây dựng vùng huyện Di Linh đến năm 2035 và tầm nhìn đến năm 2050 (đã trình UBND tỉnh, chưa được phê duyệt) có định hướng phát triển Khu Đô thị mới, thương mại, dịch vụ, du lịch tổng hợp tại thị trấn Di Linh và xã Gung Ré với quy mô 318 ha.

Theo Đồ án quy hoạch chung xây dựng thị trấn Di Linh theo Quyết định số 2090 ngày 10/8/2021 của UBND tỉnh cũng có xác định định hướng phát triển Khu đô thị tại thị trấn Di Linh và xã Gung Ré, huyện Di Linh.

Bên cạnh đó, huyện này cho biết, phạm vi, ranh giới phù hợp, không chồng lấn với các Đồ án quy hoạch hay đề xuất của nhà tài trợ khác,...

UBND huyện Di Linh đề nghị đơn vị tài trợ trong quá trình khảo sát, nghiên cứu, tài trợ kinh phí lập quy hoạch thực hiện rà soát và cập nhật các Đồ án quy hoạch trong khu vực nghiên cứu, khảo sát, tài trợ; đồng thời cam kết về nguồn lực tài chính, năng lực của nhà đầu tư theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, CTCP Đầu tư và Phát triển Khu công nghiệp Phát Đạt (PDI) – một pháp nhân của hệ sinh thái Phát Đạt đã được UBND tỉnh Đồng Tháp chấp thuận tài trợ kinh phí lập quy hoạch phân khu xây dựng Khu công nghiệp Cao Lãnh II và Quy hoạch chi tiết xây dựng KCN Cao Lãnh III.

Theo đó, CTCP Đầu tư và Phát triển Khu công nghiệp Phát Đạt (PDI) tài trợ kinh phí lập quy hoạch theo hình thức hợp đồng ba bên. Việc tài trợ chi phí lập quy hoạch không liên quan đến việc lựa chọn nhà đầu tư sau này. Việc thực hiện dự án trong phạm vi nghiên cứu lập quy hoạch sẽ được xem xét, kêu gọi đầu tư theo quy định.

UBND tỉnh giao Ban Quản lý Khu Kinh tế Tỉnh là chủ đồ án quy hoạch phân khu xây dựng Khu công nghiệp Cao Lãnh II. UBND huyện Cao Lãnh được giao thực hiện các thủ tục lập Quy hoạch chi tiết xây dựng KCN Cao Lãnh III.