Rủi ro pháp lý là nỗi lo thường trực của thị trường bất động sản

Rủi ro pháp lý là câu chuyện lớn

Thống kê cho thấy, từ năm 2013 đến năm 2020, toàn ngành thanh tra đã thực hiện 6.028 cuộc thanh tra trong lĩnh vực đất đai, qua thanh tra phát hiện vi phạm 2.127,6 tỷ đồng, kiến nghị thu hồi 67.011,5ha đất, riêng Thanh tra Chính phủ thực hiện 46 cuộc thanh tra, phát hiện vi phạm 79.968,84 tỷ đồng, kiến nghị thu hồi 25.351,6ha đất.

Thống kê thực tiễn triển khai thi hành Luật Đất đai qua công tác thanh tra và giải quyết khiếu nại, tố cáo chỉ ra những vi phạm phổ biến như: Giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá gây thất thu ngân sách; việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất và các cơ sở nhà đất chưa phù hợp các quy định của Luật Đất đai và các quy định về đấu giá tài sản nhà…

Tình hình đơn thư khiếu nại, tố cáo, tranh chấp, vi phạm pháp luật về đất đai vẫn chiếm tỷ lệ trên 60% trong tổng số đơn khiếu nại, tố cáo nói chung, chủ yếu là về bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng, thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội...

Nói rõ hơn về điều này, tại Diễn đàn Bất động sản mùa xuân 2022, ông Nguyễn Văn Khôi - Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho hay, dù thể hiện vai trò quan trọng trong nền kinh tế, nhưng thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này nói riêng thời gian qua chưa thực sự phát huy hết tiềm năng và thế mạnh, nhiều mảng thị trường chưa được khai thác và đầu tư có hiệu quả.

Nhiều phân khúc thị trường còn gặp những rào cản, vướng mắc lớn. Nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp trong xã hội rất lớn, đặc biệt là nhà ở cho các đối tượng có thu nhập trung bình và thấp, song mức độ đáp ứng lại hạn chế.

Theo ông Khôi, thực trạng trên xuất phát từ những nguyên nhân khách quan và chủ quan khác nhau, song không thể phủ nhận rằng, cơ chế và chính sách đối với thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian qua chưa thực sự rõ nét và phù hợp. Nhiều vấn đề mới được đặt ra chưa có sự giải quyết kịp thời và hợp lý của cơ quan quản lý Nhà nước, như pháp lý cho các loại hình bất động sản du lịch, bất động sản văn phòng kết hợp nhà ở, trung tâm thương mại… Các quy trình, thủ tục pháp lý về tiếp cận đất đai, vận hành dự án, về cơ chế bảo đảm phòng ngừa rủi ro cho các chủ thể tham gia thị trường còn hạn chế nên tiềm ẩn nguy cơ của rủi ro, tranh chấp.

Ở góc độ nghiên cứu, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường Trường Đại học Luật Hà Nội phân tích: Hiện nay, các thể chế chưa theo kịp tốc độ của thị trường bất động sản. Trong hệ thống pháp luật có 82 đạo luật liên quan đến thị trường bất động sản và vẫn tồn tại những bất cập. Cần phải xác định rõ ràng câu chuyện: Các đạo luật chuyên ngành sửa theo Luật Đất đai hay Luật Đất đai sửa theo các luật chuyên ngành? Nếu không xác định rõ thì vẫn có vướng mắc.

Sự thiếu đồng bộ, chưa cập nhật và thay đổi của các quy định phù hợp với thực tiễn của thị trường trong Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư… cùng một số nghị định, văn bản chuyên ngành có liên quan gây khó khăn cho công tác thực thi Chiến lược Phát triển nhà ở Quốc gia, nhất là việc cơ cấu lại nguồn cung, tập trung vào phát triển các phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp phục vụ nhu cầu của số đông.

Bên cạnh đó, quy định sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận cho bất động sản du lịch chưa rõ ràng khiến các địa phương cũng trở nên lúng túng. Các doanh nghiệp khi kinh doanh phân khúc bất động sản như condotel, shophouse cũng lúng túng theo.

Đẩy nhanh hơn nữa việc sửa đổi Luật Đất đai

Báo cáo “Cơ cấu lại nền kinh tế Việt Nam trong bối cảnh hậu Covid-19 giai đoạn 2021 - 2025, tầm nhìn 2030” công bố cuối năm 2021 do Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) thực hiện cho rằng, muốn đổi mới mô hình tăng trưởng giai đoạn 2021 - 2025, cần sớm sửa đổi Luật Đất đai theo hướng bỏ giới hạn đối tượng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp; kéo dài thời hạn giao đất; bỏ hoặc nâng mức hạn điền; xây dựng các tác nhân thị trường, hỗ trợ thị trường quyền sử dụng đất; đồng thời xóa bỏ cơ chế giao đất, cho thuê đất theo cơ chế hành chính, xin - cho…

Theo PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, để nâng cao hiệu quả của quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản nói chung, cần rà soát, sửa đổi bổ sung các các quy định có liên quan của Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Trong đó, cần tập trung giải quyết nhiều nhóm vấn đề khác nhau như bổ sung các quy định về quản lý Nhà nước trong Luật Kinh doanh bất động sản 2021 đối với hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh bất động sản du lịch nói riêng; thể hiện các loại hình chủ đầu tư kinh doanh bất động sản phát hành cổ phiếu, trái phiếu bất động sản trên thị trường chứng khoán.

Một điểm nữa là bổ sung quy định về quản lý Nhà nước trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014 tích hợp chặt chẽ giữa hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh bất động sản du lịch nói riêng với vấn đề bảo vệ môi trường. Đồng thời, xây dựng các tiêu chí, các sản phẩm bất động sản du lịch xanh; xác lập cơ chế đồng bộ, thống nhất về chính sách ưu đãi, khuyến khích đối với chủ đầu tư kinh doanh bất động sản trong việc tạo lập các sản phẩm bất động sản du lịch xanh hoặc lồng ghép mô hình kinh tế tuần hoàn trong hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch.

Ngoài ra, cần rà soát sửa đổi các quy định của Luật Du lịch năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, các đạo luật có liên quan và các văn bản hướng dẫn thi hành về kinh doanh bất động sản du lịch, bảo đảm sự thống nhất, tương thích, đồng bộ, góp phần tạo lập khuôn khổ pháp lý cho hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch thông suốt, cạnh tranh lành mạnh, công khai minh bạch và bình đẳng giữa các chủ thể tham gia phân khúc này.

Cũng bàn về vấn đề pháp lý, TS. Vũ Tiến Lộc - Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam nhấn mạnh, hiện nay trong khi việc khai thác các nguồn lực đất đai và thúc đẩy quá trình đô thị hoá là nguồn lực, cũng là động lực quan trọng nhất của quá trình công nghiệp hoá thì hệ thống pháp luật về đất đai và bất động sản đang là điểm nghẽn lớn nhất của nền kinh tế Việt Nam. Vừa qua, chúng ra có sửa 8 Luật liên quan đến đầu tư xây dựng nhưng thực tế cũng chỉ như "muối bỏ biển", chưa giải quyết được gì nhiều cho các điểm nghẽn liên quan đến thị trường bất động sản.

Bất động sản đang trong tình thế của các tác động kép, rất bất lợi, khi dịch bệnh chưa qua thì chiến tranh đã tới. Rủi ro kép tăng lên kể cả trên hai phương diện: Rủi ro về pháp lý, rủi ro về thị trường. Để giải quyết được vấn đề này, cũng cần giải pháp kép. Cần "mở cửa" bên ngoài và "mở cửa" bên trong. "Mở cửa" được hiểu theo nghĩa rộng nhất, không phải là mở cửa thị trường mà là cởi mở trong các quy định pháp lý.

"Nên thúc đẩy cải cách thể chế, giải phóng mọi nguồn lực, phá bỏ mọi rào cản để phát huy được tinh thần doanh nghiệp, thúc đẩy quá trình kinh doanh. Đây là yêu cầu vô cùng quan trọng trong bối cảnh hiện nay", TS. Vũ Tiến Lộc khuyến nghị./.