Sắp “siết” phân lô, bán nền, nhà đầu tư đang tranh thủ “lên tàu”?

Đất nền trước giờ “G”

Mới đây, trong công điện về việc đẩy nhanh tiến độ xây dựng, ban hành văn bản quy định chi tiết thi hành các Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh BĐS, Các tổ chức tín dụng, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đề nghị Chủ tịch HĐND, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tập trung chỉ đạo đẩy nhanh tiến độ xây dựng, ban hành các văn bản quy định chi tiết thi hành các luật trên nhằm xây dựng hành lang pháp lý đầy đủ, đồng bộ, kịp thời triển khai ngay sau khi các luật này được Quốc hội đồng ý cho phép có hiệu lực sớm (dự kiến từ ngày 1/8/2024).

Dự thảo đề cương chi tiết Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh BĐS, Các tổ chức tín dụng cho thấy, dự kiến, luật có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/8/2024.

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản đang có các dấu hiệu cải thiện nhưng vẫn còn nhiều khó khăn trong việc cải thiện nguồn cung vì vướng mắc trong triển khai dự án, nhất là về pháp lý.

Phân khúc bất động sản nhà ở thương mại có thêm nguồn cung mới nhưng mang tính cục bộ, chưa đáp ứng nhu cầu ở thực, đặc biệt tại các thành phố lớn; tình trạng “vừa thiếu, vừa ế” của phân khúc nhà ở xã hội chưa được khắc phục.

Chính vì vậy, các doanh nghiệp bất động sản đang rất kỳ vọng Nhà nước đẩy nhanh áp dụng các luật mới, các văn bản hướng dẫn là cần thiết để thị trường bất động sản sớm hồi phục; đặc biệt, cần quy trách nhiệm trong thực thi.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng, nếu áp dụng Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sớm, đồng thời các Nghị định, Thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành các luật liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, có tính khả thi, sát với thực tiễn thì sẽ xử lý được hầu hết các “vướng mắc pháp lý” của hàng trăm dự án bất động sản trên địa bàn TP.HCM. Vì hiện nay, các vướng mắc của doanh nghiệp bất động sản 70% là do vướng mắc pháp lý.

Với phân khúc đất nền, nhiều nhà đầu tư, đơn vị phân phối cho biết, phân khúc này bắt đầu có sự chuyển biến sau thời gian dài trầm lắng.

Ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Tập đoàn G6 thông tin, tại Phú Quốc, đất nền thổ cư có pháp lý đầy đủ, đã được tách thửa độc lập đang thu hút sự quan tâm của giới đầu tư, trong đó có nhiều nhà đầu tư từ Hà Nội “xuôi Nam” đến tận Đảo Ngọc tìm kiếm cơ hội.

Theo ông Quê, điều mà nhiều nhà đầu tư đang rất quan tâm lúc này là câu chuyện siết phân lô, bán nền mới theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

“Quy định mới sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ, bởi đất phải xây dựng nhà trước khi mở bán thì tổng giá trị sản phẩm đội giá cao, không hấp dẫn nhà đầu tư, đồng thời Nhà nước cũng thu được nguồn thuế lớn hơn và sàng lọc được năng lực chủ đầu tư thực hiện dự án. Dù vậy, khi hoạt động chia lô, tách thửa đất bị kiểm soát chặt chẽ hơn sẽ khiến nguồn cung đất nền trở nên khan hiếm hơn, do đó giá sẽ tăng”, ông Quê phân tích.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Guru Property - Khu vực miền Nam cho biết, từ đầu tháng 12/2023, khi dự thảo Luật Đất đai sửa đổi nhận được sự quan tâm, thảo luận, giới đầu tư đất nền đã rục rịch quay trở lại thị trường và hiện vẫn là thời điểm săn tìm sản phẩm phù hợp. Theo đó, nhà đầu tư nên lựa chọn những nền đất có giá vừa phải, khoảng 2 tỷ đồng/nền và pháp lý đầy đủ.

Nhà đầu tư tranh thủ “lên tàu”

Theo giới chuyên gia, đất nền luôn là một kênh đầu tư "vua" do sự đa dạng về diện tích, giá bán, đối tượng đầu tư, đặc biệt là chu kỳ tăng giá ngắn hơn so với đa phần loại hình khác.

Tuy nhiên, phân khúc đất nền có tính hai mặt: khi thị trường tốt, thu hút nhà đầu tư, tạo thanh khoản tốt; ngược lại, khi thị trường trầm lắng thì tất cả đều chậm lại, vì vậy nhà đầu tư cần có chiến lược và tầm nhìn dài hạn.

Đáng chú ý, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực trong thời gian tới sẽ siết chặt hoạt động phân lô bán nền. Do đó, mặt bằng giá, nhu cầu mua đất nền cũng sẽ được điều chỉnh giảm, nhất là đối với những lô đất diện tích lớn. Đổi lại, tính thanh khoản sẽ được cải thiện với đất nền phân lô có diện tích vừa và nhỏ, giá giao dịch thứ cấp dự báo tăng.

Có một thực tế là rất nhiều chuyên gia đang dự báo thị trường bất động sản sẽ bắt đầu bước vào một chu kỳ mới khi bộ 3 Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực và năm 2024 được coi là năm bản lề. Việc nhà đầu tư đổ xô săn đất đón sóng là có cơ sở và tiềm năng là hiện hữu.

Tuy nhiên, cơ hội lớn thường đi cùng với rủi ro cao. Sau thời gian dài điều chỉnh, giới chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư thận trọng bởi đất nền đã qua thời “ăn bằng lần” và không còn dễ sốt như trước.

Để an toàn, khi đầu tư đất tỉnh, các nhà đầu tư cần xác định thời gian chờ có thể lên đến 3-5 năm hoặc dài hơn. Điều này chỉ phù hợp với dòng tiền nhàn rỗi, không nên dùng đòn bẩy tài chính.

Bên cạnh đó, để giảm thiểu rủi ro khi “săn” đất vườn bị “ngộp”, các chuyên gia cũng khuyến cáo nhà đầu tư cần chọn những lô đất có giá mua thấp hơn giá thị trường trước khi có sốt đất, giao thông thuận lợi, vị trí đất giáp sông hồ, hoặc gần chợ với phương châm: "Nhất cận thị, nhị cận giang".

Số liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trong quý I, nhiều khu vực ghi nhận lượng giao dịch đất nền tăng "đột biến", nhất là những lô đất đã tách thửa.

Xuất hiện nhiều hơn nhà đầu tư đi săn đất, ở những khu vực vùng ven các thành phố lớn, các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao.

Trong báo cáo của Bộ Xây dựng vào cuối tháng 4/2024 cũng cho thấy, lượng giao dịch đất nền trong quý I/2024 có 97.659 giao dịch thành công. Bộ này đánh giá, lượng giao dịch đất nền bằng 119,86% so với quý IV/2023 và bằng 145,18% so với cùng kỳ năm 2023.