Sau 5 năm, giá chung cư tại Hà Nội tăng gấp đôi

Giá chung cư tăng không ngừng

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý 3/2023 của Cushman & Wakefield Việt Nam cho thấy, trong quý 3, nguồn cung hơn 1.800 căn hộ được ghi nhận tại Hà Nội, tăng 8% theo quý nhưng giảm 36% theo năm. Động thái giảm lãi suất của Ngân hàng Nhà nước đã tạo điều kiện cho các nhà đầu tư và người mua để ở quay trở lại thị trường. Tuy nhiên, nguồn cung mới trong 9 tháng đầu năm 2023 giảm đáng kể so với chu kì từ năm 2020 đến năm 2022.

Phân khúc trung cấp tiếp tục chiếm phần lớn nguồn cung mới trong quý, với mức gần 85%. Hầu hết nguồn cung mới đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án sơ cấp hiện có ở phía Tây.

Báo cáo của Cushman & Wakefield cũng cho thấy, trong quý 3/2023, gần 2.300 căn đã được bán ra, tăng 10% theo quý, nhưng vẫn giảm 49% theo năm nhờ giảm lãi suất cho vay. Các dự án có doanh số bán hàng khả quan nằm ở các thị trường phía Tây và ngoại thành. Bên cạnh đó, các dự án sở hữu tiến độ xây dựng tốt, địa vi pháp lý rõ ràng và đa dạng tiện ích cũng ghi nhận doanh số bán hàng cao hơn.

Đáng chú ý, về giá bán, giá sơ cấp trung bình trong quý 3/2023 đã gần gấp đôi giá năm 2018. Cụ thể, giá sơ cấp trung bình căn hộ chung cư đạt mức 2.141 USD/m2, tăng gần 12% so với cùng kỳ năm ngoái và gần gấp đôi giá năm 2018. Mức giá sơ cấp trung bình năm 2018 chỉ ở mức hơn 1.000 USD/m2, năm 2020 là 1.400 USD/m2.

Lý giải nguyên nhân khiến giá chung cư tăng mạnh trong những năm qua, Cushman & Wakefield cho rằng do việc mở bán các dự án mới có giá ngày càng cao hơn mức giá của các dự án hiện hữu.

Mặt khác, nguồn cung trên thị trường khan hiếm, pháp lý nhiều dự án ách tắc, cũng là lý do đẩy giá bất động sản tăng cao. Trong quý vừa qua có hơn 1.800 căn hộ được ghi nhận tại Hà Nội, tăng 8% theo quý nhưng giảm 36% theo năm.

Bên cạnh đó, quỹ đất ở các quận nội thành hạn chế, nguồn cung căn hộ có xu hướng lan rộng ra các khu vực xa hơn. Trong đó, phía Đông là điểm đến của các khu đô thị tích hợp lớn cung cấp các tiện ích tất cả trong một và vị trí thuận lợi đi qua các dự án giao thông trọng điểm như đường Vành đai 4 và đường Vành đai 3.

Trong khi các dự án căn hộ mới vẫn tiếp đà tăng giá, thì đây cũng chính là một trong những yếu tố gây cản trở đến đà hồi phục của thị trường.

Theo Cushman & Wakefield dự báo, giai đoạn 2024-2025, thị trường dự kiến sẽ có sự cải thiện trong nguồn cung mới so với năm 2023, nhờ vào các điều chỉnh của chính sách luật, tháo gỡ pháp lý cho các dự án và sự hồi phục của nền kinh tế.

Khu vực ngoại thành sẽ tiếp tục ghi nhận thêm nguồn cung mới nhờ vào quỹ đất dồi dào và sự cải thiện của hệ thống cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, mức giá bất động sản được dự báo sẽ khó có xu hướng giảm, đà tăng giá có thể sẽ chậm lại khi nguồn cung trên thị trường hồi phục.

Cơ hội nào cho người mua nhà tại Hà Nội?

Theo báo cáo quý 3/2023 của batdongsan.com.vn cho thấy, xét trong giai đoạn dài từ năm 2015 đến nay, chỉ số tăng giá chung cư Hà Nội đã vượt tốc độ tăng thu nhập của người dân. Sau 8 năm, giá chung cư tại Hà Nội tăng 56%, trong khi thu nhập của người dân khu vực thành thị chỉ tăng 39%.

Trước thực trạng này, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu của Savills Hà Nội đánh giá Hà Nội đang phấn đấu có thu nhập bình quân đầu người năm 2023 đạt 150 triệu/người/năm. Xét về tương quan so với 2019, mức tăng trưởng trung bình thu nhập là 6%/năm. Trong khi đó, mức tăng trưởng giá căn hộ chung cư từ năm 2019 đến nửa đầu năm 2023 là 13%/năm.

Như vậy, sự tăng trưởng thu nhập bình quân đầu người tại Hà Nội đang ở mức thấp hơn so với mức tăng trưởng giá căn hộ. Việc sở hữu nhà của người dân sẽ lâu hơn nếu khoảng cách này tiếp tục được nới rộng.

"Nếu hai con số này không tịnh tiến lại gần nhau thì sẽ khiến cho việc sở hữu nhà ở của người dân nói chung, những người đang sống ở Hà Nội và những người dân ngoại tỉnh muốn có nhà ở Hà Nội sẽ lâu và khó khăn hơn", bà Hằng nhấn mạnh.

Dự báo từ năm 2023 đến năm 2025, Hà Nội sẽ có thêm 157 nghìn hộ gia đình. Tuy nhiên nguồn cung nhà ở tương lai chỉ bao gồm 59 nghìn căn hộ các hạng, 9 nghìn nhà ở thấp tầng và 18,7 nghìn nhà ở xã hội dự kiến mở bán. Sự thiếu hụt là khoảng hơn 70 nghìn nhà ở.

Trước đó, theo một nghiên cứu về thị trường bất động sản của NetCredit - nền tảng thuộc Enova International (công ty công nghệ có giá trị vốn hóa hóa hơn 1,5 tỷ USD tại Mỹ) cũng cho biết, Hà Nội thuộc nhóm thủ đô khó mua nhà nhất trên thế giới.

Dựa trên năng lực thu nhập quân sự mỗi tháng do Numbeo cung cấp, NetCredit ước tính giá một căn nhà tại Hà Nội tương đương 45 năm thu nhập bình quân của người lao động. Con số này đưa Hà Nội vào nhóm các thành phố có giá nhà vượt xa khả năng chi trả của người dân nhất trên thế giới.

Không chỉ nhà ở thương mại, ngay cả những dự án nhà ở xã hội đã qua sử dụng 5 năm cũng tăng vọt. Hy hữu những dự án dù đã đưa vào sử dụng 5-7 năm, thậm chí chí hơn năm nhưng hiện đang được bán với giá cao gấp 3-4 lần so với ban đầu.

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc chiến lược của Batdongsan.com.vn nhận định, việc mua chung cư đang ngày càng khó đối với người dân khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà. Trong tương lai, các dự án chung cư sơ cấp cũng sẽ có mặt bằng giá cao vì chủ đầu tư phải tối ưu lợi nhuận khi các chi phí bị đẩy lên.

"Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn về tâm lý người tiêu dùng bất động sản, trong bối cảnh giá nhà neo cao, người dân đang chuyển sang hướng đi thuê hoặc tìm cách vay mua nhà. Nhưng hiện tại, nhiều người mua vẫn chưa tiến hành vay mua vì họ còn quan ngại về lãi suất".

Có thể thấy, việc giá nhà liên tục tăng cao đã khiến giấc mơ "an cư lạc nghiệp" của người dân tại Thủ đô Hà Nội ngày càng khó khăn, đặc biệt đối với những người có mức thu nhập trung bình./.