Sau “cơn sốt” vàng, dòng tiền sẽ lại đổ mạnh vào bất động sản?

Vàng “đảo chiều”

Chỉ trong thời gian ngắn, giá vàng đã biến động với biên độ rất mạnh. Sau khi giá vàng đạt đỉnh 92,4 triệu đồng/lượng vào ngày 10/5, giá vàng bất ngờ lao dốc, mất cả chục triệu đồng/lượng trong vòng một tuần nay khi cơ quan chức năng có những biện pháp căn cơ bình ổn thị trường.

Theo cập nhật đến ngày 11/6 giá vàng SJC ở khu vực Hà Nội và Đà Nẵng đang là 74,98 triệu đồng/lượng mua vào và 76,98 triệu đồng/lượng bán ra. Tại TPHCM, giá vàng SJC ngày 11/6 đang mua vào và bán ra mức tương tự so với khu vực Hà Nội và Đà Nẵng. Như vậy, so với chốt phiên trước, giá vàng SJC giữ nguyên ở cả hai chiều mua vào và bán ra.

Trong khi đó, giá vàng Doji tại khu vực Hà Nội đang là 74,98 triệu đồng/lượng mua vào và 76,98 triệu đồng/lượng bán ra, giữ nguyên ở cả hai chiều so với chốt phiên trước. Giá vàng Doji ở TPHCM đang mua vào và bán ra tương tự so với khu vực Hà Nội.

Còn giá vàng PNJ niêm yết ở mức 74,98 triệu đồng/lượng mua vào và 76,98 triệu đồng/lượng bán ra. Ngoài ra, giá vàng Bảo Tín Minh Châu được doanh nghiệp giao dịch ở mức 75,5 triệu đồng/lượng mua vào và 76,98 triệu đồng/lượng bán ra.

“Sốt” vàng khiến sức cầu bất động sản giảm mạnh

Theo ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ tư vấn & Phát triển dự án DKRA Group, trong tháng 5 nhiều yếu tố và số liệu cho thấy thanh khoản thị trường giảm đáng kể. Khách hàng nhà đầu tư khá thận trọng trong việc quyết định xuống tiền. Có nhiều yếu tố nhưng việc “sốt” vàng trong thời gian vừa qua là một trong những nguyên nhân làm sức cầu thị trường giảm.

Cụ thể, với đất nền, nguồn cung và lượng tiêu thụ tiếp tục giảm mạnh. Toàn thị trường chỉ có 214 nguồn cung đất nền mới, giảm 58% so với cùng kỳ năm trước.

95% số này tập trung chủ yếu tại khu vực Bến Cát - Bình Dương với giá bán thấp nhất là 12,1 triệu đồng/m2, cao nhất là 20,9 triệu đồng/m2. Thị trường còn lại có nguồn cung đất nền mới trong tháng 5 là TP HCM với giá bán từ 130 - 140 triệu đồng/m2.

Cũng theo DKRA, các chủ đầu tư đã áp dụng nhiều chính sách nhằm kích cầu thị trường như ưu đãi thanh toán vượt tiến độ, hỗ trợ ngân hàng, cam kết mua lại,… Tuy nhiên chỉ có 2 nền được bán thành công, giảm 99% so với cùng kỳ

Không chỉ đất nền, phân khúc nhà phố và biệt thự cũng có nguồn cung và lượng tiêu thụ mới giảm mạnh. Toàn thị trường chỉ có 19 căn mở bán mới tại Đồng Nai, Bình Dương. Các khu vực còn lại duy trì tình trạng khan hiếm nguồn cung mới.

Mặt bằng giá sơ cấp duy trì xu hướng đi ngang so với lần mở bán trước đó, tại Đồng Nai dao động từ 17,2 - 68,3 tỷ đồng/căn, tại Bình Dương từ 3,3 - 12,3 tỷ đồng/căn.

Căn hộ chung cư là phân khúc “sáng” nhất thị trường tháng vừa qua. Tổng nguồn cung mới trên toàn thị trường đạt 1.327 căn, gấp 3,4 lần so với cùng kỳ năm trước. Tiêu thụ mới ghi nhận 817 căn, đạt tỷ lệ 62%.

Dòng tiền sẽ tìm đến bất động sản?

Sau những động thái giảm giá mạnh của vàng thời gian qua, nhiều chuyên gia kỳ vọng, dòng tiền sẽ lại tìm đến những kênh đầu tư khác như chứng khoán hay bất động sản.

Nhìn nhận về vấn đề này, TS. Lê Xuân Nghĩa nhận định, xu hướng giảm giá vàng trong trung hạn là rất rõ. Vì vậy, các nhà đầu tư và đầu cơ trên thị trường tài chính cần phải rà soát lại danh mục đầu tư theo hướng kinh tế phục hồi, thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản ấm trở lại, thị trường vàng giá sẽ tiếp tục giảm.

Khác với xu hướng đảo chiều của vàng, thị trường bất động sản lại những diễn biến ngược lại. Theo báo cáo thị trường mới nhất của Dat Xanh Services vừa công bố, thị trường bất động sản nhà ở ghi nhận sự ổn định và tăng giá ở tất cả các phân khúc.

Cụ thể, đối với loại hình căn hộ, giá bán ở Hà Nội, Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Quảng Ninh duy trì ổn định theo tháng, dao động 26 - 70 triệu/m2. Trong khi đó, khu vực miền Trung dao động 29 - 104 triệu/m2 ( mức tăng cao nhất từ tăng 4 - 6%); TP HCM và các tỉnh lân cận dao động 29 - 82 triệu/m2 (tăng 1 - 2%) và miền Tây khoảng 31 - 45 triệu/m2 (tăng 3 - 5%).

Trong khi đó, giá đất nền tại khu vực Hà Nội và các tỉnh lân cận dao động 17 - 60 triệu/m2, TP HCM và vùng ven khoảng 15 - 55 triệu/m2, miền Tây 11 - 34 triệu/m2, đều không thay đổi nhiều so với tháng trước. Trong khi đó, đất nền tại khu vực miền Trung (gồm Đà Nẵng, Khánh Hòa, Bình Định, Quảng Nam, Phú Yên, Quảng Bình) ghi nhận tăng giá từ 3 - 5%, dao động 14 - 54 triệu/m2.

Không chỉ Dat Xanh Services, nhiều dự báo trước đó cũng chỉ ra giá bất động sản có khả năng tăng mạnh sau năm 2025 sau khi 3 bộ luật mới liên quan đến bất động sản có hiệu lực. Như ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn nhận định, khả năng giá bất động sản sẽ tăng là rất cao sau khi luật có hiệu lực. Những điều khoản mới từ 3 bộ luật giúp thúc đẩy mức độ chính xác trong việc cập nhật giá đất tăng lên cao hơn. Như điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định bỏ khung giá đất và yêu cầu bảng giá đất cập nhật hàng năm (thay vì 05 năm/lần).

Thứ nhất, Chính phủ quy định việc xác định Bảng giá đất do UBND tỉnh (so với trước là phải tham khảo Khung giá đất) được cập nhật hàng năm, trao quyền và trách nhiệm xuống địa phương. Như vậy sẽ giúp giá đất được định hướng theo sát với tình hình thực tế của từng địa phương hơn trước đây.

Thứ hai là về phương pháp định giá mới. Trước đây thị trường có 5 phương pháp định giá đất, còn theo luật mới thì loại bỏ phương pháp chiết trừ và 4 phương pháp còn lại như so sánh, thu nhập, thặng dư và theo hệ số giá đất cũng đã có quy định chi tiết hơn rất nhiều về việc thực hiện cụ thể. Những quy định cụ thể hơn sẽ giúp việc định giá đất minh bạch, rõ ràng, bám sát với thực tế.

Thứ ba là Luật mới sửa đổi có bổ sung chi tiết về các điều kiện để cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất cho các lô đất đang sử dụng chưa có sổ, không vướng tranh chấp. Số lượng sản phẩm đất thuộc diện này trên thị trường hiện tồn đọng rất nhiều và một khi được khơi thông pháp lý, chắc chắn cũng mang đến cơ hội thanh khoản và tăng giá tốt hơn không chỉ cho chính bản thân những sản phẩm đất thuộc diện này mà cả các loại hình bất động sản khác ở cùng khu vực.