Sau một thập kỷ, giá nhà ở đô thị lớn tăng mạnh
Từ mức hơn 20 triệu đồng/m² vào năm 2014, giá căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM hiện đã vượt mốc 70 – 80 triệu đồng/m², thậm chí chạm ngưỡng 90 triệu đồng/m² tại một số khu vực. Diễn biến này phản ánh một thực tế đáng lo ngại: sau một thập kỷ, giấc mơ sở hữu nhà của đại bộ phận người dân đang dần trở nên xa vời.
Giá căn hộ tăng gấp 3 lần chỉ sau một thập kỷ
Thị trường bất động sản Việt Nam trong 10 năm qua chứng kiến làn sóng tăng giá chưa từng có, đặc biệt ở hai đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM. Theo số liệu từ Savills và CBRE, từ mức khoảng 22 – 25 triệu đồng/m² vào năm 2014, giá căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM hiện đã gấp hơn ba lần, đạt từ 72 đến 90 triệu đồng/m² vào giữa năm 2025.
Cuộc leo thang giá bắt đầu từ năm 2015, khi dòng vốn đầu tư – cả trong và ngoài nước – bắt đầu đổ mạnh vào thị trường, cùng với hàng loạt dự án hạ tầng được công bố. Giá căn hộ khi đó nhích nhẹ, nhưng xu hướng tăng đã được thiết lập.
Từ năm 2016 đến 2019, thị trường phục hồi mạnh, niềm tin của người mua quay lại nhờ sự ra mắt của nhiều dự án quy mô lớn, pháp lý rõ ràng. Giá căn hộ tăng dần từ 26 triệu đến 36 triệu đồng/m² ở Hà Nội và từ 30 triệu lên hơn 42 triệu đồng/m² ở TP.HCM.
Dù đại dịch COVID-19 bùng phát năm 2020 làm chững lại hoạt động giao dịch, giá căn hộ không những không giảm mà còn tiếp tục đi lên. Tại Hà Nội, giá trung bình đạt 40 triệu đồng/m², TP.HCM tiệm cận 48 triệu đồng/m² – minh chứng cho nhu cầu ở thực vẫn bền bỉ và nguồn cung ngày càng khan hiếm.
Giai đoạn 2021 – 2022 chứng kiến bước nhảy vọt rõ rệt. Hà Nội tăng thêm 8 triệu đồng/m² chỉ sau hai năm, TP.HCM cũng tăng gần 10 triệu đồng/m². Lý do chủ yếu đến từ sự siết chặt pháp lý khiến nguồn cung mới hạn chế, trong khi áp lực đầu tư và kỳ vọng về lạm phát tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao.
Đến năm 2023, bất chấp những chính sách kiểm soát tín dụng và lãi suất neo cao khiến lượng giao dịch sụt giảm, giá nhà vẫn tiếp tục đi lên. Đầu năm 2025, TP.HCM xác lập mức giá kỷ lục 90 triệu đồng/m² – tăng hơn 3,5 lần so với một thập kỷ trước.
Căn hộ tăng giá, nhưng thu nhập không theo kịp
Trong khi giá căn hộ đã tăng hơn gấp ba lần, thậm chí gấp bốn ở một số phân khúc cao cấp, thì thu nhập bình quân của người lao động chỉ tăng khoảng 6 – 7% mỗi năm. Theo Ngân hàng Thế giới, thu nhập bình quân đầu người tại Việt Nam năm 2014 khoảng 2.000 USD, đến 2024 mới đạt 4.300 USD – tức chỉ tăng gấp đôi.
Chênh lệch giữa tốc độ tăng thu nhập và tốc độ tăng giá nhà ngày càng nới rộng, khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, đặc biệt là người trẻ, ngày càng bị bào mòn.
Nút thắt cung – cầu và vòng xoáy chi phí
Theo CBRE, từ sau năm 2020, số lượng dự án căn hộ được cấp phép mới tại TP.HCM giảm hơn 70% so với giai đoạn 2016 – 2019. Cung giảm mạnh trong khi nhu cầu ở thực vẫn cao, là nguyên nhân chính khiến giá căn hộ chỉ có chiều hướng đi lên.
Ngoài ra, các yếu tố chi phí cũng đẩy giá tăng thêm. Từ năm 2022, lãi suất ngân hàng tăng mạnh, trái phiếu doanh nghiệp bị kiểm soát chặt chẽ, khiến chi phí vốn của các chủ đầu tư tăng cao. Khi lãi vay ở mức 12 – 13%/năm, áp lực tài chính buộc nhiều doanh nghiệp phải điều chỉnh giá bán để bù đắp.
Chi phí đất, vật liệu xây dựng cũng tăng đáng kể. Dữ liệu từ Tổng cục Thống kê cho thấy chỉ số giá vật liệu xây dựng giai đoạn 2014 – 2023 tăng gần 50%. Savills nhận định, trong bối cảnh này, khả năng giá nhà giảm trong ngắn hạn là rất thấp.
Hạ tầng thúc đẩy giá, nhưng chưa giải được bài toán nhà ở
Sự phát triển hạ tầng – như tuyến Metro số 1, Vành đai 3 tại TP.HCM, hay cao tốc Hà Nội – Lào Cai mở rộng – tiếp tục là lực đẩy giá bất động sản tại các khu vực lân cận. “Hạ tầng đi đến đâu, giá đất đi theo đến đó”, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhận định.
Tuy nhiên, cơ sở hạ tầng dù góp phần gia tăng giá trị bất động sản, nhưng không thể thay thế chính sách phát triển nguồn cung, đặc biệt ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền.
Chương trình “1 triệu căn hộ xã hội” được kỳ vọng là lời giải cho bài toán này, nhưng thực tế vẫn còn rất nhiều vướng mắc về quy hoạch, thủ tục pháp lý, cũng như khả năng triển khai của các địa phương.
Dự báo từ nhiều chuyên gia cho thấy trong 3 – 5 năm tới, giá căn hộ tại các đô thị lớn khó có khả năng giảm, thậm chí có thể tăng trung bình 5 – 7%/năm, đặc biệt ở khu vực vùng ven có tốc độ phát triển hạ tầng mạnh.
Trong khi đó, nếu không có những chính sách thực chất để mở khóa nguồn cung ở phân khúc trung cấp và bình dân, thị trường bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM sẽ tiếp tục chứng kiến sự mất cân đối. Và giấc mơ an cư – đặc biệt với người trẻ – sẽ ngày càng trở nên mong manh.
