Shophouse Phú Mỹ Hưng: tỷ suất sinh lợi cao vô lý khi “ế” khách thuê

Lợi nhuận 12% giữa lúc thị trường “khó”?

Gần đây, trên trang web có tên: www.phumyhungcorp.com.vn có đăng tải một bài viết với tiêu đề: “Cách tối ưu hóa lợi nhuận khi kinh doanh tại đô thị Phú Mỹ Hưng”. Bài viết quảng cáo hàng loạt căn shophouse “tồn kho” thuộc khối đế chung cư tại các khu dự án Scenic Valley, khu căn hộ Panorama, Grand View, Hưng Phúc Premier và Riverside Residence với diện tích trung bình từ 80m2 – 550m2.

Bài quảng cáo này “thêu dệt” những viễn cảnh tươi sáng khi cho thuê shophouse tại khu vực này để tăng sức hấp dẫn đối với khách hàng. Ngoài ra, bài viết còn mượn lời của một chuyên gia tại Colliers Việt Nam cho rằng, lợi nhuận cho thuê shophouse có thể đạt đến 12%/năm. Tuy nhiên, thời điểm mà vị chuyên gia này đưa ra nhận định là trong quý 1 và quý 2/2020, tức hơn 2 năm trước.

Theo ông David Jackson – Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, lợi nhuận từ cho thuê shophouse có thể đạt 12% mỗi năm. Ngoài ra, báo cáo thị trường từ Savills chỉ ra, năm 2020 dù trong thời điểm dịch nhưng shophouse tại Việt Nam vẫn ghi nhận mức giá cao, trung bình khoảng 7.306 USD mỗi m2 (tương đương gần 170 triệu đồng mỗi m2) trong quý II/2020, mức giá tăng 18% so với quý 1/2020.

Giới chuyên gia cho rằng, shophouse hút khách còn bởi so với số lượng trong một tòa nhà, shophouse khá khiêm tốn khi chỉ chiếm chưa đến 5%. “Riêng với Phú Mỹ Hưng, tỷ lệ đưa ra thị trường trong giai đoạn hiện nay chỉ tương đương 0,5% tổng nguồn cung sản phẩm toàn đô thị. Giá trị khai thác lớn, tiềm năng gia tăng ổn định cộng với nguồn cung hạn chế khiến những căn shop tại khu đô thị này luôn trở thành mặt hàng hút khách”, trích dẫn từ bài viết quảng cáo.

Ngoài ra, bài viết cũng nêu ý kiến của người đại diện Phú Mỹ Hưng: “Giá cao hơn loại hình thông thường, nhưng tiềm năng và khả năng sinh lợi, tính thanh khoản, dễ mua, dễ bán, dễ cho thuê, và pháp lý đầy đủ là lý do khiến giới đầu tư và những người có tiền nhàn rỗi chuộng dòng sản phẩm này”.

Khảo sát thực tế, mặt bằng giá bán shophouse tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng (Q.7, TP.HCM) dao động từ 100 - 150 triệu đồng/m2, tương ứng 25 - 54 tỷ đồng/căn. Trong khi đó, mặt bằng giá cho thuê shophouse tại khu vực này đang dao động từ 35 - 90 triệu đồng/tháng, tùy thuộc vào vị trí tọa lạc của shophouse. Như vậy, dòng tiền thu về một năm từ việc cho thuê shophouse dao động từ 420 - 1,08 tỷ đồng. Vị chi, tỷ suất sinh lợi chỉ đạt 1,68 - 2%/năm, tức thấp hơn rất nhiều so với lãi suất tiền gửi tại các ngân hàng hiện tại, từ 6 - 8%/năm. Đây là chưa tính đến các khoản phí phát sinh như chi phí môi giới, quảng cáo, khấu hao…

Liệu sự thật có “đẹp như tranh vẽ”?

Mặc dù mặt bằng giá cho thuê ở mức thấp nhưng thực tế tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng, nhiều căn shophouse đang trong trái thái “mòn mỏi nằm chờ” người thuê. Khác xa với quảng cáo hoa mỹ, nhiều căn shophouse tại khu vực này, kể cả tại các tuyến phố sầm uất, cũng lâm vào cảnh đìu hiu, lác đác vài cửa hàng hoạt động cầm chừng, còn lại nhiều căn đã treo biển cho thuê với giá thấp nhiều tháng nhưng vẫn chưa có người thuê.

Đơn cử, trên trục đường Tôn Dật Tiên, tuyến đường ẩm thực nổi tiếng của khu đô thị Phú Mỹ Hưng nhờ vị trí đắc địa, cảnh quan đẹp, giao thông thuận lợi… nhờ đó thu hút được rất nhiều khách lui tới. Thế nhưng, hiện nay, trục đường này đã mất đi sự sầm uất đã từng có, những dãy shophouse bỏ trống cũng xuất hiện nhiều hơn.

Tình trạng ế ẩm cũng xảy ra tại những căn shophouse đế chung cư Riverside Residence thuộc khu Nam Viên, một trong tám khu chức năng trong khu đô thị Phú Mỹ Hưng. Khu vực này năm trên tuyến đường Nguyễn Lương Bằng. Theo quảng cáo, “đoạn Nguyễn Lương Bằng thuộc Nam Viên – khu nhà ở cao cấp được quy hoạch theo phong cách nghỉ dưỡng và cũng là nơi quy tụ nhiều trường học nhất Phú Mỹ Hưng nên hoạt động kinh doanh còn đón lớp khách có thu nhập cao tại chỗ cùng phụ huynh cho con học các trường này. Chính vì vậy, ngoài các ngành hàng tiêu dùng như thường thấy, các trung tâm kỹ năng như múa, đàn, vẽ… là một phần trong ‘miếng bánh’ kinh doanh hấp dẫn tại đây.” 

Nhưng thực tế khu vực này cũng đang rơi vào cảnh đìu hiu, hoang vắng đến thê lương. Hầu hết các shophouse tại đây đều để bảng tìm kiếm khách thuê.

Dãy shophouse tại dự án The Peak - Midtown cũng cùng chung cảnh ngộ khi chưa có khách thuê. Thế nhưng theo lời quảng cáo khu vực này đang có “…sức lấp đầy nhanh chóng. Hiện nay giỏ hàng shop Midtown gần như chỉ còn duy nhất tại The Peak - hợp phần cuối cùng của khu phức hợp với số lượng rất ít, tỷ lệ tương đương 1% đối với shopina và 0,3% đối với shop tầng trệt”.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), sau đại dịch Covid-19, hoạt động kinh doanh “đóng băng”, nhiều cửa hàng đóng cửa vĩnh viễn hoặc tạm dừng hoạt động đẩy shophouse vào trạng thái “ế ẩm”. Đến khi dịch bệnh kết thúc, chủ cửa hàng đi tìm mặt bằng khác giá rẻ hơn và shophouse không phải sản phẩm đáp ứng được yếu tố này do bất tiện về di chuyển, e ngại về lưu lượng khách vãng lai không đủ bù cho chi phí thuê.