“Sốt đất” cục bộ đang nhen nhóm xuất hiện tại một số khu vực?

Thị trường nhen nhóm tín hiệu phục hồi

Theo thông tin của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong năm 2023, lượng giao dịch bất động sản nhà ở đạt 33%, tương đương với tổng lượng giao dịch bất động sản nhà ở năm 2022. Tuy nhiên, con số này vẫn kém xa so với năm 2018 khi chỉ bằng 17% tổng lượng giao dịch của năm này.

Dù lượng giao dịch của 2023 chỉ tương đương với 2022 nhưng theo bà Phạm Thị Miền, Phó Trưởng Ban Nghiên cứu thị trường của VARS, xét cụ thể diễn biến thì qua từng quý, nguồn cung và lượng giao dịch ngày càng được cải thiện. Tổng quan thì tổng lượng giao dịch bất động sản nhà ở trong năm 2023 khó bật tăng do nguồn cung vẫn khan hiếm.

Mất cân đối cung cầu tiếp tục là thực trạng của bất động sản nhà ở 2023 khi các sản phẩm cao cấp vẫn giữ vai trò chủ lực về nguồn hàng và thiếu vắng trầm trọng các sản phẩm nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội.

“Tỷ trọng nguồn cung căn hộ giá rẻ trên tổng nguồn cung căn hộ mở bán trong các năm qua liên tục giảm, từ mức 30% vào năm 2019 còn 6% vào năm 2023. Căn hộ thương mại có giá dưới 25 triệu đồng “tuyệt chủng” trên thị trường. Mức giá này chỉ còn tồn tại ở các dự án NƠXH thuộc các tỉnh thành cấp 2 và cấp 3”, bà Miền thông tin.

Trong khi đó, dòng bất động sản trung cấp có mức giá dưới 40 triệu đồng/m2 cũng bắt đầu khan hiếm tại Hà Nội và TP.HCM. Hiện nguồn cung căn hộ có mức giá 40 triệu đồng/m2 gần như chỉ còn hiện diện tại các tỉnh thành vệ tinh Hà Nội và TP.HCM là Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Giang, Bắc Ninh…

Theo đánh giá của các chuyên gia, mặc dù sự hồi phục mạnh của thị trường chưa thể xảy ra cho đến giữa năm 2024 nhưng có một số dấu hiệu cho thấy, sự phục hồi đang xảy ra bao gồm việc các dự án bất động sản ở trung tâm TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội tăng giá mạnh và khối lượng các lô đất nền sang tay cũng tăng mạnh. Đất nền là một phân khúc đã trầm lắng trong nhiều tháng, do đó sự hồi phục gần đây là một dấu hiệu tốt cho thấy, các nhà đầu tư đã bắt đầu chú ý đến thị trường bất động sản một lần nữa.

Thống kê của VinaCapital cho thấy, lãi suất vay thế chấp đạt đỉnh lên đến 16% tại một số ngân hàng vào đầu năm 2023, nhưng sau đó lại giảm đáng kể. Lãi suất thế chấp hiện tương đương với mức trước đợt tăng mạnh lãi suất của Chính phủ vào năm ngoái. Sự sụt giảm lãi suất vay thế chấp đã giúp thúc đẩy giao dịch tại một số sự kiện mở bán nổi bật gần đây, từ đó thu hút sự chú ý đáng kể và cải thiện tâm lý của các nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, sau thời gian dài “im ắng” thì một số môi giới bất động sản đã rục rịch trở lại và đẩy mạnh rao bán đất nền vùng ven. Lướt trên các trang mua bán bất động sản cũng không khó để bắt gặp các thông tin về đất nền ở tỉnh, trong tầm giá 400-700 triệu đồng, đang được đăng tin rao bán rầm rộ.

Hiện tượng “sốt đất cục bộ” đang nhen nhóm xuất hiện

Theo Báo cáo của VARS, trên thị trường thứ cấp, nhà đầu tư đã bắt đầu tận dụng ưu đãi về lãi suất để săn tìm các sản phẩm tiềm năng. Giao dịch thứ cấp diễn ra ngày càng sôi động, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ, đất nền.

Theo đó, thị trường đã bắt đầu ghi nhận một vài khu vực tạo sốt nóng cục bộ. Một số dự án tái định cư giá rẻ, chỉ khoảng 3-4 triệu đồng/m2, với hạ tầng đồng bộ ghi nhận mức giá bị đẩy lên gấp 2-3 lần trong 1 tháng. Sản phẩm đất đấu giá ghi nhận mức thanh khoản ngày càng cải thiện, cạnh tranh trực tiếp với các sản phẩm đất nền thứ cấp, dự án.

Cũng theo nhiều dự báo cho rằng, từ giữa năm 2024 trở đi, khi các nguồn vốn đầu tư công được giải ngân mạnh mẽ và hạ tầng được hoàn thiện ở một số khu vực, có thể mở ra cơ hội cho giá đất tăng mạnh tại những địa điểm đó. Một số hiện tượng sốt đất cục bộ, nhỏ lẻ có thể xuất hiện trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, sau đó, giá không có xu hướng tăng, thị trường có thể trải qua giai đoạn đi ngang kéo dài vài năm.

Hiện nay, tâm lý của nhà đầu tư vẫn khá thận trọng khi đưa ra quyết định “xuống tiền”. Sức cầu vẫn giữ ở mức thấp, điều này làm tăng khả năng khó có thể xảy ra những cơn sốt đất trong thời gian ngắn.

Nhìn nhận về thị trường bất động sản 2024, VARS đánh giá thời gian qua, có khoảng 20 cơ chế, chính sách nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản đã được ban hành dự kiến sẽ bắt đầu ngấm, tác động tích cực tới hầu hết các phân khúc nhà đất.

“Động thái hạ lãi suất huy động xuống mức thấp kỷ lục của các ngân hàng trong năm 2023 sẽ khiến cho một lượng tiền không nhỏ đang trú ẩn trong ngân hàng tìm về các kênh đầu tư khác, trong đó có bất động sản”, chuyên gia của VARS nhấn mạnh.

Có thể nói, những tác động từ chính sách gỡ vướng của Chính phủ, cộng với tâm lý “không gì lãi bằng buôn đất” khiến sốt đất vẫn âm ỉ chờ bung.