Sốt đất Đan Phượng: Giá nhảy múa, chủ đất lãi hơn 1 tỷ/năm

Đất Đan Phượng có nơi lên 300 triệu đồng/m2

Huyện Đan Phượng nằm ở phía tây bắc Hà Nội, hiện phát triển mạnh nhờ lợi thế về vị trí và quy hoạch đô thị hiện đại. Các tuyến đường quan trọng của huyện bao gồm: Tây Thăng Long, vành đai 4 và sắp tới là cầu Hồng Hà kết nối với huyện Mê Linh. Các dự án khu đô thị lớn có thể kể đến là Vinhomes Wonder City (của Vingroup) và Noble Palace Tây Thăng Long (của Sunshine Group).

Mặc dù các dự án hạ tầng và khu đô thị vẫn đang trong giai đoạn đầu tư, tuy nhiên giá đất nhiều khu vực của huyện tăng rất mạnh chỉ trong một thời gian ngắn. Đặc biệt, tại xã Tân Hội, nơi có dự án Vinhomes của Vingroup, giá nhà đất trục tỉnh lộ 422 nằm tiếp giáp với dự án đã tăng “sốc” lên trên 300 triệu đồng/m2, trong khi cách đây vài tháng chỉ 150 - 200 triệu đồng/m2. Giá đất trong ngõ khu vực này cũng đã ở mức cao, dao động 70 - 200 triệu đồng/m2 tuỳ ngõ to, ngõ bé. Đối với khu đất đấu giá xã Tân Hội, nằm sát dự án của Vingroup, các lô có giá 160-220 triệu đồng/m2.

Tại xã Liên Trung, nơi có một phần dự án của Vingroup, giá đất cũng ghi nhận mức tăng mạnh, dù vị trí không thuận lợi bằng khu vực Tân Hội. Các lô đất có vị trí kinh doanh gần đại dự án hiện được rao bán với giá khoảng 60 - 70 triệu đồng/m2, trong khi những lô có vị trí đẹp, đắc địa có thể lên đến 110 triệu đồng/m2. Đối với đất thổ cư nằm trong các ngõ tại Liên Trung, mức giá dao động 35 - 45 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, theo khảo sát của Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, tại thị trấn Phùng - là trung tâm hành chính, văn hóa, và giáo dục của huyện Đan Phượng và có tuyến đường 32 đi qua, một môi giới đang chào bán lô đất diện tích 70m2 với giá 5,5 tỷ đồng, tương đương khoảng 78,5 triệu đồng/m2. Còn một lô đất khác ở vị trí đẹp hơn nằm trên đường Nguyễn Thái Học (đường 32 cũ) giá đang rao bán là trên 200 triệu đồng/m2.

Chia sẻ với Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, ông Chiến (55 tuổi), đang sinh sống tại khu đất đấu giá Tân Hội, cảm thấy kinh ngạc trước sự tăng giá mạnh của khu đất ông đang ở. Ông cho hay trước khi dự án của Vingroup về, khu đất này cao nhất cũng chỉ ở mức giá khoảng 130 triệu đồng/m2, nhưng đến nay đã tăng lên 200 – 260 triệu đồng/m2 tuỳ vị trí.

Ông Chiến cũng cho biết mới đây một lô đất 60m2 nằm ở vị trí khá đẹp tại khu này đã được chủ bán với giá 200 triệu đồng/m2. Do đó, ông sẽ chỉ bán ngôi nhà của mình với giá không dưới 160 triệu đồng/m2. Ông chia sẻ: “Năm 2015, do chủ cũ cần tiền để đi nước ngoài nên tôi đã mua lại lô đất có diện tích 80m2 với giá 10 triệu đồng/m2. Bây giờ nếu bán được, tôi sẽ mua lại miếng đất cũ trong làng Tân Hội để ở”. Như vậy, có thể thấy sau gần 10 sinh sống tại đây, giá trị mảnh đất của ông Chiến đã tăng gấp 16 lần so với lúc mua, tương đương với việc mỗi năm, ông đã lãi hơn 1 tỷ đồng.

Anh Nguyễn Văn Linh, một người dân sống tại làng Thượng Hội, xã Tân Hội cho biết, gia đình anh đang ở trong một căn nhà mặt tiền rộng 60m2 thuộc khu tái định cư, ngay sát cạnh dự án của Vingroup. Mảnh đất này được bố mẹ anh bốc thăm trúng từ hơn 15 năm trước, với giá khoảng 10 triệu đồng/m2.

"Thời điểm đó, tôi đang đi xuất khẩu lao động nên gửi tiền về nhờ bố mẹ mua hộ. Thật may mắn vì lúc đó quyết định mua đất là đúng. Vào giai đoạn sốt đất những năm 2009 - 2010, giá đất khu vực này tăng lên hơn 25 triệu đồng/m2, nhưng sau đó lại giảm xuống còn 11 - 12 triệu đồng/m2 trong khoảng năm 2013 - 2014”, anh Linh kể lại.

Anh Linh cũng cho biết thêm, ngay cả giá nhà thuê cũng tăng chóng mặt. “Căn nhà ngay trước mặt tôi hiện đang rao cho thuê 20 - 25 triệu đồng mỗi tháng, trong khi chỉ vài tháng trước giá thuê chỉ ở mức 5 - 6 triệu đồng/tháng. Từ khi dự án Vingroup triển khai, giá thuê mặt bằng đã tăng mạnh nhưng lại rất khó tìm khách thuê vì khu vực này chưa đông dân cư. Chỉ duy nhất tuyến đường chính tại Tân Hội là sầm uất và dễ cho thuê", anh nói.

Tham khảo thêm giá đất tại khu vực xã Tân Hội, anh Phong - một môi giới bất động sản, cho biết đất trong ngõ xe máy có giá khoảng 70 triệu đồng/m2, còn đối với ngõ ô tô vào được sẽ có giá 150 - 200 triệu đồng/m2. Trong khi đó, nhà đất có mặt tiền tiếp giáp với dự án Vinhomes Wonder City được định giá lên hơn 300 triệu đồng/m2 nhưng hiện không có ai bán.

Cẩn trọng với giá đất tăng cao

Không thể phủ nhận những yếu tố như vị trí, cơ sở hạ tầng, tiện ích xung quanh và sức hút của đại dự án đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị bất động sản Đan Phượng. Tuy nhiên, theo giới chuyên gia, mức giá bất động sản cần được đánh giá cẩn trọng, bởi nếu giá đất nền hoặc mặt phố vượt ngưỡng hợp lý, khả năng tăng trưởng trong dài hạn sẽ bị hạn chế.

Chia sẻ với Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, cho biết tại khu vực Tây Hồ Tây, giá căn hộ chung cư hiện nay dao động 100 - 120 triệu đồng/m2, giá nhà thấp tầng tại Starlake dao động 450 - 700 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá bất động sản trên trục đường Tây Thăng Long dao động 200 - 250 triệu đồng/m2. Vì vậy, có thể thấy đất nền xung quanh Vinhomes Wonder City, với mức giá trên 200 triệu đồng/m2 đang có phần chưa hợp lý.

“Trong khu dân cư, giá đất hiện tại vào khoảng 100 triệu đồng/m2, nếu tăng lên mức 150 - 200 triệu đồng/m2 thì đó là dấu hiệu tăng giá thiếu hợp lý. Tương tự, đối với đất mặt đường tiếp giáp với dự án, việc giá vượt mức 300 triệu đồng/m2 cũng được coi là không phù hợp, bởi vị trí đó không thực sự được hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng nội khu của dự án”, ông Chung nói.

Đánh giá về khả năng tăng giá trong tương lai, ông Chung cho biết những dự án của Vinhomes thường có biên độ tăng giá mạnh khi cư dân bắt đầu về ở, với chu kỳ tăng trưởng ngắn hạn, từ 2 - 3 năm. Tuy nhiên, đối với bất động sản bên ngoài dự án, nếu mức giá đã tăng quá cao thì khả năng tăng thêm trong dài hạn sẽ gặp khó khăn.

Cùng quan điểm trên, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng các khu vực lân cận đại dự án, dù có hưởng lợi từ sự phát triển nhưng nếu không có sự đầu tư trực tiếp vào hạ tầng hoặc tiện ích từ các chủ đầu tư lớn thì mức tăng giá hợp lý chỉ nên dao động khoảng 10%.

“Nếu giá bị đẩy lên quá cao, ngang bằng hoặc thậm chí vượt mức giá trong các dự án lớn mà không có yếu tố nền tảng hỗ trợ, thì đó là dấu hiệu bất thường, trong đó tính ảo, tính bong bóng rất lớn. Khi giá bị đẩy lên ảo, nguy cơ người mua hoặc nhà đầu tư chịu lỗ ngay khi xuống tiền là rất cao”, ông nhấn mạnh.