Sử dụng đòn bẩy tài chính lớn để mua đất, nhà đầu tư đất nền đang đang âm thầm “tháo chạy” để giữ vốn ?

Đất nền vẫn “hút” nhà đầu tư

Trong những năm gần đây, phân khúc đất nền vẫn được xem là phân khúc giàu tiềm năng và là nơi trú ẩn của nhiều nhà đầu tư địa ốc.

Chưa hết, đất nền còn được biết đến là phân khúc có nhịp độ “bắt sóng” lại thị trường nhanh hơn sau thời điểm thị trường bị biến động. Bởi sức mua để đầu tư, nhất là ở loại hình giá vừa phải trên dưới 2 tỉ đồng/nền vẫn luôn hiện hữu trên thị trường.

Thực tế, hiện nay nhà đầu tư khi bỏ tiền vào đất cũng khá là đa dạng, linh hoạt. Thay vì mua đất ở một, hai khu vực thì họ phân bổ dòng tiền ở nhiều khu vực khác nhau để tính toán đến độ an toàn của dòng tiền.

Đất nền vẫn là phân khúc bất động sản hút nhà đầu tư trong những năm qua.

Nên lưu ý rằng, ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, đất nền gần như hạn hữu, trong nội đô không còn những vị trí đẹp. Chủ đầu tư thường đầu tư hạ tầng đẹp để bán được giá cao. Phân khúc đất nền do đó vẫn xứng đáng để đầu tư.

Theo chia sẻ của một số nhà đầu tư có kinh nghiệp, những yếu tố hấp dẫn từ đất nền khiến họ vẫn muốn bỏ tiền vào, thậm chí chấp nhận giá cao hoặc chồng tiền một lúc:

Thứ nhất, lời nhiều: Khách quan mà nói, đất nền vẫn là loại hình đầu tư thu tiền chênh cao hơn so với các phân khúc khác trên thị trường BĐS. Và đây là loại hình có tốc độ tăng giá nhanh, nhất là hệ thống giao thông được đầu tư tại khu vực đất tọa lạc.

Thứ hai, dễ bán ra: Đây là phân khúc phù hợp với đa số đối tượng muốn hưởng chênh lệch tốt trong khoảng thời gian ngắn. Hiện nay, đa số khách mua đầu tư đất nền đều thoát hàng trong thời gian từ 1-2 năm. Việc chào bán lại sản phẩm không quá tốn nhiều thời gian và dễ tìm khách mua hơn các phân khúc khác.

Thứ ba, đất nền luôn được xem là “của để dành” của giới đầu tư: Dù thị trường ở giai đoạn nào thì đất nền luôn là phân khúc có nhu cầu lớn và mọi thời điểm. Theo cách phân tích của các NĐT, trong giỏ hàng BĐS, đất nền là sản phẩm để dành bảo toàn giá trị và sinh lợi tốt nhất.

Thứ tư, về bản chất đây là kênh hiện hữu cho những NĐT có xu hướng an toàn: Khi NĐT có tiền nhàn rỗi nhưng chưa đủ sở hữu 1 căn nhà thì họ sẽ có khuynh hướng chuyển sang mua đất với mục tiêu là đầu tư lâu dài. Chính sự linh hoạt của sản phẩm khiến dòng tiền của NĐT ít bị biến động mạnh.

Thứ năm, có khả năng tăng giá cao: Đây cũng là một lí do khiến đất nền nhận được sự ưa chuộng của giới đầu tư. So với phân khúc khác, nhu cầu mua đất nền của người dân vẫn cao hơn, điều này là cái cớ để nhiều NĐT có thể lên giá tùy thuộc vào nhu cầu thị trường.

Nhà đầu tư âm thầm “cắt lỗ” đất nền khi thị trường “cắt sốt”

Với khả năng sinh lời cao, đất nền đã “hút” nhà đầu tư mới tham gia vào thị trường với số lượng nhà đầu tư F0 cực kỳ lớn. Đây là nhóm nhà đầu tư chưa có nhiều kinh nghiệm mua bán. Do đó, trường hợp “mua đỉnh, bán đáy” diễn ra thường xuyên trên thị trường.

Trên thực tế, có những người đã kiếm bội tiền từ đầu tư nhà đất, thậm chí chỉ cần xuống tiền mua đất trong thời gian ngắn đã lãi vài trăm triệu đồng. Trong khi đó, không ít nhà đầu tư đã phải “cắt lỗ” để đảm bảo dòng tiền sau một thời gian ngắn đầu tư vào đất. Trường hợp vay ngân hàng, sử dụng đòn bẩy tài chính lớn để lấy tiền đầu tư nhà đất là rất nhiều. Khi thị trường xuống giá, đây chính là nhóm nhà đầu tư sẽ phải “ngồi trên đống lửa” giữa việc bán và giữ.

Một nhà đầu tư tại Hà Nội chia sẻ, năm 2021 thấy thị trường bất động sản “sốt nóng”, anh đã không ngần ngại vay 2 tỷ đồng để mua một lô đất tại Bắc Giang.

“Mấy năm qua, thấy bạn bè kéo nhau về Bắc Giang mua đất, nghe nói thời điểm đó thị trường không có hàng để bán, cứ ra lô nào là hết ngay lô đấy. Chỉ trong vài ngày tôi đã vội chốt mua lô đất rộng 150 m2 với giá 25 triệu đồng/m2, tức hơn 3,7 tỷ đồng, trong đó, 2 tỷ đồng là đi vay”, người này kể.

Đến đầu năm nay, thấy môi giới ở khu vực này tiếp tục đồn thổi “sốt đất”, vì cũng đang cần tiền nên anh tranh thủ “ăn theo” bán lô đất đang nắm giữ. Nhưng rao bán suốt 4 tháng chỉ có 3 người thiện chí đến xem đất, còn lại người ta chỉ hỏi để biết giá. Còn người mua thực thì đều chê mảnh đất của anh có giá quá cao.

“Trước khi rao bán tôi có tham khảo người môi giới bán mảnh đất này, họ định giá mảnh đất của tôi phải được 28 triệu đồng/m2, còn nói thêm nên giữ lại vì sẽ tăng giá tiếp. Nhưng tôi rao bán mãi không thấy ai mua. Đầu tư hơn 1 năm lời lãi chưa thấy đâu nhưng mỗi tháng tôi phải lo mấy chục triệu đồng để trả ngân hàng. Thấy thị trường sang năm nay hạ nhiệt, khó bán, tôi e rằng nếu để lâu giá sẽ còn xuống nữa. Tôi đành bán lô đất với giá 3,1 tỷ đồng, lỗ 600 triệu đồng”, nhà đầu tư này than thở.

Nhiều nhà đầu tư “non tay” bắt đầu tháo chạy khi thị trường “hạ nhiệt”.

Hay một nhà đầu tư tại Vĩnh Phúc chia sẻ, thời điểm năm 2021, khi thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề của Covid-19 anh đã quyết định đầu tư 3 lô đất nền tại đây. Đầu tháng 6, khách mua đặt cọc và hẹn 5 ngày sau sẽ thanh toán hết để làm thủ tục chuyển nhượng. Tuy nhiên, hai ngày sau, bên mua lại lấy lý do “phải đi cách ly” để bỏ cọc, giao dịch thất bại. Sau khi rao bán lại thì cả một tháng nay, lô đất của anh Huy thường được trả giá thấp hơn 300 triệu đồng so với mức anh kỳ vọng.

Một nhà đầu tư khác tại Thanh Xuân (Hà Nội) bộc bạch, cuối năm ngoái, xung quanh đâu đâu cũng thấy chuyện buôn bất động sản, chốt lời vài trăm triệu đồng. Trong nhà có sẵn 400 triệu nên anh quyết tâm theo bạn bè lên Hòa Lạc đầu tư với hy vọng kiếm lời. Xem đất nhiều nơi, cuối cùng anh “chốt” lô đất hơn 70m2 tại xã Bình Yên (Thạch Thất) với giá hơn 1,2 tỷ đồng, tương đương 18 triệu đồng/m2. Nhưng từ đó đến nay, lãi chưa thấy đâu, chỉ biết mỗi tháng xoay xở trả ngân hàng gần 30 triệu đồng cả gốc lẫn lãi. Nên anh quyết định bán cắt lỗ hoàn vốn mong trả đủ số nợ ngân hàng

Ở góc nhìn chuyên gia, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Việt An Hòa cho rằng, hiện tượng bán cắt lỗ, thoát hàng để thu hồi tiền mặt chỉ diễn ra một cách âm thầm, cục bộ ở một số khu vực, một số nhà đầu tư, chứ không phải là làn sóng bán tháo.

“Trong lúc này, nhiều nhà đầu tư đang tranh thủ để cơ cấu lại tài sản. Nếu người bán giảm đến 10-15% so với thị trường thì nên mua ngay. Cơ hội lúc này dành cho những nhà đầu tư có tiềm lực mạnh, đầu tư dài hạn”, ông Quang phân tích.