Tác động của chính sách tới nguồn cung, tâm lý nhà đầu tư và nguồn vốn trên thị trường địa ốc ra sao?

Chính sách đang "thẩm thấu" tới đâu đối với “nguồn cung”

Thị trường bất động sản bắt đầu rơi vào khủng hoảng từ tháng 5/2022 đến nay. Nguyên nhân là giá bất động sản tăng quá cao so với giá trị thực, cũng như mức thu nhập của đại bộ phận người dân còn thấp. Ngoài ra còn do dịch bệnh, chu kỳ tăng trưởng của thị trường, tốc độ tăng trưởng kinh tế giảm; hàng loạt các chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp... cũng như các vướng mắc về pháp lý trong quá trình triển khai dự án không được tháo gỡ một cách triệt để.

Nhằm tháo gỡ những khó khăn cho thị trường và doanh nghiệp bất động sản, từ đầu năm 2023, Chính phủ đã có một loạt cơ chế chính sách về gia hạn trái phiếu, chứng khoán, nới tín dụng để khai thông thị trường bất động sản. Khi được tháo gỡ về cơ chế chính sách, nguồn lực, bất động sản sẽ có cơ hội hồi phục.

Theo dữ liệu khảo sát mới đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) với hơn 500 doanh nghiệp thuộc lĩnh vực BĐS. Trong đó, có 11% doanh nghiệp (DN) phát triển dự án, 60% DN kinh doanh dịch vụ và 29% DN hoạt động đa lĩnh vực, cho thấy có tới 43% doanh nghiệp cho biết các cơ chế, chính sách mới được ban hành từ đầu năm 2023 đã có tác động tích cực, rất tích cực tới nguồn cung BĐS và 57% doanh nghiệp đánh giá các cơ chế, chính sách này mới chỉ ghi nhận tác động ở mức độ bình thường.

Về bản chất, các cơ chế, chính sách vẫn đang dừng lại ở giai đoạn “tiếp cận” và tháo gỡ “lớp ngoài” đối với vấn đề “nguồn cung”. Chưa thực sự thâm nhập và giải quyết một cách triệt để, trên diện rộng tất cả các khó khăn, vướng mắc gây ảnh hưởng trực tiếp tới nguồn cung.

Tuy nhiên, VARs cho rằng “nguồn cung” với sản phẩm BĐS không phải là vấn đề có thể giải quyết trong thời gian ngắn được. Vì kể cả khi các vướng mắc cả về pháp lý, nguồn vốn hay các vấn đề liên quan được tháo gỡ thì vẫn cần một khoảng thời gian tương đối để có thể hình thành “nguồn cung” sản phẩm BĐS.

Bên cạnh đó, thị trường cũng đã ghi nhận tín hiệu tích cực ngày càng rõ nét theo thời gian. Trong đó, vào những tháng cuối quý 2 và đầu quý 3, đã xuất hiện thông tin các dự án mở bán tại một số địa phương như Thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng,…

Nguồn vốn khó vẫn đeo bám nhiều doanh nghiệp BĐS

Qua cuộc khảo sát, có tới hơn 70% doanh nghiệp cho biết, các cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn chưa thực sự phát huy được tác động tới doanh nghiệp.

30% còn lại ghi nhận tác động tích cực của những chính sách này thuộc nhóm có nhu cầu, cần giải quyết các vấn đề liên quan đến hoạt động phát hành trái phiếu. Sau khi nghị định số 08/NĐ-CP và một số động thái từ phía Ngân hàng nhà nước, huy động vốn từ trái phiếu doanh nghiệp đã bắt đầu có dấu hiệu phục hồi. Nhóm ngành BĐS xếp vị trí thứ 2 trong tổng giá trị phát hành TPDN được ghi nhận trong 7 tháng đầu năm 2023 với 26.055 tỷ đồng (chiếm 33%). Nhiều DN đã đàm phán thành công với các chủ sở hữu trái phiếu để gia hạn thời hạn trả nợ.

Tuy nhiên, VARs cho rằng, việc gia hạn thời gian trả nợ chỉ giúp DN có thời gian ổn định lại sản xuất, kinh doanh và tái cơ cấu lại nợ doanh nghiệp để phục hồi. Về cơ bản chỉ là chuyển từ nợ ở thời điểm này sang thời điểm khác. Nếu các vấn đề của thị trường không được giải quyết một cách triệt để, DN sẽ khó có thể tiếp cận cũng như hấp thụ nguồn vốn mới bởi cùng với các khó khăn của thị trường, sức khỏe DN BĐS đã suy yếu từ lâu.

Về phía nhà đầu tư, theo dữ liệu khảo sát của VARs, chỉ có 21% doanh nghiệp được khảo sát đánh giá các cơ chế, chính sách mới được ban hành từ đầu năm 2023 đến nay thực sự có tác động tích cực, rất tích cực tới tâm lý nhà đầu tư.

Các doanh nghiệp còn lại đều cho rằng, sau một thời gian quan sát và theo dõi, không thấy được sự chuyển biến thực sự và rõ rệt của thị trường nên khách hàng/nhà đầu tư sau khi ổn định tâm lý, vẫn xác định “chậm mà chắc”, vô cùng “thận trọng” trước các quyết định của mình.

Trong khi đó, nhiều nhà đầu tư tích cực đã nhận thấy cơ hội từ thị trường, sẵn sàng tham gia giao dịch, lại đang bị chôn vốn, phải tập trung giải quyết hết các áp lực tài chính từ các khoản vay đầu tư trước đó.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội cho rằng, nút thắt lớn nhất đối với thị trường BĐS hiện nay là việc thực thi, đưa các chính sách vào cuộc sống. Kể từ khi ban hành chính sách, đến khi thực thi chính sách còn có độ trễ nhất định, điều này gây không ít khó khăn cho các chủ thể tham gia thị trường BĐS.

Tuy nhiên, ông Điệp cũng đưa ra nhận định lạc quan và triển vọng tươi sáng đối với thị trường BĐS trong thời gian tới khi vượt qua được chu kỳ khó khăn. Theo đó, thị trường BĐS sẽ khởi sắc trở lại vào giữa năm 2024 khi các chính sách hỗ trợ đã được ban hành bắt đầu “thẩm thấu” vào thị trường, giúp các chủ thể, đặc biệt là các nhà đầu tư có thêm niềm tin rót vốn vào các dự án, sản phẩm có tiềm năng sinh lời tốt.