Thiếu nguồn cung bất động sản mới, thị trường thứ cấp giảm về mức phù hợp

Thị trường thứ cấp đối mặt với áp lực bán ra

Trên thị trường sơ cấp, thanh khoản giảm mạnh khi thị trường đối mặt với các khó khăn, bao gồm: Lãi suất tăng, vướng mắc thủ tục pháp lý, rủi ro thanh khoản của chủ đầu tư do đáo hạn trái phiếu. Trong khi đó, trên thị trường thứ cấp, áp lực từ việc tăng chi phí lãi vay đã gây ra hiện tượng bán tháo và giá bất động sản giảm mạnh. Tuy nhiên, mức giá hiện tại đã trở về mặt bằng giá thời điểm 2020-2021; qua đó sẽ hấp dẫn nhà đầu tư trong các quý tới, đặc biệt tại các đô thị loại I.

Thị trường bất động sản xuất hiện những điểm nhấn tích cực như các dự án dự kiến mở bán trong 2H2023 tại TP. Hồ Chí Minh, với mục đích chính là đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân thành phố và đón đầu sự phục hồi của thị trường; tỷ lệ vay dự kiến sẽ giảm xuống 9-10%, là mức mà người mua có thể chi trả với mức thu nhập hiện tại. Đồng thời, các chính sách khuyến mãi từ chủ đầu tư như thời hạn thanh toán linh hoạt (trả trước ~40% giá trị sản phẩm đến khi nhận nhà) để đẩy doanh số bán hàng.

Bên cạnh đó, việc khởi động xây dựng hệ thống đường vành đai, đường cao tốc sẽ làm tăng sự quan tâm đến các dự án tại vùng ngoại ô vì những lợi thế như: quỹ đất cho các dự án trong thành phố giảm đáng kể, người mua có thu nhập trung bình có xu hướng sống ở ngoại thành với chi phí sinh hoạt phải chăng, trong khi họ có thể làm việc ở trung tâm thành phố nhờ hệ thống đường vành đai.

Đặc biệt, hệ thống pháp luật sẽ nhanh chóng được hoàn thiện từ các dự luật sửa đổi nhằm giải quyết vấn đề pháp lý của các dự án. Các lưu ý chính của các dự luật mới sửa đổi bao gồm: Quy định cụ thể hơn về phương pháp định giá đất và xác định nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư, thúc đẩy phát triển các dự án nhà ở xã hội độc lập và minh bạch hóa thị trường, đồng thời tạo hành lang pháp lý cho giao dịch các loại hình BĐS mới (condotel, office…).

Khó khăn đeo bám các doanh nghiệp bất động sản

Chính những điều kiện bất lợi của thị trường bất động sản mà nhiều doanh nghiệp thuộc nhóm ngành này tăng trưởng âm cả về doanh thu và lợi nhuận. Vì thế, thị trường đối diện với thực trạng khốc liệt và khó khăn kéo dài.

Chứng khoán Rồng Việt Nhận định, kể từ quý 4 năm 2022, các công ty bất động sản ghi nhận kết quả kinh doanh sụt giảm đáng kể do chủ đầu tư gặp rủi ro thanh khoản, rủi ro pháp lý và không thể triển khai dự án hiện tại. Thứ hai là do chi phí lãi vay cao hơn dự kiến khiến người mua chưa sẵn sàng nhận bàn giao sản phẩm.

Tuy nhiên, có dấu hiệu phục hồi trong quý 2 khi các khó khăn về tài chính đang được giải quyết và các dự án có thể được bàn giao. Các công ty phát triển bất động sản ghi nhận tăng trưởng so với quý trước (doanh thu và lợi nhuận) hầu hết đều từ đẩy mạnh bàn giao các dự án tại TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận (NLG, KDH, AGG) cho thấy vẫn có nhu cầu ở thực tại các đô thị loại I.

Nhóm nghiên cứu công ty này cũng chỉ ra, nguồn vốn sử dụng cho các công ty bất động sản cũng đang có xu hướng chững lại. Theo đó, số dư khách hàng trả trước không thay đổi quá nhiều từ 3Q22 cho thấy sự hấp thụ thị trường thấp và rào cản pháp lý khiến các đợt mở bán mới bị trì hoãn. Đồng thời nhà phát phát triển BĐS thiếu nguồn tài chính từ khách hàng để tiếp tục phát triển các dự án. Tuy nhiên, đáng chú ý trong quý 2 thì KDH vẫn ghi nhận số dư khách hàng trả trước tăng 62% QoQ (ở dự án thấp tầng Classia) cho thấy tập khách hàng ở phân khúc cao cấp sẵn sàng chi trả đúng thời hạn cho các sản phẩm có pháp lý tốt.

Bên cạnh đó, quy mô tồn kho vẫn đang ở mức cao (số dư tồn kho gấp ~7 lần so với khách hàng trả trước) sẽ tạo áp lực nguồn cung cho thị trường trong trụng hạn. Các chủ đầu tư đang giảm nợ vay, với tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu giảm xuống mức 83% trong quý 2/23, cho thấy các công ty cũng đang gặp khó khăn trong việc huy động vốn nợ để tiếp tục phát triển dự án.

Để thoát khỏi đầm lầy, các chủ đầu tư đã có những hành động giúp hâm nóng thị trường bất động sản. Dẫn theo số liệu của Viện Nghiên cứu thị trường của Dat Xanh Services, có 12 dự án (với ~20.000 căn hộ) có vị trí đắc địa dự kiến mở bán trong 2H2023 tại TP. Hồ Chí Minh. Các dự án này tập trung vào việc đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân tại các thành phố lớn và đón đầu sự phục hồi của thị trường. Nhờ lãi suất huy động giảm mạnh, lãi suất cho vay dự kiến sẽ giảm xuống mức 9-10%, là mức mà người mua nhà có thể chi trả với mức thu nhập hiện tại. Chính sách thanh toán linh hoạt của các chủ đầu tư (trả trước ~40% giá trị sản phẩm cho đến khi bàn giao) cũng sẽ là yếu tố hỗ trợ để đẩy giá trị bán hàng trong nửa cuối năm.