Tâm lý “phòng thủ” ngày càng lan rộng khiến bất động sản khó vực dậy

Tâm lý “phòng thủ” chờ bắt đáy lên ngôi

Điển hình như ở Trung Quốc, đã gần 2 năm kể từ khi bong bóng vỡ khiến thị trường bất động sản tê liệt, tâm lý “phòng thủ” của người mua nhà vẫn lan rộng. Hệ thống ngân hàng trung ương phải liên tục bơm tiền hỗ trợ, trong đó có ưu đãi lãi suất cho người vay mua căn hộ đầu tiên. Tuy nhiên, tình hình kinh tế khó khăn nên cũng không mấy ai mặn mà vay mua nhà. Điều này khiến không ít doanh nghiệp kinh doanh và môi giới khốn khó.

Theo đánh giá của các chuyên gia, khó khăn là bởi yếu tố tâm lý khách hàng nhiều hơn. Dù được dự báo khó có thể xảy ra tình trạng “bong bóng”, tuy nhiên thị trường bất động sản Việt Nam hiện tại có không ít điểm tương đồng với quốc gia láng giềng. Một trong những điểm chung dễ nhận thấy nhất là tâm lý “phòng thủ”, chờ bắt đáy đang lên ngôi.

Nhận thức rõ mức độ nguy hiểm của tâm lý “phòng thủ” ngày càng lan rộng, thời gian qua, nhiều doanh nghiệp bất động sản trong nước đã tung nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu khủng để “nịnh” khách hàng xuống tiền sớm.

Số lượng sản phẩm tồn kho của doanh nghiệp đang ở mức rất đáng báo động. Vì vậy, việc giảm giá để thoát hàng, thu tiền về là yêu cầu bắt buộc trong bối cảnh dòng tiền tắc nghẽn. Nhờ hình thức giảm giá gián tiếp này, nhiều đơn vị đã xả được số lượng không nhỏ “hàng tồn giá cao”.

Thực tế cho thấy việc tăng chiến khấu, ưu đãi chỉ là một trong những giải pháp tình thế. Chủ đầu tư một dự án chung cư cho biết, trong 3 tháng qua, dù đã tung ra đủ chính sách ưu đãi, trong đó có mức chiết khấu cao nhất lên tới 33%, nhưng công ty chỉ bán được 11/130 căn mở bán.

Hầu hết các sản phẩm phân phối hiện tại đều là dự án cũ, tồn kho, các sản phẩm mới là rất hiếm. Áp lực thanh khoản buộc chủ đầu tư phải đưa ra những ưu đãi như tăng chiết khấu, nới tiến độ thanh toán từ 1 tháng sang 3 tháng...

Theo chuyên gia, để nhanh chóng loại bỏ tâm lý “phòng thủ” của khách hàng, khơi thông thanh khoản, các chủ đầu tư cần nhanh chóng thay đổi cách tiếp cận thị trường, trong đó có cơ cấu lại sản phẩm hướng tới nhu cầu mua nhà ở thực. Đồng thời, chia sẻ lợi nhuận với người mua nhà nhiều hơn, và đưa giá nhà về sát giá trị thực.

Biến động trong tâm lý của nhà đầu tư

Ở thời điểm cách đây hơn 10 năm, sự mất niềm tin của giới đầu tư là nguyên nhân tạo ra giấc ngủ đông kéo dài tới hơn 3 năm của thị trường địa ốc.

Môt chuyên gia kinh tế trong diễn đàn đã từng đặt câu hỏi rằng: “Làm thế nào để lấy lại niềm tin cho nhà đầu tư bất động sản?” trong khi phần lớn chuyên gia đang kiến nghị các giải pháp liên quan tháo gỡ khó khăn cho bất động sản như về vốn cho doanh nghiệp địa ốc, nguồn cung nhà ở đánh trúng vào nhu cầu ở thực hay tài chính hỗ trợ cho người mua nhà.

Còn nhớ, thời điểm 2018, lo ngại về chu kỳ bong bóng đã từng được đặt ra. Trong nhiều diễn đàn, hội thảo, chủ đề “bong bóng bất động sản” liên tục được bàn thảo khi thực tế, giá tài sản tăng chóng mặt, gấp hàng lần so với thời điểm 2015. Thậm chí, có nhiều khu vực, chỉ vài tháng, giá bất động sản kéo dựng đứng.

Khi đó, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, sẽ không có bong bóng bất động sản xảy ra, cũng không lo ngại thị trường đổ vỡ donino. Ông Đính cho rằng, thời điểm 2018 khác so với năm 2011-2013. Nguyên nhân sự đổ vỡ thị trường khi đó, chính là nhà đầu tư mất niềm tin vào bất động sản. Nhưng hiện tại, nhà đầu tư vẫn kỳ vọng, vẫn xuống tiền vào bất động sản.

Đến thời điểm hiện tại, dù có điểm chung với thị trường 2011-2013 là áp lực lạm phát gia tăng, lãi suất tăng và mấu chốt chính là giá bất động sản đã từng tăng nóng quá nhiều lần. Nhưng khi đứng ở diễn biến của thị trường địa ốc hiện tại, điểm lo ngại nhất chính là tâm lý của giới đầu tư sau hàng loạt tác động về lãi suất, sự điều chỉnh về pháp luật và đặc biệt khi tin đồn về chủ bất động sản ngã ngựa.

Bên cạnh đó, sự biến động của thị trường chứng khoán cũng đang tác động đến tâm lý của nhà đầu tư địa ốc.

Nhìn vào những năm trước, TS. Phạm Anh Khôi, CEO Công ty tài chính FINA cho rằng, khi thị trường bất động sản bước vào các chu kỳ sốt đất, chỉ số VN-Index đồng thời cũng lập các đỉnh mới. Đặc biệt, trong giai đoạn sốt đất lần thứ 4, VN-Index ghi nhận 1.204 điểm, tăng vọt 189% so với đỉnh cũ được thiết lập năm 2015.

Khi bất động sản tăng giá, nhà đầu tư nếu dư tiền sẽ đầu tư vào chứng khoán. Và ngược lại, khi thắng ở thị trường chứng khoán thì nhà đầu tư chứng khoán cũng chuyển một phần lợi nhuận qua kênh bất động sản. Tâm lý chung của khách hàng là e dè, thận trọng trước những biến động của thị trường.

TS. Nguyễn Hoàng Nam, Giám đốc chiến lược Công ty CP Lendbiz, niềm tin của nhà đầu tư đang suy giảm khiến thị trường đầu tư tài chính vốn nhạy cảm sẽ càng nhạy cảm hơn, đôi chỉ chỉ một tin đồn vô căn cứ cũng làm rung lắc toàn thị trường. Như vậy, không có gì ngạc nhiên khi thị trường chứng khoán và bất động sản đều rơi vào tình trạng trầm lắng. Dường như khủng hoảng niềm tin đang lan rộng, mà nếu không quản trị kịp thời thì kết cục có thể sẽ còn xấu hơn nữa.

Cũng theo ông Nam, nhà đầu tư tiềm năng đang nghe ngóng, e dè. Ngoài việc tháo gỡ dần những khó khăn đến từ bản thân thị trường, việc khôi phục niềm tin để nhà đầu tư hiện tại ở lại thị trường và nhà đầu tư tiềm năng sẵn sàng tham gia là việc có ý nghĩa lớn để vực dậy các thị trường ở thời điểm này.