Tăng hệ số điều chỉnh giá đất tới 35 lần, giá bồi thường cho dân lên ngang giá trị trường

Ì ạch vì tắc giải phóng mặt bằng

Khu đô thị Tây Bắc huyện Củ Chi - dự án được Thành phố xác định là khu đô thị mới hiện đại, sinh thái, phát triển đồng bộ các cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, đảm bảo môi trường sống tốt. Các cơ quan chuyên môn của TP. HCM đã tiến hành lập và phê duyệt 11 đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 trong toàn bộ Khu đô thị Tây Bắc; tập trung kêu gọi đầu tư, thực hiện nhiều giải pháp, từ cơ chế chính sách, các giải pháp quản lý.

Tuy nhiên, sau một thời gian dài, khu đô thị này vẫn chưa triển khai theo quy hoạch được duyệt do việc đền bù, giải phóng mặt bằng các khu dân cư hiện hữu trong ranh giới quy hoạch chưa thực hiện được. Đặc biệt phức tạp là khu vực tập trung các hộ dân đã sinh sống từ trước dọc theo Quốc lộ 22, với tổng diện tích khoảng 1.674,2 ha. Quy hoạch “treo” kéo dài nhiều năm nay đã ảnh hưởng không ít đến đời sống người dân cũng như công tác chỉnh trang đô thị trên địa bàn.

Tại huyện Cần Giờ, dự án đầu tư xây dựng cầu Vàm Sát 2 (thuộc địa bàn xã An Nhơn) được khởi công xây dựng vào tháng 3/2018, đã thi công khoảng 60% khối lượng thì dừng lại từ cuối năm 2019 đến nay. Các hộ dân trong phạm vi từ đầu tuyến đến trụ T4 đã không đồng ý cho các đơn vị thi công tiếp tục triển khai các hạng mục liên quan do bất đồng với mức giá giải phóng mặt bằng.

Trên địa bàn TP. Thủ Đức cũng còn nhiều dự án "đắp chiếu" trong nhiều năm qua vì vướng mặt bằng. Đó là chùm 3 dự án giao thông là cầu Nam Lý, cầu Tăng Long, cầu Long Đại với tổng vốn đầu tư gần 1.700 tỉ đồng, đáng ra phải hoàn thành cách đây 2-3 năm nhưng giờ vẫn chưa thỏa thuận xong về giá cả giải phóng mặt bằng.

Dự án cầu Nam Lý - đường Đỗ Xuân Hợp (TP. Thủ Đức) "treo" nhiều năm vì không thỏa thuận được giá bồi thường

Tương tự, đường Vành đai 2 được quy hoạch từ năm 2007 nhưng đến nay toàn tuyến mới xong 50km, còn 14km chia làm 4 đoạn chưa hoàn thành. Trong đó đoạn 3 từ đường Phạm Văn Đồng đến nút giao Gò Dưa (TP.Thủ Đức) dài 2,7km, tổng đầu tư hơn 2.700 tỉ đồng khởi công năm 2017. Nhưng từ năm 2020, khi đạt 44% khối lượng công trình phải ngừng thi công do gặp khó khăn về vấn đề thanh toán cho nhà đầu tư và vướng chưa giải phóng mặt bằng với người dân.

Theo báo cáo của Ban quản lý Đầu tư xây dựng công trình giao thông TP.HCM, trong số 75 dự án mà đơn vị này quản lý thì có đến 67 dự án vướng mắc do công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng kéo dài, khiến nhiều dự án phải điều chỉnh tăng tổng mức đầu tư, gây khó khăn trong việc cân đối hoàn vốn và hoàn thành dự án theo đúng tiến độ.

Kéo sát giá đền bù và giá thị trường

Mới đây, TP. HCM đã chính thức áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư với mức tăng mạnh, có nơi lên tới 35 lần.

Cụ thể, tuỳ quận huyện có hệ số điều chỉnh gấp 2-15 lần so với giá nhà nước. Khu vực có hệ số cao nhất, tối đa 15 lần, là huyện Nhà Bè, Cần Giờ, Hóc Môn, Củ Chi, TP. Thủ Đức. Với hệ số điều chỉnh này, đất mặt tiền đường Cách Mạng Tháng Tám (quận 1, hệ số 4-5 lần) giá nhà nước (giai đoạn 2020-2024) là 66 triệu đồng/m2 sẽ được xây dựng giá thương lượng bồi thường 264-330 triệu đồng/m2. Tương tự, đất mặt tiền đường Phạm Hùng (huyện Nhà Bè, hệ số 8-15 lần) giá nhà nước 3 triệu đồng/m2 sẽ được xây dựng giá bồi thường ở mức 24-45 triệu đồng/m2.

Đất nông nghiệp tại TP. HCM có hệ số cao 5-35 lần giá nhà nước, nơi có hệ số cao nhất, tối đa 35 lần gồm các quận: 1, 3, 4, 5, 6, 10, 11. Hệ số điều chỉnh giá đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của đất thương mại, dịch vụ tính bằng 80% giá đất ở liền kề,  đất nghĩa trang, nghĩa địa, giáo dục, y tế, tôn giáo, tín ngưỡng dân gian tính bằng 60% giá đất ở liền kề.

Vị trí đất ở và đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì bồi thường theo vị trí. Trong quá trình thực hiện, tùy điều kiện cụ thể của dự án, UBND TP. Thủ Đức và quận, huyện sẽ rà soát mục đích sử dụng đất, vị trí, tuyến đường với các dự án đã được UBND TP phê duyệt trong khoảng thời gian không quá 1 năm tại địa phương để cân đối với hệ số điều chỉnh để đưa hệ số cụ thể vào phương án bồi thường, hỗ trợ lấy ý kiến người dân có đất bị thu hồi.

Theo các chuyên gia, so với năm 2021, hệ số năm nay được đánh giá cụ thể và sát thực tế hơn, hy vọng giúp đẩy nhanh việc giải phóng mặt bằng cho hàng trăm dự án đầu tư công đang ách tắc hiện nay. Tuy nhiên, theo Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu, để giải quyết căn cơ hơn, TP. HCM cần được Chính phủ cho phép thành lập trung tâm phát triển quỹ đất quận, huyện trên cơ sở ban bồi thường giải phóng mặt bằng quận, huyện như hiện tại.

Cơ quan này sẽ góp phần giảm đáng kể thời gian, nhân lực khi TP được chủ động ban hành hệ số K làm cơ sở lấy ý kiến người dân và ban hành quyết định thu hồi đất, quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Bên cạnh đó, UBND các quận, huyện cần được ủy quyền cân đối mặt bằng giá bồi thường, được phê duyệt hệ số K đối với các dự án nhóm C.

Hiện bình quân mỗi năm TP. HCM có 700 dự án mới, tương ứng số hồ sơ cần thẩm định giá đất để bồi thường, giải tỏa rất lớn. Nếu chỉ có một cửa duy nhất để thực hiện là Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ dẫn đến quá tải, khiến thời gian giải phóng mặt bằng, đền bù giải tỏa kéo dài. Nếu có được cơ chế đặc thù, sẽ rút ngắn quy trình bồi thường - giải tỏa - tái định cư xuống rất nhiều, qua đó thúc đẩy tiến độ các dự án đầu tư công.