Tăng trưởng bất động sản công nghiệp đang thiếu yếu tố dẫn dắt

Nhu cầu tăng cao thúc đẩy thị trường sôi động

Nhóm phân tích VnDirect nhận định, diện tích đất công nghiệp trên toàn thị trường có xu hướng gia tăng cùng với đó, giá thuê đất cũng thiết lập đỉnh mới, đặc biệt ở khu vực miền Bắc.

Cụ thể, tại niềm Nam tổng diện tích đất công nghiệp tăng 9,2% svck lên khoảng 41.950 ha, tỷ lệ lấp đầy trung bình và giá thuê lần lượt tăng 1,3 điểm % svck lên 85,2% và 10,0% svck lên 125 USD/m2/thời hạn thuê. Với nguồn cung mới hạn chế trong một năm qua, giá thuê đất trong Q3/22 tại BR-VT ghi nhận mức tăng mạnh nhất 19% svck lên 101 USD/m2/thời hạn thuê, tuy nhiên vẫn có mức giá thấp nhất trong số 5 tỉnh/thành phố công nghiệp trọng điểm phía Nam. TP.HCM có giá chào thuê cao nhất, có thể lên tới 300 USD/m2/thời hạn thuê tại các vị trí đắc địa.

Còn tại thị trường phía Bắc chỉ ghi nhận 2 dự án mới đi vào hoạt động là KCN Thuận Thành 1 tại Bắc Ninh và KCN An Phát 1 tại Hải Dương với diện tích cho thuê lần lượt là 160ha và 130ha, dẫn đến diện tích cho thuê toàn thị trường tăng 2,5% svck (khoảng 11.333ha). Tổng diện tích đất công nghiệp trong 9T22 tăng 2,7% svck lên 16.072 ha trong khi tỷ lệ lấp đầy tăng 4,7 điểm % svck lên 80-82% vào cuối Q3/22.

Tương tự như thị trường phía Nam, giá thuê đất tại 5 tỉnh/thành phố công nghiệp trọng điểm phía Bắc vẫn duy trì ở mức cao trong Q3/22, với mức tăng trung bình 12% svck lên 121 USD/m2/thời hạn thuê.

Tâm lý thị trường tiếp tục tích cực khi các giao dịch lớn từ 10-15 ha được ghi nhận trong Q3/22. Theo CBRE, mức hấp thụ ròng trong Q3/22 của tỉnh/thành loại 1 (không bao gồm Vĩnh Phúc) tăng 12,7% so với quý trước lên 133ha. Các giao dịch đáng chú ý đến từ các mảng như điện tử, năng lượng và logistic.

Doanh thu 9T của doanh nghiệp niêm yết thấp hơn kỳ vọng

VnDirect nhận thấy mức tăng trưởng doanh thu thấp hơn dự kiến ở các doanh nghiệp BĐS công nghiệp niêm yết.

Cụ thể, doanh thu quý 3/2022 của PHR đi ngang so với cùng kỳ và không có khoản thu nhập một lần nào được ghi nhận, dẫn đến lợi nhuận ròng quý 3/2022 giảm 16,1% so với cùng kỳ. Trong 9 tháng đầu năm 2022, doanh thu giảm 11,5% so với cùng kỳ do doanh thu từ cao su, gỗ/ khu công nghiệp giảm lần lượt 8,1%/30,4% so với cùng kỳ. lợi nhuận ròng 9 tháng đầu năm 2022 tăng 53,5% so với cùng kỳ lên 468 tỷ đồng nhờ một phần tiền bồi thường đất dự án VSIP 3 (289 tỷ đồng), tuy nhiên mới chỉ hoàn thành 45% dự phóng cả năm 2022 của VnDirect.

Doanh thu quý 3/2022 của SZC giảm 24,3% so với cùng kỳ do: Doanh thu mảng KCN giảm 29,9% so với cùng kỳ từ mức nền cao trong quý 3/2021, doanh thu khu dân cư từ Sonadezi Hữu Phước không được ghi nhận dẫn đến lợi nhuận ròng quý 3/2022 giảm 65,0% so với cùng kỳ. Trong 9 tháng đầu năm 2022, doanh thu tăng 17,3% so với cùng kỳ nhờ nhu cầu thuê KCN cao trong 6T22 tuy nhiên SZC đã tăng giá đền bù đất tại KCN Châu Đức. Do đó, lợi nhuận ròng 9 tháng đầu năm 2022 giảm 37,5% so với cùng kỳ, chỉ hoàn thành 42,4% dự phóng cả năm 2022 của VnDirect.

Doanh thu Q3/22 của KBC giảm 37,5% svck xuống còn 203 tỷ đồng do không ghi nhận bất kỳ doanh thu khu công nghiệp và dân cư, nhưng LN ròng tăng lên 1.919 tỷ đồng nhờ khoản thu nhập một lần từ đánh giá lại khoản đầu tư là 1.975 tỷ đồng. Theo đó, doanh thu 9T22 giảm 58,1% svck xuống 1.289 tỷ đồng trong khi LN ròng tăng 255,1% svck lên 2.030 tỷ đồng.

Nguồn cung mới giảm do quá trình phê duyệt bị hoãn vì các thủ tục pháp lý

Kể từ quý 1/2022, không có thêm bất kỳ đề xuất mới thành lập khu công nghiệp nào ở cả miền Nam và miền Bắc. Ngoài ra, có rất ít KCN mới được đưa vào quy hoạch tổng thể phát triển KCN quốc gia.

Điều này xuất phát từ thực trạng việc quy hoạch phát triển KCN còn dàn trải, chủ yếu do địa phương quyết định. Vậy nên, việc thay đổi lãnh đạo cấp cao của nhiều địa phương trong năm qua đã làm chậm quy trình phê duyệt của nhiều dự án. Điều này gây ra tình trạng giải phóng mặt bằng chậm hơn dự kiến và chồng chéo về quy hoạch hoặc hạ tầng bên ngoài KCN.

VnDirect nhận định, thị trường BĐS KCN sẽ đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung mới từ nay đến cuối năm 2023. Sau khi nguồn cung tăng vọt trong năm 2022, chỉ có khoảng 700ha đất được đưa vào sửa dụng ở miền Nam trong giai đoạn 2023-26, chủ yếu là ở Long An và Đồng Nai. Trong khi đó mặc dù có nhiều dự án đang chờ được phê duyệt, chúng tôi cho rằng tình trạng thiếu nguồn cung mới tại thị trường phía Bắc sẽ kéo dài ít nhất cho tới hết năm 2023. Sau đó, chúng tôi kỳ vọng khoảng 4.500ha sẽ được đưa vào hoạt động từ 2024-26 với nguồn cung lớn nhất đến từ Bắc Ninh và Hải Phòng.

Gia tăng áp lực cạnh tranh thu hút vốn FDI tới từ Indonesia

Vốn FDI đăng ký của Việt Nam giảm 5,4% so với cùng kỳ xuống 22,5 tỷ USD, trong khi vốn FDI thực hiện vẫn tăng trưởng tốt 15,2% so với cùng kỳ lên 17,5 tỷ USD trong 10 tháng đầu năm 2022. Việt Nam nằm trong top các quốc gia thu hút vốn FDI tốt nhất khu vực trong năm 2022. Việt Nam có sức hút vững chắc nhờ vị trí gần Trung Quốc, giá thuê đất thấp, chi phí năng lượng cạnh tranh và lao động lành nghề.

Tuy nhiên, đang có sự cạnh tranh ngày càng gia tăng từ các quốc gia khác và Việt Nam hiện đang tụt lại phía sau trong việc thu hút dòng vốn FDI vào ngành xe điện và công nghiệp bán dẫn.

Nhóm phân tích đánh giá sự phát triển của ngành xe điện và bán dẫn sẽ định hình bối cảnh đầu tư tại ASEAN. Những sự thay đổi lớn trong hai ngành này bao gồm thu hút nhiều loại hình nhà đầu tư mới, gia tăng thêm các phân khúc mới trong chuỗi giá trị, mở rộng công suất và tham gia nhiều hơn vào mạng lưới sản xuất khu vực. Do tiềm năng về thu hút vốn đầu tư FDI của hai ngành này trong các năm tới tiếp tục tăng cao, các nước trong khu vực đã tích cực đẩy mạnh hút vốn FDI cho sản xuất xe điện, bao gồm cả sản xuất pin, đồng thời khuyến khích người tiêu dùng sử dụng xe điện. Tuy nhiên, Việt Nam đang chậm hơn so với các nước khác trong xu hướng này, khiến cho Việt Nam có thể bị giảm sức hấp dẫn trong việc thu hút dòng vốn FDI.

Nhu cầu gia tăng nhà kho và nhà xưởng xây sẵn phục vụ nhu cầu Logistic

Theo báo cáo của CBRE, cả thị trường phía Bắc và phía Nam đều ghi nhận số lượt khách hỏi thuê NK và NXXS tăng mạnh, chủ yếu đến từ nhu cầu thuê của ngành Logistic với tỷ trọng lần lượt chiếm 34%/40%.

Theo Euro Monitor và Hiệp hội Thương mại điện tử Việt Nam, doanh thu thương mại điện tử (TMĐT) của Việt Nam đang bùng nổ, ước tính đạt 39 tỷ USD với tăng trưởng kép 25% trong giai đoạn 2021-2026. Chúng tôi cho rằng cứ mỗi 1 tỷ USD doanh số bán hàng TMĐT sẽ cần thêm 92.903 m2 diện tích nhà kho. Từ đó, dự kiến sẽ cần hơn 2,2 triệu m2 diện tích nhà kho dành riêng cho TMĐT cho đến năm 2026.

Bên cạnh đó, nhu cầu hàng hóa mạnh mẽ và sự gián đoạn chuỗi cung ứng cũng làm tăng nhu cầu về diện tích nhà kho để dự trữ hàng hóa và giảm thiểu gián đoạn trong tương lai, theo CBRE Econometric Advisors. Chi phí vận tải tăng cao hơn nhiều so với chi phí kho bãi, chi phí vận tải chiếm 45%-70% tổng chi phí chuỗi cung ứng, trong khi chi phí tài sản cố định (bao gồm cả bất động sản) chỉ chiếm 3%-6%. Chúng tôi tin rằng kho bãi có vị trí gần các đầu mối giao thông chính như các sân bay và bến cảng có mạng lưới kết nối giao thông tốt sẽ được săn đón mạnh mẽ.

VnDirect dự báo nguồn cung lớn NK và NXXS sẽ được đưa vào hoạt động trong vòng 4 năm tới ở cả phía Bắc và Nam. Đối với thị trường phía Bắc, nguồn cung mới sẽ dẫn dắt tổng nguồn cung NK và NXXS đạt mức tăng trưởng kép lần lượt 15,0%/12,8% trong giai đoạn 2022-26. Tổng nguồn cung NK/NXXS lần lượt đạt 2,5/3,7 triệu m2 vào năm 2026, với các dự án đáng chú ý như Mapletree Hưng Yên giai đoạn 3, GNP Nam Đình Vũ, BW Nam Đình Vũ giai đoạn 2…

Còn tại thị trường miền Nam ước tính tổng nguồn cung NK và NXXS trong năm 2026 sẽ tăng trưởng kép 13,4%/16,7% trong giai đọan 2022-26. Nguồn cung này sẽ phân bổ trái ngược của nguồn cung mới NK và NXXS. Trong khi nguồn cung mới NK đang có xu hướng dịch chuyển về Long An và Đồng Nai thì nguồn cung mới NXXS có xu hướng dịch chuyển về Bình Dương và BR-VT.