Thách thức vẫn bủa vây thị trường bất động sản nghỉ dưỡng

Hoạt động sang nhượng bất động sản nghỉ dưỡng diễn ra sôi động

Không còn là kênh đầu tư hái ra tiền với tỷ suất lợi nhuận sinh lời cao như vài năm trở về trước, bất động sản nghỉ dưỡng dường như đang "mất giá" đối với nhà đầu tư.

Tình trạng rao bán, sang nhượng các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng diễn ra sôi nổi. Đơn cử như, Quỹ Everland Opportunities IX Limited của Hồng Kông (Trung Quốc) hồi giữa năm 2023 đã mua lại thành công 2 khách sạn ibis Saigon South và Capri by Fraser tại quận 7, TP.HCM từ quỹ Strategic Hospitality Holdings Limited của Thái Lan. Theo JLL Việt Nam, giao dịch mang tính bước ngoặt này có tổng giá trị hơn 106 triệu USD, đánh dấu thương vụ bán danh mục đầu tư khách sạn đầu tiên trong khu vực Châu Á - Thái Bình Dương của năm 2023.

Hay mới đây nhất, dự án khu resort Nam Hội An (Hoiana) có tổng vốn đầu tư khoảng 4 tỷ USD đã về tay gia tộc Cheng giàu thứ ba ở Hồng Kông. Đây là dự án casino lớn bậc nhất Việt Nam với tổng diện tích gần 986 ha, chủ đầu tư là Công ty TNHH Phát triển Nam Hội An - một liên doanh giữa Công ty Quản lý quỹ VinaCapital và tập đoàn kinh doanh sòng bạc Genting đến từ Malaysia, trước khi được thay thế bởi Chow Tai Fook và Suncity Group (LET Group) như hiện nay.

Theo số liệu thống kê của các đơn vị nghiên cứu, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam đã có giá trị tồn kho lên tới con số đang báo động. Theo báo cáo của DKRA Group, số lượng tồn kho condotel lũy tiến đến tháng 6 đã tăng lên 42.364 căn. Trong đó, tổng lượng tồn kho các tài sản nhà liền thổ ven biển tăng lên xấp xỉ 30.000 sản phẩm. Riêng sản phẩm biệt thự biển, tồn kho lũy tiến đến cuối quý 2/2023 lên đến 15.000 căn cả miền Bắc và Nam.

Số liệu từ bộ phận Nghiên cứu thị trường - BHS Group (BHS R&D) cũng cho thấy một thực tế còn đáng lo ngại hơn. Đó là từ năm 2020 đến nay, cả nước có 81 dự án bất động sản nghỉ dưỡng đã và đang trong quá trình bàn giao, cung cấp ra thị trường hơn 44.000 sản phẩm, bao gồm cả cao tầng và thấp tầng. Hiện đã có 67/81 dự án đi vào khai thác, vận hành, tương đương với con số gần 20.000 sản phẩm, tuy nhiên, chỉ có 31/67 dự án được vận hành toàn phần, còn lại là các dự án vận hành theo từng phần. Điều này dẫn tới thực tế có hơn 24.000 sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang "bơ vơ" dù chỉ còn 14/81 dự án chưa vận hành.

Đánh giá chung về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, nhóm chuyên gia nhận định chưa có dấu hiệu nào cho thấy thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có dấu hiệu hồi phục cho dù đứng trước cơ hội M&A rất lớn.

Giải pháp nào cho tồn kho bất động sản nghỉ dưỡng?

Với số lượng tồn kho bất động sản nghỉ dưỡng lớn, nhiều doanh nghiệp ở hữu phân khúc bất động sản gặp khó khăn về tài chính khi thiếu dòng tiền.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, thực trạng của việc bất động sản nghỉ dưỡng tồn kho cũng như việc trì hoãn đưa các sản phẩm bất động sản du lịch ra thị trường sẽ khiến cho các doanh nghiệp bị đọng vốn, đặc biệt tạo ra tâm lý e ngại.

Hiện nay, phần lớn các doanh nghiệp phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đều phải vay vốn do đó sẽ tạo ra rất nhiều rủi ro, khi doanh nghiệp không kinh doanh được, không thu được tiền mà vẫn phải trả nợ. Nếu các ngân hàng thương mại không khoanh nợ, giãn nợ thì các doanh nghiệp sẽ rất "vất vả". Và thực tế đã có nhiều doanh nghiệp phải tìm cách bán tháo dự án để thu hồi vốn vì càng để lâu càng "nguy hiểm".

"Doanh nghiệp với tâm lý hoang mang sẽ không sẵn sàng để đầu tư những dự án mới trong tương lai vì "sức khoẻ" đã quá yếu. Kéo theo đó là sự sụt giảm chung về chất lượng của toàn thị trường, ảnh hưởng đến tính thanh khoản cũng như hoạt động giao dịch, đầu tư bất động sản", TS. Nguyễn Văn Đính đánh giá.

Do đó, khi đưa ra những lời giải cho bài toán "hơn 24.000 sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng "bơ vơ", TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, cần phải kích hoạt được môi trường và hoạt động du lịch Việt Nam sôi động trở lại.

Trước đó, VARS từng kiến nghị cho phép người nước ngoài mua nhà từ công dân Việt Nam, cá nhân nước ngoài được mua các bất động sản du lịch với lý do đây là các sản phẩm cao cấp, khó thanh khoản, phù hợp với khả năng chi trả của người nước ngoài.

VARS cho rằng, việc bán nhà cho người nước ngoài có thể giải quyết lượng lớn tồn kho bất động sản hiện nay, giúp thị trường trở nên sôi động hơn, đáp ứng mong muốn mua bất động sản làm ngôi nhà thứ hai, đặc biệt là các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng với các tiện ích đa dạng vừa để nghỉ dưỡng, vừa có thể cho thuê.

Đại diện Sun Group cũng cho rằng, việc mở rộng đối tượng mua bất động sản nghỉ dưỡng là người nước ngoài sẽ thu hút lượng ngoại tệ lớn, góp phần quảng bá, giới thiệu hình ảnh Việt Nam thân thiện, yên bình, đáng sống ra thế giới. Vì vậy, cần xây dựng chính sách thu hút nhà đầu tư nước ngoài vào bất động sản nghỉ dưỡng, giúp tăng trưởng kinh tế nói chung và ngành du lịch nói riêng. Khi xây dựng cơ chế, chính sách, cần lưu ý cụ thể từ khâu điều kiện mua, quy định thanh toán, tới loại hình kinh doanh, chuyển lợi nhuận...