Thanh khoản bất động sản thấp kỷ lục trong 3 năm, giá vẫn cao "chót vót"

Thị trường trong 2 năm trở lại đây liên tục có những biến động mạnh về giá. Mặc dù vào giai đoạn chững của thị trường như hiện nay thì giá bán vẫn tiếp tục ghi nhận tăng mạnh.

Báo cáo thị trường bất động sản quý II/2022 của Bộ Xây dựng cho thấy, giá căn hộ chung cư vẫn tăng so với thời điểm cuối năm 2021. Các dự án nhà ở thương mại tại khu vực trung tâm của các đô thị hầu như không có căn hộ với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2.

Sản phẩm chủ đạo trên thị trường vẫn là các căn hộ phân khúc trung cấp. Tại Hà Nội, dự án Melody Residences (quận Hoàng Mai) có giá khoảng 45 triệu đồng/m2, Vinhomes Smart City (quận Nam Từ Liêm) có giá khoảng 36 triệu đồng/m2.

Tại TP.HCM, dự án Sunrise City (quận 7) có giá khoảng 40 triệu đồng/m2, CityLand Park Hills (quận Gò Vấp) có giá khoảng 49 triệu đồng/m2. Tại Đà Nẵng, dự án The Sang Residence (quận Ngũ Hành Sơn) có giá khoảng 46 triệu đồng/m2…

Phân khúc căn hộ cao cấp cũng có xu hướng tăng như: Heritage West Lake (quận Tây Hồ, Hà Nội) có giá khoảng 75 triệu đồng/m2, Dự án T-Place (quận Hoàn Kiếm, Hà Nội) có giá khoảng 325 triệu đồng/m2, Dự án Grand Marina Saigon (quận 1, TP.HCM) có giá khoảng 300 triệu đồng/m2, Dự án Vinhomes Golden River Ba Son (quận 1, TP.HCM) có giá khoảng 170 triệu đồng/m2, Dự án M Landmark Residence (quận Hải Châu, TP.Đà Nẵng) có giá khoảng 120 triệu đồng/m2,…

Cũng tại báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, đối với nhà ở riêng lẻ, đất nền cũng có giá cao "ngất ngưởng". Tại Hà Nội, khu đô thị Văn Khê (quận Hà Đông) có giá khoảng 137 triệu đồng/m2; Vinhomes The Harmony (quận Long Biên) có giá khoảng 142 triệu đồng/m2; khu đô thị Trung Yên (quận Cầu Giấy) có giá khoảng 227 triệu đồng/m2; Liền kề 96 Nguyễn Huy Tưởng (quận Thanh Xuân) có giá khoảng 273 triệu đồng/m2.

Tại TP.HCM, biệt thự Chateau (quận 7) có giá khoảng 227,3 triệu/m2; Vạn Phúc City (TP. Thủ Đức) có giá khoảng 183 triệu đồng/m2; Villa Riviera (quận 2) có giá khoảng 249 triệu đồng/m2; The EverRich III (quận 7) có giá khoảng 123 triệu đồng/m2.

Báo cáo của DKRA Việt Nam cũng cho hay, trong tháng 8, thị trường căn hộ sơ cấp tại TP.HCM chỉ tiêu thụ được 177 căn, xuống đáy 3 năm. lượng tiêu thụ này giảm 4,6 lần so với tháng trước (bán được 819 căn). Đà giảm trên kéo dài chu kỳ mãi lực yếu kể từ tháng 4 đến nay, trùng với thời điểm ngân hàng kiểm soát tín dụng bất động sản. Tỷ lệ hấp thụ ở các dự án mới trong tháng 8 cũng lần đầu tiên ghi nhận mức kém nhất trong hơn 3 năm trở lại đây, chỉ bán được 16-26% nguồn cung.

Tháng qua, nhà chung cư mới chào bán ra thị trường chủ yếu phân bổ tại khu Đông (TP Thủ Đức) và khu Nam TP HCM với căn hộ cao cấp (hạng A) chiếm 100% giỏ hàng. Các phân khúc chung cư trung cấp (hạng B) và bình dân (hạng C) không ghi nhận nguồn cung mới nào. Giá bán sơ cấp cá biệt ở một số dự án khu đô thị ghi nhận tăng 15-18% so với cùng kỳ năm trước, tuy nhiên tính chung toàn thị trường, giá bán ít biến động trong tháng vừa qua.

Theo DKRA Việt Nam, bên cạnh việc 100% rổ hàng căn hộ chào bán trong tháng 8 rơi vào phân khúc nhà giá cao (chung cư cao cấp hạng A) là một rào cản lớn khiến thanh khoản thị trường yếu. Đơn vị này dự báo với việc chủ trương đẩy mạnh phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội trên địa bàn TP HCM, nguồn cung mới giá "mềm hơn" được kỳ vọng sẽ có một vài chuyển biến, giúp giảm lệch pha cung cầu về phân khúc cao cấp đã diễn ra thời gian vừa qua.

DKRA cũng cho rằng do tác động vướng tâm lý ngại mua bán trong tháng 7 Âm lịch và ngân hàng hạn chế giải ngân cho vay mua bất động sản. Ngoài ra, với nguồn cung mới tung ra ít hơn và đa số sản phẩm thuộc phân khúc giá cao cũng phần nào làm giảm sức mua căn hộ.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, giá bất động sản liên tục tăng, cấu trúc thị trường phân bố mạnh vào bất động sản đầu cơ, giá cao. Dòng tiền đổ mạnh cho nhu cầu trú ẩn và đầu cơ, nhiều hơn phục vụ nhu cầu thực. Sự phân ly mạnh mẽ giữa giá đất nền và giá căn hộ.

Trong những tháng cuối năm, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, giá nhà sẽ chịu áp lực tăng do chi phí tăng, lạm phát, nhu cầu nhà ở cao và nguồn cung thấp tiếp tục khiến chi phí tăng vọt.

Giá bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà ở sẽ không có nhiều thay đổi và tiếp tục tăng cao do nguồn cung hạn chế, ngân hàng thắt chặt tín dụng, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận đầu tư Savills Việt Nam cho hay.

"Việc siết chặt nguồn vốn sẽ làm cho thị trường rơi vào trạng thái đóng băng. Chỉ khi những chính sách vĩ mô như chính sách tài khóa, tiền tệ được cải thiện và vấn đề pháp lý được giải quyết thì thị trường mới có dấu hiệu tích cực hơn", ông Khương nói.

Một số chủ nhà đang kì vọng giá bán căn hộ quá cao nên tăng giá theo ngày, theo tuần vì cho rằng nguồn cung mới đang không dồi dào, tuy nhiên việc này làm khách hàng hoang mang rồi bỏ chạy, khiến khả năng thanh khoản của thị trường giảm mạnh.