“Thế khó” vẫn đang đeo bám thị trường bất động sản Hà Nội

Bất động sản Hà Nội còn nhiều thách thức

Theo báo cáo mới đây của Savills, trong quý III/2023, nguồn cung căn hộ giảm 47% theo quý và giảm 65% theo năm toàn bộ là căn hộ Hạng B. Nguồn cung sơ cấp giảm 3% theo quý và giảm 6% theo năm.

Giá sơ cấp tăng 2% theo quý và 13% theo năm, và được ghi nhận cao hơn 77% so với quý I/2019. Giá thứ cấp tăng 2% theo quý và 8% theo năm.

Số lượng căn bán quý III/2023 được giảm 16% theo quý và giảm 42% theo năm. Bên cạnh đó, số lượng căn bàn giao giảm 26% mỗi năm trong giai đoạn 2021 – 2025, thúc đẩy nhu cầu thứ cấp và củng cố niềm tin của nhà đầu tư.

Điểm nhấn của thị trường căn hộ Hà Nội có lẽ là sự kiện Gia Lâm lên quận trong quý này và dự kiến sẽ bổ sung hơn 8.000 căn hộ cho nguồn cung tương lai, được hưởng lợi từ việc hoàn thành giai đoạn 2 cầu Vĩnh Tuy trong quý III/2023 và cầu Đuống vào năm 2025.

Theo Savills, nguồn cung trong quý IV/2023 chủ yếu đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Hạng B tiếp tục chiếm thị phần lớn nhất trong nguồn cung tương lai.

Đánh giá về thị trường căn hộ Hà Nội quý vừa qua, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội, cho rằng, thị trường bất động sản nhà ở vẫn tồn tại nhiều thách thức. Trong thời gian tới, các luật sửa đổi được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện cho thị trường nhà ở phát triển.

Ở phân khúc nhà ở thấp tầng, báo cáo Savills ghi nhận, trong quý III, nguồn cung mới giảm 76% theo quý và giảm 94% theo năm. Nguồn cung sơ cấp giảm 9% theo quý và giảm 39% theo năm, trong đó nhà liền kề chiếm ưu thế.

Số căn đã bán trong quý III/2023 giảm 5% theo quý và giảm 66% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ theo quý đạt 14%.

Theo quý, giá biệt thự sơ cấp trung bình tăng 3%, nhà liền kề tăng 9% và shophouse tăng 6%. Giá thứ cấp trung bình tăng 5% theo quý, thấp hơn -19% so với giá sản phẩm sơ cấp.

Theo nhận định của ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, thị trường nhà ở thấp tầng trong quý diễn ra chậm với lượng giao dịch thấp cùng với sự thận trọng của các chủ đầu tư trước việc ra hàng mới. Tuy nhiên, sự hình thành quận mới và cơ sở hạ tầng hoàn thiện dự kiến sẽ dần thúc đẩy sự phục hồi của thị trường bất động sản.

Theo đánh giá của giới chuyên gia, thị trường nhà ở giai đoạn này đang có nhiều khó khăn, nhất là nguồn cung và thanh khoản. Dẫn số liệu của Ngân hàng Thế giới, GS. Đặng Hùng Võ cho biết, 20% dân số thế giới không đủ tiền mua nhà, 60% tiếp theo chỉ đủ tiền mua nhà ở xã hội mà nhà ở xã hội chỉ tính ở Việt Nam hiện nay đã có giá gấp đôi 10 năm trước.

Trong khi giá nhà cao, chúng ta lại chỉ dùng gói hỗ trợ tín dụng thấp hơn 1,5-2% so với tín dụng thương mại. Và chỉ có 20% người đủ tiền mua nhà ở trung cấp và cao cấp, trong đó 8% đủ tiền mua nhà ở cao cấp.

Dự kiến khởi sắc trong những tháng cuối năm 2023

Trong báo cáo cập nhật mới đây, SSI Research cho biết, thị trường bất động sản đã có những động thái tích cực hơn, chủ yếu từ phía chủ đầu tư và môi giới. Về phía nhu cầu, mặc dù lãi suất cho vay mua nhà trung bình đã giảm xuống khoảng 13,5%/năm trong tháng 4 từ mức cao nhất khoảng 15%/năm vào tháng 1. Tuy nhiên, nhóm phân tích nhận định, đây vẫn là mức cao và cần giảm hơn nữa để kích cầu mạnh hơn.

Cũng tại Hội nghị đánh giá kết quả thực hiện Nghị quyết số 33/NQ-CP và đề xuất các giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản mới đây, ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Tổ phó Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ cho biết thời gian qua Tổ công tác, Bộ Xây dựng đã làm việc trực tiếp với nhiều địa phương.

Trong đó, tại Hà Nội, Tổ công tác đã làm việc để giải đáp, hướng dẫn trực tiếp và hướng dẫn bằng văn bản đối với khoảng 20 nội dung kiến nghị liên quan đến khó khăn, vướng mắc của khoảng 712 dự án nhà ở, khu đô thị. Hiện Hà Nội đã chỉ đạo, giải quyết được 419 dự án (tương đương 58,8% so với số lượng 712 dự án ban đầu), và đang tiếp tục giải quyết cho 293 dự án.

Cũng theo đánh giá của Savills Việt Nam, trong quý II/2023, thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận những tín hiệu tích cực nhất định. Số lượng giao dịch của biệt thự, liền kề có sự cải thiện với nguồn cung mới đạt hấp thụ 50%. Nguồn cầu nhà ở dài hạn vẫn duy trì ở mức cao do tỷ lệ di cư thuần dương, tăng trưởng dẫn số và tỷ lệ đô thị hóa cao.

Mặc dù còn nhiều khó khăn nhưng thị trường bất động sản Hà Nội vẫn ghi nhận những tín hiệu tích cực.

Trong khi đó, bất động sản thương mại ghi nhận nhu cầu thuê mặt bằng trung tâm thương mại và khối đế bán lẻ cao, tuy nhiên khách thuê văn phòng lại trở nên thận trọng với những quyết định trung hạn.

Còn bức tranh bán lẻ tại Hà Nội đang thay đổi với nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại các trung tâm thương mại ngoại ô với quy mô lớn và yếu tố giải trí độc đáo. Về nguồn cung tương lai, theo Savills, nửa cuối năm 2023, dự kiến có ba trung tâm thương mại và bốn dự án khối đế thương mại với tổng diện tích 130.400m2. Về xu hướng chung của ngành bán lẻ, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Bộ phận cho thuê Thương mại Savills Hà Nội cho rằng, nhu cầu thuê tại trung tâm thương mại và khối đế bán lẻ thuộc các dự án nhà ở vẫn duy trì được sức nóng trong quý II/2023. Trái lại, nhà phố thương mại tiếp tục gặp khó khăn hậu đại dịch.

Bên cạnh đó, thị trường khách sạn và căn hộ dịch vụ cũng tăng trưởng tích cực. Cụ thể, khách quốc tế trong quý II/2023 đạt 2 triệu lượt, tương đương 66% chỉ tiêu năm 2023 nhưng vẫn thấp hơn mức năm 2019. Ba quốc gia với tỷ trọng khách du lịch lớn nhất là Hàn Quốc, Trung Quốc và Mỹ.

Nguồn cung khách sạn tăng 7% theo quý và 10% theo năm, đạt 10.692 phòng. Công suất tiếp tục cải thiện, đạt 62% trong quý II/2023.

Giá thuê trung bình ghi nhận tại mức 2,5 triệu đồng/phòng/đêm, tăng 26% theo năm sau khi phục hồi giảm tốc. Trong nửa cuối 2023, L7 West Lake Hà Nội vận hành bởi Lotte sẽ đi vào hoạt động tại quận Tây Hồ.

Về triển vọng của thị trường khách sạn Thủ đô, ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc, Savills Việt Nam chobiết: “Khách quốc tế chưa hoàn toàn trở lại và khách Trung Quốc vẫn đang dưới mức năm 2019. Mặc dù chính sách thị thực mới sẽ hỗ trợ tăng trưởng, thị trường dự kiến chỉ phục hồi hoàn toàn sau năm 2024”