Thêm nhiều hàng, giá căn hộ ở Hà Nội vẫn âm thầm tăng
Thị trường bất động sản quý I/2025 ghi nhận đà phục hồi rõ nét, nhưng sự phân hóa vẫn sâu sắc, đặc biệt với nhóm người mua ở thực và thu nhập trung bình.
Bước sang quý I/2025, nền kinh tế Việt Nam ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực trong bối cảnh kinh tế toàn cầu còn tiềm ẩn nhiều bất ổn. Và làn sóng phục hồi kinh tế đã lan tỏa rõ rệt đến thị trường bất động sản. Mặc dù chưa xuất hiện hiện tượng “bùng nổ” trên diện rộng, nhưng các chỉ số quan trọng như nguồn cung, thanh khoản đều ghi nhận chuyển biến tích cực, đặc biệt so với giai đoạn trầm lắng năm 2023.
Theo dữ liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), tổng nguồn cung bất động sản nhà ở quý I/2025 đạt 27.000 sản phẩm, tăng 33% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, có 14.500 sản phẩm chào bán mới – gấp 3 lần quý I/2024, dù giảm một nửa so với quý trước.
Bà Phạm Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho biết, các dự án mở bán nhà ở trong quý I nhìn chung đều được hấp thụ tốt, nhờ nhu cầu ở thực vẫn trong xu hướng tăng. Đồng thời, tâm lý của nhà đầu tư lạc quan hơn về kỳ vọng tăng giá trong trung - dài hạn nhờ động lực tăng trưởng kinh tế và hệ thống hạ tầng giao thông phát triển.
Đáng chú ý là tín hiệu về việc "nới lỏng" tiền tệ góp phần kích thích nhu cầu bất động sản, không chỉ ở nhóm người mua để ở mà còn từ các nhà đầu tư cá nhân.
Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt khoảng 45% (tương đương 12.273 giao dịch), tuy chỉ bằng 50% quý trước nhưng gấp đôi cùng kỳ năm ngoái. Riêng các dự án mở bán mới ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tới 60%, đặc biệt tại các địa phương có quy hoạch rõ ràng và hạ tầng đồng bộ như Hà Nội, TP.HCM, Bắc Giang, Hà Nam, Hải Phòng, Đà Nẵng, Thái Nguyên...
Theo bà Miền, phân khúc căn hộ tiếp tục dẫn dắt thị trường, đóng góp tới 72% lượng giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ có xu hướng chậm lại do nguồn cung vẫn được đóng góp chủ yếu từ các dự án ở khu vực Hà Nội trong khi sức cầu tại Hà Nội đang trong giai đoạn điều chỉnh sau thời kỳ tăng trưởng “nóng”.
Tỷ lệ hấp thụ tại các dự án thấp tầng mở bán mới đạt khoảng 52%. Một số dự án có giá bán cao vẫn thu hút nhu cầu mua nhà để ở của giới "tinh hoa" và nhu cầu đầu tư của các khách hàng có mong muốn trú ẩn tài sản dài hạn trước các thông tin ấn định về việc triển khai hạ tầng mới. Giúp các dự án ở khu vực lân cận được hưởng lợi.
Trên thị trường thứ cấp, giao dịch đất nền và nhà thấp tầng cũng tăng mạnh, đặc biệt tại vùng ven Hà Nội. Một số biệt thự, liền kề từng bị bỏ hoang nay được tái giao dịch với mức giá tăng đến 30% so với năm 2023, tuy nhiên chỉ ghi nhận tại các sản phẩm có giá trị hợp lý dưới 2 tỷ đồng và hạ tầng thực thi rõ rệt.
Đáng chú ý, thị trường quý I/2025 cũng chứng kiến sự “Nam tiến” của dòng tiền đầu tư, khi nhiều dự án quy mô lớn bắt đầu triển khai tại các tỉnh phía Nam. Điều này đã giúp tỷ trọng nguồn cung khu vực miền Nam tăng lên 35%, tăng 11 điểm % so với cả năm 2024, trong khi tỷ trọng tại miền Bắc giảm còn 53%.
Song song đó, chương trình phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội đang được đẩy mạnh với hàng loạt dự án đã được cấp phép và khởi công trong năm 2024, lần lượt tăng 46% và 13,4% so với năm trước. Tại Hà Nội, TP. HCM và Hải Phòng – nơi có nhu cầu ở thực lớn – tốc độ triển khai đang được đẩy nhanh nhờ sự chỉ đạo quyết liệt từ Trung ương.
Ngoài ra, Thủ tướng Chính phủ cũng yêu cầu nghiên cứu thành lập Quỹ Nhà ở Quốc gia và tung ra các gói tín dụng ưu đãi dành riêng cho người trẻ dưới 35 tuổi, nhằm hỗ trợ khả năng tiếp cận nhà ở cho các nhóm thu nhập trung bình – thấp.
Nguồn cung bất động sản nhà ở cũng ghi nhận giảm bớt sự phân hóa giữa các doanh nghiệp cung ứng, khi các doanh nghiệp "khác" đóng góp tới 63,3% nguồn cung mở bán trong quý, tăng hơn 25 điểm % so với thống kê vào năm 2024. Tuy nhiên, xu hướng phân hóa vẫn tiếp diễn trong giai đoạn tiếp theo khi các dự án mới chủ yếu được triển khai bởi các doanh nghiệp lớn, vốn có lợi thế về nhiều mặt.
Giá bán "neo cao", người trẻ khó tiếp cận nhà ở
Mặt bằng giá bất động sản tiếp tục tăng, một phần do chi phí đầu vào, đặc biệt là chi phí đất đai, ngày càng đội lên. Trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn chế, các chủ đầu tư ưu tiên phát triển phân khúc cao cấp nhằm đảm bảo lợi nhuận, đẩy giá sơ cấp duy trì ở mức cao.
Chỉ số giá bán do VARS theo dõi cho thấy, Hà Nội hiện dẫn đầu cả nước về mức tăng giá bán căn hộ. So với quý I/2019, giá bình quân tại Hà Nội tăng 77,6%, Đà Nẵng tăng 58,6% và TP. HCM tăng 35%.
Hà Nội có giá bán trung bình căn hộ đạt 70,2 triệu đồng/m2, tăng 2,5% so với quý trước. Động lực tăng chủ yếu đến từ việc các dự án mở bán lại với mức giá điều chỉnh tăng nhẹ. Tuy vậy, trên thị trường thứ cấp, giá tại nhiều dự án đã đi ngang, phản ánh giai đoạn điều chỉnh sau đợt tăng mạnh năm 2024.
TP. HCM có giá bình quân ở mức 71,8 triệu đồng/m2, gần như không thay đổi so với quý trước, nhưng vẫn cao hơn 35% so với kỳ gốc 2019. Đà Nẵng có giá trung bình đạt 62 triệu đồng/m², tăng 3% theo quý và 58,6% theo chu kỳ. Sự xuất hiện của các dự án mới có giá chào bán cao đã kéo mặt bằng giá toàn thị trường lên một mức mới, giúp Đà Nẵng trở thành địa phương có tốc độ tăng giá căn hộ vượt trội, thậm chí cao gấp 1,6 lần TP. HCM.
Giá bán sơ cấp được 'neo' ở mức cao duy trì mặt bằng giá nhà ở đang ở mức cao, là một phần nguyên nhân khiến một bộ phận trong thế hệ trẻ đang phải lựa chọn giữa phương án thuê nhà thay vì mua nhà.
Một diễn biến nổi bật khác trong quý I, là việc thị trường vẫn bị ảnh hưởng bởi các thông tin quy hoạch, đầu tư. Theo đó, thông tin về việc sáp nhập tỉnh, thành, cộng hưởng với việc nhiều địa phương công bố bảng giá đất mới, cao hơn nhiều lần so với bảng giá hiện hành và tâm lý FOMO (lo sợ bỏ lỡ cơ hội) của các nhà đầu tư bất động sản khiến đất nền lại "sốt".
Nhiều địa phương ghi nhận mức giá tăng từ 5 cho tới 30% như Ninh Bình, Hà Nam, Hải Phòng, Bắc Giang, Hải Dương, vùng ven Hà Nội,... Tuy nhiên thực tế, giao dịch chỉ ghi nhận tăng tại các tỉnh, thành được dự đoán là trung tâm sáp nhập, có hạ tầng giao thông, kinh tế, xã hội phát triển, mặt bằng giá bất động sản chưa quá cao.
