Thị trường bất động sản “ăn theo” sân bay Long Thành giờ ra sao?

Qua cảnh “vãn chợ chiều”

Trước tiên, cần phải nhấn mạnh rằng, dự án sân bay Long Thành là công trình trọng điểm, có vốn đầu tư giai đoạn 1 lên đến 5 tỷ USD, dự kiến vận hành từ năm 2026. Với lợi thế về hạ tầng kết nối khu vực, đặc biệt là với TP. Hồ Chí Minh, dư địa tăng giá bất động sản khu vực này vẫn được đánh giá rất cao.

Mặc dù đã từng rơi vào cảnh “vãn chợ chiều”, tuy nhiên, theo nhiều ý kiến đánh giá, nguy cơ của người này lại là cơ hội của người khác. Nhiều nhà đầu tư có dòng tiền mạnh, tầm nhìn tối thiểu 3 - 5 năm vẫn đang chờ đợi để “bắt đáy” các sản phẩm tốt, đặc biệt là các sản phẩm “cắt lỗ” sâu 25-30%.

Suốt thời gian qua, thị trường bất động sản các khu vực cận kề siêu dự án này đã rục rịch cả về nguồn cung lẫn sức cầu. Sau khoảng thời gian trầm lắng theo nhịp thị trường chung, đến nay một số hoạt động về dự án tại Đồng Nai đã được “khuấy động” trở lại. Các doanh nghiệp cũng vào “guồng đua” nhờ hấp lực từ sân bay Long Thành.

Đầu tiên là hoạt động của doanh nghiệp. Để đón đầu sức cầu có thể rục rịch từ cuối năm 2023 trở đi, một số doanh nghiệp đã khởi công dự án, giới thiệu dự án ra thị trường hay kí kết với các đối tác chiến lược. Điều này đang tạo không khí nhộn nhịp cho bất động sản một số khu vực “sát vách” sân bay như Nhơn Trạch, Long Thành (Đồng Nai) hay khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu…

Ở giai đoạn này, động thái rục rịch của nhà đầu tư cá nhân đã khá rõ nét. Theo đó, nhu cầu tìm kiếm thông tin về bất động sản có dấu hiệu tăng nhiệt. Nhiều người bắt đầu "rót tiền" vào căn hộ, đất nền, nhất là những dự án cận kề sân bay Long Thành. “Thực mục sở thị” tại một số dự án căn hộ trên địa bàn Nhơn Trạch cho thấy, lượng khách hàng mua ở thực lẫn đầu tư đã quay trở lại từ thời điểm cuối năm 2023.

Ở một số sàn giao dịch hoặc khu nhà mẫu, lượt khách hàng đến tìm hiểu về dự án đã tăng lên. Trong đó, ngoài khách mua là người địa phương thì nhà đầu tư đến từ Tp.HCM, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu hay một lượng ít khách từ phía Bắc cũng đã bắt đầu quan sát và ra quyết định với bất động sản khu vực này.

Cùng với đó, tại các văn phòng công chứng trên địa bàn huyện Nhơn Trạch hay Long Thành, số lượng khách hàng đi công chứng đã tấp nập hơn thời điểm năm 2023 cho thấy, sức cầu đã phần nào hồi phục.

Ông Nguyễn Văn Cường, Trưởng Ban Chấp hành Hội Môi giới Bất động sản (VARS) tỉnh Đồng Nai cho rằng, thị trường bất động sản Nhơn Trạch, ngay sau khi có thông tin hướng tới trở thành trung tâm tổng hợp cấp tỉnh, là đô thị vệ tinh vùng Tp.HCM và dự án sân bay Long Thành sắp đi vào hoàn thiện đã tác động tích cực đến tâm lý nhà đầu tư với sự quan tâm đặc biệt với căn hộ vừa túi tiền và nhà đầu tư cho thuê. Riêng phân khúc đất nền đã ổn định lại mức giá, không còn giảm sâu như thời điểm trước đó.

Đồng quan điểm, bà bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết, bất động sản gần sân bay sẽ là điểm sáng của thị trường trong thời gian tới. Tỷ lệ đầu tư thành công dự báo lên tới 50-60%. Vị chuyên gia này nhấn mạnh, một trong những yếu tố quan trọng sẽ khiến cho thị trường bất động sản tiếp tục là điểm sáng trong thời gian tới, chính là việc phát triển các dự án cơ sở hạ tầng, đặc biệt là các dự án cảng hàng không, đường vành đai, đường cao tốc… Động thái các nhà đầu tư rục rịch “bỏ tiền” vào bất động sản cận kề các hạ tầng trọng điểm đã minh chứng cho điều này.

Đại diện CBRE cũng chia sẻ thêm, việc phát triển cảng hàng không quốc tế sẽ dẫn đến phát triển các dự án thành phần để hỗ trợ hoạt động hàng không như kho bãi, giao thông hạ tầng, dịch vụ và đô thị vệ tinh…, từ đó làm gia tăng nhu cầu cho bất động sản kế cận. Tuy vậy, không phải cứ dự án nào ở gần sân bay là có tiềm năng phát triển tốt.

Tiềm năng nhưng cũng cần đề phòng rủi ro

Mặc dù những thông tin mới về tiến độ sân bay Long Thành liên tục được cập nhật khiến bất động sản vùng ven nhận được sự quan tâm tích cực của giới đầu tư lẫn nhu cầu ở thực.

Báo cáo của Batdongsan.com.vn chỉ ra, mức độ quan tâm và lượng tin đăng bất động sản trên địa bàn tỉnh Đồng Nai trong những tháng đầu năm 2024 tăng lần lượt là 77% và 68%. Trong đó, Long Thành, Nhơn Trạch và Biên Hoà là 3 điểm nóng với lượng quan tâm lần lượt là 106%, 105% và 66%.

Tại thị trường Nhơn Trạch mức độ quan tâm bất động sản tăng rõ nét, ở mức 105% so với cùng kì. Các tín hiệu về hạ tầng giao thông như sân bay Long Thành sắp hoàn thành cùng thông tin cầu Nhơn Trạch (thuộc dự án đường vành đai 3 TP.HCM nối giữa TP.Thủ Đức và huyện Nhơn Trạch) dần thành hình đã và đang tác động mạnh đến nhu cầu tìm kiếm bất động sản nơi đây.

Đồng thời, sau khoảng thời gian trầm lắng theo nhịp thị trường chung, đến nay một số hoạt động về dự án tại Đồng Nai đã được “khuấy động” trở lại. Các doanh nghiệp và cả nhà đầu tư cá nhân cũng vào “guồng đua” nhờ hấp lực từ sân bay Long Thành, cùng hàng loạt dự án hạ tầng lớn khác.

Theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield, sự xuất hiện của sân bay Long Thành khiến bất động sản Đồng Nai có động lực phát triển. Nơi đây sẽ chứng kiến sự phát triển đáng kể ở tất cả các phân khúc, nhất là phân khúc nhà ở có vị trí gần khu vực sân bay.

Cơ hội là hiện hữu, tuy nhiên, trong bối cảnh vàng thau lẫn lộn, giới chuyên gia cũng cảnh báo các nhà đầu tư nên thận trọng. Thực tế cho thấy, dù lượng quan tâm tăng, nhưng giao dịch thực tế tại các vùng ven sân bay Long Thành chưa thực sự có bứt phá.

Theo các chuyên gia, sau thời gian dài bị môi giới thổi lên quá cao, đất nền vùng ven sân bay Long Thành hiện đã qua thời “ăn bằng lần”, giá vẫn cao nhưng rất khó bán. Nhà đầu tư mới nhảy vào thời điểm này đối diện với rủi ro rất lớn, dù dư địa tăng giá trong tương lai là có.

Để giảm thiểu rủi ro, nhà đầu tư cần phải xem xét thật kỹ yếu tố pháp lý của dự án đó và phải rà soát kiểm tra lại bản quy hoạch của địa phương. Với những “siêu dự án” như sân bay Long Thành sẽ có thêm những tuyến đường nhỏ kết nối vào, nếu bỏ tiền đầu tư vào những dự án vướng vào vấn đề quy hoạch hay pháp lý sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.