Đấu giá đất diễn ra sôi động: Chuyên gia cảnh báo nguy cơ xuất hiện “bong bóng” bất động sản

Sôi động đấu giá đất vùng ven Hà Nội

Khoảng 3 tháng trở lại đây, thị trường bất động sản Hà Nội và vùng ven có dấu hiệu chững lại. Nhiều nhà đầu tư tay ngang đang "đứng ngồi không yên" vì không rút được vốn để chuyển sang kinh doanh lĩnh vực khác.

Tuy nhiên, gần đây cơn “sốt giá” lại tiếp tục có sự chuyển biến mới do nhiều quận huyện ngoại thành như Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn,…chuẩn bị cho các cuộc đấu giá đất.

Đáng chú ý nhất là huyện Mê Linh, vừa qua Trung tâm Phát triển Quỹ đất huyện Mê Linh, TP. Hà Nội phối hợp với Công ty Đấu giá Hợp Danh đấu giá Việt Nam tổ chức thành công phiên đấu giá 33 lô đất tại điểm X1, tổ dân phố số 2, thị trấn Chi Đông. Theo đó, 33 lô đất đã thu hút 270 lượt khách hàng tham gia đấu giá. Kết quả, cả 33 lô đất đã được đấu giá thành công, thu về gần 226 tỷ đồng, chênh gần 100 tỷ đồng so với giá khởi điểm.

Giá trúng cao nhất lên tới gần 100 triệu đồng/m², đây là mức giá mới tăng cao kỷ lục, theo Cổng TTĐT huyện Mê Linh.

Kết quả đấu giá cho thấy, lô đất có mức giá trúng cao nhất 93 triệu đồng/m², tương đương gần 15 tỷ đồng. Bên cạnh đó, một lô góc có mức giá trúng đấu giá là 87,2 triệu đồng/m², tương đương 16,8 tỷ đồng, chênh 8,3 tỷ đồng so với giá khởi điểm.

Hay như tại huyện Đông Anh, Trung tâm phát triển quỹ đất huyện này sẽ bán, tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá quyền sử dụng 27 thửa đất ở tại thôn Dục Tú 1, xã Dục Tú (đợt 2). Diện tích các thửa đất từ 90 - 164,17m2, mức giá khởi điểm từ 28,8 - 33,7 triệu đồng/m2. Phiên đấu giá dự kiến tổ chức vào ngày 15/10.

Cũng tại Đông Anh, ngày 1/10, Công ty Đấu giá Hợp Danh Đấu giá Việt Nam phối hợp với Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện mở phiên đấu giá 20 thửa đất; trong đó có 1 thửa đất tại điểm X4, thôn Lỗ Khê, xã Liên Hà và 19 thửa đất tại điểm X1 xã Đông Hội, Mai Lâm. Với diện tích từ 52,71 - 129,55m2, giá khởi điểm cho từng diện tích từ 26,5 - 64,3 triệu đồng/m2. Thời gian bán và tiếp nhận hồ sơ từ ngày 12/9 - 28/9.

Trong khi đó, tại huyện Sóc Sơn, 12 thửa đất có tổng diện tích 1.173m2 tại thôn Hương Đình Đoài và Hương Đình Đông (xã Mai Đình), nằm gần Sân bay Quốc tế Nội Bài và tiếp giáp với Cụm Công nghiệp CN2 đang trong quá trình triển khai thi công hạ tầng kỹ thuật cũng dự kiến đưa ra đấu giá trong dịp này. Mật độ xây dựng tối đa của các thửa đất là 80%, tầng cao tối đa 6 tầng. Hay tại huyện Mỹ Đức, từ ngày 15/9 đến ngày 7/10, Trung tâm phát triển quỹ đất huyện tổ chức bán và tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá đối với 8 thửa đất (tổng diện tích 766,8m2) tại 3 xã Vạn Kim (đội 11 thôn Vạn Phúc), Đại Hưng (đội 6 thôn Trinh Tiết), Lê Thanh (thôn Lê Xá). Diện tích các thửa đất từ 80 - 101,8m2, giá khởi điểm từ 1,04 - 1,79 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, Quận Hà Đông dự kiến tổ chức phiên đấu giá 45 thửa đất tại địa bàn quận vào ngày 26/9 tới đây. Với diện diện tích thấp nhất là 39,2m2, cao nhất 93,7m2, giá khởi điểm cũng được phê duyệt ở các mức cao, từ 67,5 - 82 triệu đồng/m2. Cụ thể, trên địa bàn phường Phú Lương có 17 thửa đất thuộc khu Xứ đồng Hạ Khâu, 9 thửa khu Đồng Đanh - Đồng Cộc và 3 thửa xứ Đồng Bo - Đồng Chúc - Cửa Cầu - Đồng Men (khu B); tại phường Yên Nghĩa có 5 thửa khu Sau Chùa (ký hiệu X8); phường Dương Nội có 13 thửa khu Dược (ký hiệu X7)...

Cảnh báo nguy cơ “bong bóng” bất động sản sau các cuộc đấu giá đất

Năm 2022, Hà Nội đặt mục tiêu đấu giá khoảng 1.561,42ha đất tại 634 dự án. Tuy nhiên, theo lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, 6 tháng đầu năm nay, UBND các quận, huyện, thị xã và Trung tâm Phát triển quỹ đất Hà Nội mới tổ chức đấu giá khoảng 5,87ha tại 33 dự án. Số tiền trúng đấu giá đạt khoảng 1.955,95 tỷ đồng; đã thu được hơn 3.100 tỷ đồng, tương đương 25% chỉ tiêu đề ra (trong đó, số thu từ năm 2021 chuyển sang là 1.991 tỷ đồng, thu năm 2022 là 1.115 tỷ đồng).

Tuy nhiên, theo phản ánh của các địa phương, khó khăn hiện nay là chưa nhận được sự đồng thuận cao của người dân trong triển khai bồi thường, hỗ trợ, thu hồi đất để thực hiện dự án đấu giá; nhiều dự án đầu tư phải thiết lập lại hồ sơ về quy hoạch, thủ tục đầu tư theo quy định như: Chấp thuận chủ trương đầu tư; dự án trên 2ha phải dành đất xây dựng nhà ở xã hội) theo quy định mới tại Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 và Nghị định số 49/2022/NĐ-CP ngày 1/4/2021 của Chính phủ...

Không chỉ tồn tại những vướng mắc, bất cập trên, qua các phiên đấu giá đất gần đây của Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung xuất hiện hiện tượng "cò" đấu giá, "quân xanh, quân đỏ". Vì vậy, ở một số dự án đấu giá như ở Mê Linh hay Đông Anh, giá trúng bị đẩy lên cao gấp nhiều lần giá khởi điểm rồi đến hạn nộp tiền chấp nhận bỏ tiền đặt cọc, tạo hiệu ứng giá "ảo", gây nhiễu thị trường bất động sản; hoặc lập hồ sơ khống để hạ thấp tài sản đấu giá làm thiệt hại ngân sách Nhà nước, gây bức xúc trong dư luận. Thậm chí, có dự án đã bị Cơ quan Công an khởi tố hình sự đối với những tổ chức, cá nhân vi phạm quy định của pháp luật...

Trước diễn biến tiêu cực này, một số chuyên gia kiến nghị, song song với việc triển khai các giải pháp đẩy nhanh tiến độ đấu giá đất để tăng nguồn thu cho ngân sách, Hà Nội cũng như các địa phương khác cần cẩn trọng, kiểm soát quy trình, thủ tục đấu giá theo đúng quy định để tránh tình trạng nhà đầu tư cố tình trả giá cao rồi bỏ cọc; đồng thời, phải quan tâm đến hiệu quả sử dụng đất sau đấu giá.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết đấu giá đất tăng cao là câu chuyện hiển nhiên, nhưng quan trọng sau khi tăng giá cao thì liệu có người mua hay không. Thực tế bây giờ đấu giá xong có ít người lấy bất động sản đó sử dụng để ở, mà đa phần đấu để lấy bất động sản đó mang kinh doanh bán lại.

"Đấu giá đất đang bị lợi dụng để thao túng thị trường. Hành vi thao túng thị trường thông qua đấu giá đất sẽ làm cho thị trường méo mó, làm lũng đoạn thị trường, rõ ràng là không tốt. Mặc dù chúng ta đã có những quy định pháp luật về việc đấu giá, nhưng vẫn có những lỗ hổng trong đấy, đặc biệt là việc lợi dụng các hoạt động đấu giá để trục lợi, để thao túng thị trường thì chưa có những quy định gì để xử lý", ông Đính chia sẻ.

Cũng theo ông Đính, hiện tượng giá đất các vùng lân cận tăng sau khi đấu xong chỉ xảy ra ở những địa phương mà giá đất còn ở ngưỡng thấp, giá giao dịch còn ở mức mà thị trường đang chấp nhận.

“Phần lớn các khu vực trên cả nước đang ở trạng thái bị đẩy giá quá cao, ở một ngưỡng giá có thể xem là bong bóng, thì việc mua đi bán lại đất đai không thực hiện được nữa. Cho nên các nhà đầu tư phải tìm thị trường mới, tìm đến những vùng đất chưa "nóng", giá vẫn đang ở ngưỡng phù hợp thì người ta "nhảy" vào đó tạo ra thị trường đầu cơ, mua đi bán lại. Đương nhiên, các trường hợp đấu giá xong quay ra bán lại vẫn giao dịch được, lúc ấy thị trường "nóng" lên do các giao dịch đó, như vậy đất đai xung quanh cũng bị đẩy lên", ông Đính nói.

Vị chuyên gia cũng nhấn mạnh, rõ ràng các quy định đấu giá hiện có lỗ hổng. Nếu việc đấu giá có quy định chặt chẽ hơn nữa thì những đơn vị không có năng lực, không có nhu cầu sử dụng thật sẽ không được tham gia đấu giá. Tức là phải kiểm soát mức độ nào để cho những người không có nhu cầu, muốn thao túng hoạt động này nhằm trục lợi sẽ không thể làm được, hoặc nếu làm và bị phát hiện phải bị xử lý rất nặng.