Thị trường bất động sản đang thanh lọc hay bắt đầu khủng khoảng?

Nhiều thách thức

Trong nửa đầu năm 2022, giá bất động sản vẫn tiếp tục tăng, biểu hiện qua những cơn sốt đất kéo dài ở nhiều khu vực. Trong khi đó, từ tháng 4 đến nay, các doanh nghiệp lẫn người mua nhà đều khó tiếp cận vốn vay do ngân hàng rà soát lại các khoản cấp tín dụng.

Các chuyên gia quan ngại thị trường phát triển kém bền vững. Việc Nhà nước rà soát lại hoạt động phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản trong dài hạn cũng sẽ tác động đến nguồn cung và sức cầu trên thị trường. Những nút thắt pháp lý làm kéo dài thời gian triển khai dự án, tăng chi phí phát triển dự án.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho biết việc siết dòng tiền đối với thị trường bất động sản đã diễn ra trong vài năm trở lại đây. Các ngân hàng hạn chế cho vay hoạt động đầu tư kinh doanh, đầu cơ bất động sản được kiểm soát khá chặt chẽ.

“Vì sao vẫn có sự bùng nổ trên thị trường, kể cả giai đoạn thị trường ảnh hưởng bởi Covid?” ông Đính đặt câu hỏi và cho rằng diễn biến này thể hiện nguồn cầu trên thị trường đang mạnh.

Dòng tiền này đến từ tiền nhàn rỗi trong dân, trong bối cảnh các hoạt động sản xuất kinh doanh bị ảnh hưởng bởi đại dịch trong suốt hai năm qua. Dòng vốn này có xu hướng chảy vào bất động sản như một kênh trú ẩn an toàn.

Ngoài yếu tố thị trường, việc Chính phủ quyết tâm đẩy mạnh đầu tư hạ tầng như một giải pháp thúc đẩy kinh tế cũng được đánh giá sẽ mở ra các cơ hội phát triển cho thị trường bất động sản.

Liệu có còn cơ hội?

Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, đánh giá thị trường bất động sản nửa đầu năm 2022 mặc dù đối mặt với không ít khó khăn về nguồn vốn đầu tư, quỹ đất hạn chế, nhưng vẫn ghi nhận một số hiệu khả quan.

Chẳng hạn, thị trường TP Hồ Chí Minh vẫn ghi nhận một nguồn cung mới nhất định vào thị trường, đặc biệt là đến từ các dự án có quy mô lớn.

Ở góc độ đầu tư, Savills cũng đánh giá việc Chính phủ kiểm soát thành công dịch Covid-19 và mở cửa cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam sẽ là động lực lớn cho dòng FDI vào bất động sản. Trên cơ sở đó, trong thời gian tới, nguồn vốn vào thị trường sẽ được cải thiện tăng trở lại.

Liên quan đến vấn đề siết tín dụng vào bất động sản, bà Trang cho rằng đây là tín hiệu tích cực bởi điều này cho thấy thị trường đang có sự thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn.

Theo đó, chỉ những chủ đầu tư thật sự, có nguồn lực về tài chính và phát triển bền vững sẽ tiếp tục tồn tại trên thị trường. Những chủ đầu tư phụ thuộc vào vốn vay và không có quy trình phát triển bền vững thì sẽ gặp nhiều khó khăn.

Về khía cạnh người mua nhà, bà Trang cho biết việc siết tín dụng có thể làm giảm nhóm người mua đầu cơ, lướt sóng và không có nhu cầu ở thực, từ đó giúp người mua nhà có nhu cầu thực đến gần với cơ hội sở hữu nhà hơn.

“Tuy nhiên, chủ đầu tư phải đối mặt với việc chi phí sử dụng đất và giá nguyên vật liệu tiếp tục tăng. Điều này cũng là một khó khăn cho chủ đầu tư và tác động đến giá bán cuối cùng của sản phẩm. Vì vậy, phân khúc nhà ở bình dân hay xã hội vẫn là một cánh cửa cho các chủ đầu tư có thể tham gia vào và góp phần cho sự phát triển của xã hội”, bà Trang cho biết

Ngoài ra, chuyên gia Savills cũng khuyến nghị các doanh nghiệp cần chủ động đa dạng hóa nguồn vốn, tiếp cận các kênh thay thế như quỹ đầu tư, M&A, liên doanh trong bối cảnh tín dụng bất động sản bị siết chặt. Việc đa dạng hóa các nguồn vốn sẽ giúp ổn định thị trường và giảm các rủi ro hệ thống.