Thị trường bất động sản Hà Nội: "Cơn bão sắp qua"

Ghi nhận sự đối nghịch giữa nhu cầu thuê nhà phố thương mại và trung tâm thương mại

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cao cấp, Bộ phân cho thuê Thương mại, Savills Việt Nam nhận định: “Nhu cầu thuê tại Trung tâm Thương Mại và Khối đế Bán lẻ thuộc các dự án nhà ở vẫn duy trì được sức nóng trong Q2.2023. Trái lại, nhà phố thương mại tiếp tục gặp khó khăn hậu đại dịch.”

Cụ thể, thị trường bán lẻ ghi nhận nguồn cung tăng 1 % theo quý và 2% theo năm. Nguồn cung tăng trưởng trung bình 3%/năm trong năm năm qua. Công suất thị trường tỷ lệ nghịch với giá thuê. Trong khi giá thuê ghi nhận mức tăng 13% theo năm, công suất thuê lại giảm 4 điểm % theo quý và 2 điểm % theo năm xuống 87%.

Bức tranh bán lẻ tại Hà Nội đang thay đổi với nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại các trung tâm thương mại ngoại ô với quy mô lớn và yếu tố giải trí độc đáo.

Về nguồn cung tương lai, nửa cuối năm 2023, dự kiến ba trung tâm thương mại và bốn dự án khối đế thương mại với tổng diện tích 130.400 m2.

Ở mảng văn phòng, khách thuê thận trọng với các quyết định trong trung hạn. Bối cảnh kinh tế không thuận lợi tác động tiêu cực tới giá thuê. Giá thuê gộp đạt 504.000 VNĐ/m2/tháng, giảm 2% theo quý và ổn định theo năm. Nguồn cung 2,14 triệu m2 giảm 2% theo quý (QoQ) và 1% theo năm sau khi một dự án hạng A và hai hạng C ngừng cho thuê để sử dụng nội bộ.

Tới cuối năm 2023, 4 dự án mới sẽ cung cấp 80.279m2. Trong đó, Lotte Mall sẽ chiếm tới 38% nguồn cung mới trong năm 2023 và trở thành dự án văn phòng lớn thứ hai Hà Nội sau Capital Place.

Bà Nguyệt chia sẻ: “Chúng tôi ghi nhận ít giao dịch hơn với giá thuê từ 950.000/VNĐ/m2/tháng trong khi đó các hợp động với giá thuê khiêm tốn lại được ưa chuộng hơn. Khách thuê đang thận trọng khi đưa ra quyết định trong trung hạn”.

Thị trường căn hộ tiếp tục yên ắng

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cao cấp, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Việt Nam đánh giá: “Tình hình thị trường yên ắng sẽ tiếp tục đến khi lãi suất tiền gửi giảm và thêm nguồn cung mới gia nhập. Chính phủ đang tích cực điều chỉnh chính sách tiền tệ và tài khóa.”

Phân khúc căn hộ, nhà ở ghi nhận nguồn cung mới chủ yếu từ dự án hiện hữu, với 3.596 căn hộ trong Q2.2023, tăng 76% theo Quý và 125% theo năm. Nguồn cung sơ cấp gồm 20.412 căn hộ, trong đó Hạng B chiếm 91% thị phần. Số lượng giao dịch giảm 6% theo quý nhưng tăng 11% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ trung bình của các dự án mới mở bán là 28%.

Giá sơ cấp đã tăng trong 18 quý liên tiếp và cao hơn 73% so với Q1/2019. Nguyên nhân là do giá đất và chi phí xây dựng tăng, phát triển cơ sở hạ tầng và nâng cao chất lượng. Nguồn cầu nhà ở dài hạn vẫn duy trì ở mức cao do tỷ lệ di cư thuần dương, tăng trưởng dân số và và tỷ lệ đô thị hóa cao. 6 tháng cuối năm cũng sẽ có 9 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án sẽ mở bán 7.000 căn hộ.

Dự báo từ 2023-2025, Hà Nội sẽ có thêm 157.000 hộ gia đình. Tuy nhiên, nguồn cũng tương lai gốm 59.000 căn hộ, 9.000 nhà ở thấp tầng và 18.700 căn nhà ở xã hội dự kiến được nở bán. Do đó, tồn tại sự thiếu hụt lên tới 70.300 nhà ở trong tương lai.

Ở phân khúc căn hộ dịch vụ, theo đánh giá, căn hộ dịch vụ có triển vọng khả quan. Nguồn cung 5.966 căn từ 63 dự án tăng 1% theo quý và 4% năm sau khi Lancaster Luminaire (hạng A) đi vào hoạt động với 120 căn. Hà Nội ghi nhận lượng FDI đăng ký cao nhất Việt Nam. Dự án lớn nhất là thương vụ sáp nhập của Sumitomo (Nhật Bản) trị giá 1,5 tỷ USD. FDI tại các tỉnh thành lân cận tiếp tục hỗ trợ nguồn cầu căn hộ dịch vụ tại Hà Nội.

Còn phân khúc khách sạn cũng chưa thể phục hồi trong năm 2023. Trong quý 2, nguồn cung khách sạn tăng 7% theo quý và 10% theo năm, đạt 10.692 phòng. Công suất tiếp tục cải thiện, đạt 62% trong Q2.2023. Giá thuê trung bình ghi nhận tại mức 2,5 triệu VNĐ/phòng/đêm, tăng 26% theo năm sau khi phục hồi giảm tốc. Dự kiến trong nửa cuối 2023, L7 West Lake Hà Nội vận hành bởi Lotte sẽ đi vào hoạt động tại quận Tây Hồ.

Về triển vọng của thị trường khách sạn thủ đô, ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc, Savills Việt Nam, chia sẻ: “Khách quốc tế chưa hoàn toàn trở lại và khách Trung Quốc vẫn đang dưới mức năm 2019. Mặc dù chính sách thị thực mới sẽ hỗ trợ tăng trưởng, thị trường dự kiến chỉ phục hồi hoàn toàn sau năm 2024.”

Về mảng biệt thự/nhà liền kề: Giao dịch theo quý cải thiện. Trong quý 2/2023, không có thêm dự án mới, nguồn cung đến từ 2 dự án hiện hữu, tăng 334% theo quý nhưng giảm 14% theo năm. Giao dịch theo quý được cải thiện, với 106 căn đã bán, tăng 20% theo quý dù giảm 65% theo năm. Giá bán thứ cấp tăng theo quý với nhiều lựa chọn, giá bán hợp lý và sự đảm bảo về mặt pháp lý.

Về tương lai của thị trường, ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội nhận định: “Chúng tôi kỳ vọng sự phục hồi sẽ tiếp tục được thúc đẩy từ các chính sách và nỗ lực của Chính phủ trong việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường, giúp tăng tính minh bạch và củng cố thêm niềm tin cho người mua”.