Hà Nội: Giá chung cư vẫn neo cao, chưa có dấu hiệu "hạ nhiệt"

Khan hiếm nguồn cung

Nhìn chung thị trường chung cư tại hai thành phố lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay cơ bản vẫn “khan” nguồn cung mới, dự án mới so với nhu cầu thực tế.

Riêng tại Hà Nội, theo thống kê của Công ty CBRE Việt Nam cho thấy, trong quý II vừa qua tại chỉ có 9 dự án chung cư mở bán mới, trong đó có 2 dự án mở bán lần đầu, 7 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung nhà ở tại Hà Nội khoảng 3.926 căn hộ, giảm 53% so với cùng kỳ năm 2022. Đây cũng là lượng bán ra trong 6 tháng thấp nhất được ghi nhận trong 5 năm qua.

Điều đáng lưu ý là toàn bộ nguồn cung mở bán mới trong 6 tháng đầu năm ở Hà Nội đều thuộc phân khúc cao cấp và trung cấp, trong đó lượng căn hộ cao cấp chiếm 51%.

Trước đó vào quý I, theo báo cáo thị trường bất động quý I/2023 của Savills Việt Nam cũng cho thấy, cung căn hộ mới tại Hà Nội là 2.040 căn, giảm 27% theo năm. Về nguyên nhân dẫn tới tình trạng trên, báo cáo phân tích do các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc đảm bảo nguồn vốn, trong khi lạm phát và lãi suất cao dẫn đến tình hình hoạt động bị ảnh hưởng.

Savills cho biết, giai đoạn từ năm 2018 đến 2022, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội đã giảm 14%/năm, trong khi giá bán trung bình tăng 13%/năm. Hiện nay, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đang cao hơn 48% so với các sản phẩm thứ cấp, điều này đã thúc đẩy thị trường thứ cấp hoạt động sôi động hơn.

Xét về vị trí, phía Tây Hà Nội tiếp tục thống trị về số lượng căn hộ mở bán mới và đóng góp lần lượt 52% và 54% tổng nguồn cung mới trong quý II vừa qua và 6 tháng đầu năm. Bên cạnh 1 dự án trung cấp ở ngoại thành, nguồn cung mới còn lại đều ở phía Tây và đến từ các dự án cao cấp với mức giá mở bán từ 49-68 triệu đồng/m2 (chưa VAT và phí bảo trì).

Trong khi số lượng căn hộ mới khiêm tốn thì số lượng căn hộ bán ra theo thống kê phần nào cho thấy tín hiệu tích cực khi vượt nguồn cung mới trong cả quý 2 và và nửa đầu năm nay. Tổng số ghi nhận có gần 4.280 căn hộ chung cư được mở bán tại thị trường Hà Nội trong 6 tháng đầu năm nay.

Tuy nhiên, so với các số liệu trước đó, con số này vẫn còn thấp, giảm 60% so với tổng số cơ sở đạt được trong nửa đầu năm ngoái. Dự án căn hộ chung cư phát triển tại các khu đô thị tiếp tục thể hiện sức hấp thụ tích cực và đóng góp lớn vào tổng số căn hộ bán được trong nửa đầu năm nay.

Giá vẫn tiếp tục neo cao

Theo số liệu khảo sát của CBRE Việt Nam, tại thời điểm cuối quý II/2023, giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư tại Hà Nội khoảng 47,5 triệu đồng/m2, chưa bao gồm thuế VAT và phí bảo trì, tăng 1,6% so với quý I và tăng 9,5% so với cùng kỳ năm ngoái do tỷ trọng sản phẩm căn hộ cao cấp tăng lên.

Đáng chú ý, bất chấp ảnh hưởng của lợi nhuận cao và khủng hoảng tín dụng, giá trung bình của các căn hộ mới ở Hà Nội vẫn tương đối cao. Trong số các dự án chào bán sơ cấp quý II vừa qua có 52% dự án chào bán trên 47 triệu đồng/m2, còn lại các dự án chào bán từ 35 triệu đồng/m2 trở lên.

Ở thị trường thứ cấp, giá bán trung bình căn hộ tại Hà Nội đạt xấp xỉ 31 triệu đồng/m2, gần như không đổi so với quý I năm nay nhưng tăng 3,2% theo năm. Theo vị trí, hầu hết các khu vực đều tăng giá so với cùng kỳ năm trước; trong đó Đống Đa, Cầu Giấy, Hà Đông và Bắc Từ Liêm có mức tăng giá thứ cấp cao từ 5-6% trong năm qua.

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao Chi nhánh Hà Nội của Công ty Trách nhiệm hữu hạn CBRE Việt Nam, từ nay đến cuối năm, tại thị trường Hà Nội, nguồn cung căn hộ trong những tháng cuối năm được cải thiện. Thống kê của CBRE cho thấy, lượng căn hộ mở bán mới tại Thủ đô sẽ cải thiện với hơn 6.300 căn được mở bán, nâng tổng nguồn cung mới trong năm lên 10.500 căn.

Phần lớn lượng mở bán mới sẽ đến từ các đợt tiếp theo của dự án tại khu đô thị phía Tây Hà Nội và thuộc phân khúc cao cấp. Do đó, giá sơ cấp trung bình được dự báo sẽ duy trì trong khoảng 47-49 triệu đồng/m2 vào cuối năm nay, tương đương mức tăng trưởng 5% theo năm.

Bà An cũng nói thêm, thời gian qua thị trường đã ghi nhận những tín hiệu tích cực từ vĩ mô liên quan đến nguồn vốn tín dụng và pháp lý như: Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Nghị định số 08/2023/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.

Tác động từ các chính sách mới được ban hành cho thấy giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản đã qua. Tuy nhiên, thị trường vẫn phải có thời gian để chờ độ “thẩm thấu” chính sách.