Thị trường bất động sản: Hết thời của dòng tiền “dễ dãi”

Dòng tiền có xu hướng nghỉ ngơi

Trong 2 năm Covid, tiền gửi dân cư tăng trưởng "èo uột" và thấp hơn nhiều so với tiền gửi doanh nghiệp, thậm chí có nhiều tháng người dân rút ròng tiền gửi khỏi hệ thống ngân hàng. Còn 5 tháng đầu năm 2022, tiền gửi dân cư đều tăng trưởng dương hàng tháng.

Ngân hàng Nhà nước vừa cập nhật số liệu về tiền gửi của khách hàng tại hệ thống Tổ chức tín dụng (TCTD) đến cuối tháng 5/2022.

Theo đó, tại ngày 31/5/2022, tổng tiền gửi đạt hơn 11,37 triệu tỷ đồng, tăng 48.478 tỷ đồng so với cuối tháng 4 và tăng hơn 430.000 tỷ đồng (tăng 3,93%) so với cuối năm 2021.

Trong đó, tiền gửi của các tổ chức kinh tế cuối tháng 5 đạt hơn 5,8 triệu tỷ đồng, tăng 11.589 tỷ so với cuối tháng 4 và tăng 161.615 tỷ đồng (tăng 2,86%) so với cuối năm 2021. Tiền gửi của dân cư cuối tháng 5 đạt hơn 5,56 triệu tỷ đồng, tăng 36.889 tỷ so với tháng 4 và tăng 268.480 tỷ (tăng 5,07%) so với cuối năm 2021.

Có thể thấy, tốc độ tăng trưởng tiền gửi 5 tháng đầu năm của dân cư cao hơn nhiều so với  các doanh nghiệp. Xu hướng này trái ngược với diễn biến của 2 năm trước (2020-2021). Theo giới quan sát, dòng tiền đang có xu hướng trở lại kênh tiền gửi dưới tác động của cả phía cung lẫn phía cầu.

Ngoài ra, trước áp lực lạm phát và tỷ giá, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang ngày càng mạnh tay hơn trong việc giảm khối lượng tiền Đồng trong hệ thống ngân hàng.

Chỉ sau một tuần mở lại kênh huy động vốn tín phiếu (bắt đầu từ ngày 21/6), NHNN đã hút về lượng tiền hơn 85.000 tỷ đồng. Tính đến hết ngày 15/7, lượng tín phiếu đang lưu hành ở mức 177.000 tỷ đồng, tương đương khối lượng tiền bị NHNN hút ròng thời gian qua.

Đây là dấu hiệu cho thấy tương lai không xa của chính sách thắt chặt tiền tệ sẽ được áp dụng dù NHNN cho rằng sẽ không tăng lãi suất điều hành trong năm nay. Đây là bước đi lường trước được vì đối với nhiều nước trên thế giới, đây là một trong những phương pháp hiệu quả trước sức ép lớn từ lạm phát toàn cầu.

Trong 6 tháng đầu năm, lãi suất huy động của các ngân hàng thương mại có xu hướng tăng, với mức tăng 0,5 - 1% chủ yếu ở các kỳ hạn từ 6 - 12 tháng. Nguyên nhân là do thanh khoản của hệ thống các tổ chức tín dụng không còn dồi dào như năm 2021. Sức ép lạm phát tăng lên khi CPI tháng 6 đã tăng 3,37% so với cùng kỳ năm trước và tăng 3,12% so với cuối năm 2021.

Người mua mong chờ mức giá thực

Nhiều chủ đầu tư các dự án bất động sản phản ánh là họ không tiếp cận được nguồn vốn trong giai đoạn vừa rồi. Đây là vấn đề bất cập, không mang tính ổn định, bền vững cho thị trường. Nhất là trong bối cảnh hiện nay, lạm phát đang phủ bóng lên nền kinh tế, khiến dòng tiền có những dấu hiệu chậm lại, thanh khoản trên thị trường bất động sản giảm rõ rệt. Chính sách siết tín dụng và hạn chế nguồn cung làm cho giá nhà bị đẩy lên, vượt quá sức mua của phần lớn người dân. Các kênh huy động vốn yếu và thiếu. Nhà đầu tư dần mất niềm tin khiến giao dịch hầu như bị chững lại.

Đối với thị trường đất nền, ông Thanh cho biết, VARS cũng ghi nhận những cơn sốt đất trong năm 2020 - 2021 và 1 - 2 tháng đầu năm 2022, nhất là ở các khu vực sôi động như Bắc Giang, Bắc Ninh, Thái Nguyên. Có những lô đất nền ngay sau khi đấu giá đã tăng lên 30 - 50% giá trị. Tuy nhiên, vài tháng gần đây, hiện tượng này đã không còn. Thứ nhất là do nhà nước đẩy khung giá đất về với đúng giá trị thực, thứ hai là chính sách siết tín dụng bất động sản.

Chính vì thế, quay trở lại câu chuyện căn hộ vùng ven có giá 50 - 60 triệu đồng/m², ông Thanh cho rằng khó có thể giao dịch được ở mức này vì tâm lý những nhà đầu tư hay cả những người mua có nhu cầu thực đều đang rất thận trọng.

Trên thực tế, người dân có nhu cầu thực sẽ thiên về mức giá thực của các sản phẩm bất động sản này. Tới đây, khi có nhiều nhà đầu tư tham gia vào xây dựng bất động sản vùng ven các đô thị lớn, sức cạnh tranh sẽ cao hơn, dẫn tới mức giá sẽ giảm đi về giá trị thực và xu hướng điều chỉnh giá sẽ tích cực hơn.

Vào thời điểm này, việc mua nhà để đầu tư hoặc sử dụng đòng bẩy tài chính luôn được cân nhắc. Dòng tiền hiện nay không còn dễ dãi, nhiều sự lựa chọn vẫn nghiêng về việc chờ đợi những cơ hội thực sự an toàn trong tương lai sau khi cân nhắc kỹ càng những yếu tố vĩ mô.