Thị trường bất động sản liệu có “vượt dốc”?

Thị trường BĐS đã “qua đáy”

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, thị trường BĐS đã qua giai đoạn khó khăn nhất và quý II/2023 đã chính là “vùng đáy” của thị trường.

Nhìn lại giai đoạn quý I - quý II/2022, đây có thể xem là khoảng thời gian tăng trưởng mạnh của thị trường khi tín dụng tăng trưởng, lãi suất vay thấp, nguồn cung dồi dào và người mua có những hỗ trợ sau Covid-19.

Bước sang giai đoạn quý III/2022 - quý I/2023, đây là giai đoạn suy thoái của thị trường: tín dụng bị thắt chặt, lãi suất vay điều chỉnh tăng, người mua khó tiếp cận hơn với vốn vay và cung cầu trên thị trường cũng bị ảnh hưởng. Theo nhiều chuyên gia đánh giá, thời điểm quý II/2023 chính là đáy của thị trường.

Theo nhận định của TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, cơ hội trên thị trường đang nhiều hơn thách thức vì bất động sản đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất.

Theo ông Lực, thị trường BĐS hiện nay đã phục hồi bằng 20-30% so với thời điểm hoàng kim 2021. Biểu hiện là Ngân hàng Nhà nước đã 4 lần giảm lãi suất điều hành kéo theo mặt bằng lãi suất gửi và cho vay giảm dần. Nhiều chính sách được tung ra hỗ trợ doanh nghiệp và cá nhân như cơ cấu nợ, gói tín dụng ưu đãi cho nhà ở xã hội.

Đặc biệt, chính sách tài khóa tiếp tục mở rộng nhằm giãn, hoãn thuế, giảm phí, hỗ trợ các doanh nghiệp vượt qua khó khăn về dòng tiền, về thanh khoản. Riêng trong năm 2023, tổng số thuế miễn, giảm, giãn khoảng 200.000 tỷ đồng, tương đương giá trị ngân sách nhà nước thực chi khoảng 78.000 tỷ đồng.

“Đây là những chính sách chưa từng có với doanh nghiệp, trong đó có lĩnh vực BĐS”, ông Lực nói.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, quý II vừa qua chính là giai đoạn đáy của thị trường BĐS.

“Thị trường BĐS nửa đầu năm 2023 vẫn tồn tại nhiều khó khăn, thách thức chưa thể khắc phục: Giao dịch suy giảm, nhu cầu mua tiếp tục thấp, tâm lý đầu tư yếu, thanh khoản chung chưa có dấu hiệu phục hồi. Mặc dù Chính phủ đã có những động thái tháo gỡ pháp lý cho hàng loạt dự án, hạ lãi suất điều hành, liên tục giảm lãi suất huy động… tuy nhiên các chính sách này vẫn cần thời gian để thẩm thấu vào thị trường BĐS”, vị chuyên gia Batdongsan.com.vn nhận định.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết thị trường đã có những chuyển biến tốt hơn. Từ quý II, một số dự án đã chào bán trở lại với khoảng 3.700 giao dịch thành công, trong khi đầu năm nguồn cung gần như đứng im, giao dịch chỉ có hơn 1.000.

Đặc biệt, tháng 7 và tháng 8, dữ liệu của Hội Môi giới cho thấy có hơn 5.000 giao dịch thành công, trong đó, 70% đến từ phân khúc căn hộ chung cư. Nguồn cung dần tăng trở lại đến từ 300 dự án đã và đang ra hàng trên cả nước, phần lớn là dự án cũ. Nhiều chủ đầu tư đã tái cấu trúc sản phẩm, điều chỉnh giá khá sát với diễn biến thị trường và khả năng chi trả của người mua.

“Nếu như đầu năm nay, nhiều chủ đầu tư phải đóng bảng hàng bởi e ngại bán không ai mua thì từ quý III, niềm tin từ các nhà phát triển và nhà đầu tư đang tăng lên”, ông Đính nói.

Thị trường đón nhận nhiều tín hiệu tích cực

Theo đánh giá của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường có ghi nhận tín hiệu tích cực ngày càng rõ nét theo thời gian. Cụ thể vào những tháng cuối quý II và đầu quý III, đã xuất hiện thông tin các dự án mở bán tại một số địa phương như TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng,…

Đại diện VARS cho rằng, sự thay đổi này đến từ hai nguồn chính yếu sau: Một số dự án vướng mắc ở khâu pháp lý cuối cùng, được tháo gỡ và kịp thời đưa ra thị trường.

Một số dự án trước đó đã đủ điều kiện mở bán nhưng chủ đầu tư trì hoãn việc ra hàng do tâm lý e ngại thị trường trầm lắng sẽ ảnh hưởng tới kế hoạch bán hàng. Trước các động thái quyết liệt của Chính phủ, các bộ ngành, các chủ đầu tư được trấn an tinh thần và có thêm niềm tin để quyết định mở bán.

Như vậy, về bản chất, các cơ chế, chính sách vẫn đang ở giai đoạn “tiếp cận” và tháo gỡ “lớp ngoài” đối với vấn đề “nguồn cung”. Chưa thực sự thâm nhập và giải quyết một cách triệt để, trên diện rộng tất cả các khó khăn, vướng mắc gây ảnh hưởng trực tiếp tới nguồn cung.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn Xúc tiến đầu tư bất động sản VARS cũng cho rằng, thanh khoản trên thị trường bất động sản đang dần được cải thiện, đặc biệt so với giai đoạn khó khăn cuối năm trước và những tháng đầu năm nay. Thị trường bắt đầu ghi nhận nhiều điểm sáng hơn. Đó là những địa phương có kinh tế phát triển, được quan tâm, chú trọng thúc đẩy đầu tư hạ tầng, giao thông, có nhiều nguồn cung phù hợp với nhu cầu như Hà Nội, Hải Phòng, Lào Cai, Đà Nẵng, TP. HCM,…

Bên cạnh đó, thông tin về hàng trăm dự án được tháo gỡ, tái khởi động trở lại góp phần tạo thêm niềm tin và sức mạnh cho thị trường cũng như các chủ thể tham gia. “Điều này giúp thị trường tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước. Tuy thị trường chưa đủ lực để có thể “vượt dốc” nhưng phần nào đã thoát khỏi nguy cơ “mất phanh”, bà Miền nhận định.

Những tín hiệu trên đã phần nào cho chúng ta thấy được những điểm tích cực của thị trường BĐS trong thời gian qua. Và những kỳ vọng vào thị trường BĐS sẽ phục hồi mạnh mẽ hơn trong thời gian tới.

Báo cáo của Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam cũng dự báo thị trường phục hồi theo xu hướng hình chữ V từ giữa quý II/2024. Trong đó, nguồn cung căn hộ chung cư dự kiến tăng trung bình 20-25% mỗi năm trong giai đoạn phục hồi 2024-2026. Tại Hà Nội và TP HCM, nguồn cung căn hộ giai đoạn 2024-2026 sẽ khôi phục mức 70.000-85.000 căn mỗi năm, tương đương thời điểm trước dịch bệnh.

Trong giai đoạn 2023-2030, các chuyên gia nhìn nhận thị trường vẫn gặp một số thách thức do chưa có chiến lược quốc gia về phát triển thị trường bất động sản với tầm nhìn dài hạn đến năm 2030. Những thách thức cần có giải pháp về dài hạn bao gồm cơ chế chính sách, pháp luật chồng chéo; nguồn vốn; áp lực lạm phát và tăng lãi suất; công tác quy hoạch; chất lượng hạ tầng; hệ thống thông tin thị trường và chất lượng nhân sự.