Thị trường bất động sản năm 2024: Dự án vẫn phải "nằm đợi" cơ chế?

Chưa thể "bùng nổ" trong năm sau

Thị trường bất động sản sắp bước qua một năm 2023 tương đối khó khăn khi cả nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ trên toàn thị trường tiếp tục giảm sâu so với năm 2022 (giảm khoảng 66%).

Mặc dù vậy vẫn ghi nhận sự tích cực đó là nhu cầu tìm kiếm mua nhà thời điểm này cũng tăng thêm 6% so với cùng kỳ năm 2022, kéo theo thanh khoản sản phẩm trong quý 4/2023 đã tăng nhẹ so với 2 quý trước đó, khoảng 25% so với 15% của 2 quý trước. Tuy nhiên, nhìn chung, thị trường bất động sản vẫn gặp rất nhiều khó khăn.

Tình trạng khó khăn này của thị trường bất động sản được dự báo sẽ tiếp diễn ít nhất đến quý 2/2024 khi nguồn cung và thanh khoản chưa có tăng trưởng đột biến.

Có một thực tế là từ đầu quý 4/2023 trên thị trường đã xuất hiện nhiều nhà đầu tư xuống tiền để "bắt đáy", cùng với đó là việc ngân hàng điều chỉnh giảm lãi suất cho vay, xu hướng giảm sẽ tiếp tục kéo dài trong thời gian tới nên đã tạo thêm động lực để nhà đầu tư tham gia thị trường.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc bộ phận dịch vụ tư vấn và phát triển dự án (DKRA Group), đây được xem là thời điểm thích hợp để nhà đầu tư quay trở lại thị trường khi kinh tế vĩ mô duy trì ổn định và lạm phát được kiểm soát, bên cạnh đó là việc các dự án đầu tư công trọng điểm như các tuyến đường vành đai trong đô thị, cao tốc, cảng hàng không... được đưa vào triển khai sẽ tạo động lực cho thị trường.

Đánh giá về diễn biến của thị trường bất động sản vào năm sau, chuyên gia tài chính ngân hàng, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, bước sang năm 2024 thị trường bất động sản vẫn phải đối mặt với những thách thức như: sức cầu yếu; những rủi ro liên quan đến tỷ giá, chứng khoán sẽ chịu nhiều sức ép hơn trước đây; đầu tư công có sự tăng trưởng tốt nhưng chưa thể tạo đột phá. Về nguồn vốn thì doanh nghiệp vẫn sẽ khó khăn do thị trái phiếu phục hồi chậm; Cùng với đó là vấn đề liên quan đến pháp lý khi quá trình cải cách chính sách còn chậm so với nhu cầu phát triển thực tế.

Ở góc độ đơn vị quản lý Nhà nước, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng lưu ý rằng sự vận hành thị trường bất động sản Việt Nam thời gian vừa qua vẫn nằm trong một tổng thể các vấn đề chung về khoảng cách giữa các chính sách, định hướng phát triển và thực tế vận động của thị trường không thể giải quyết ngay trong một sớm một chiều mà cần nhiều thời gian để thử nghiệm hay rút kinh nghiệm.

Qua làm việc với các địa phương và doanh nghiệp, ông Hải đánh giá, có rất nhiều dự án nhà ở, khu đô thị đang triển khai thực hiện gặp khó khăn, vướng mắc hoặc dừng triển khai thực hiện do nhiều nguyên nhân, điển hình như nguyên nhân liên quan đến pháp luật về đất đai. Nhiều dự án gặp khó khăn, vướng mắc, triển khai chậm do quy định về phương pháp định giá đất.

Thị trường vẫn cần thêm động lực để bứt phá

Mặc dù không thể phủ nhận rằng Chính phủ, các bộ, ban, ngành đã có nhiều cơ chế, chính sách chưa từng có nhằm khôi phục thị trường bất động sản; trong đó tập trung tháo gỡ khó khăn về pháp lý và tài chính. Đây là những chính sách chưa từng có đối với tài chính và thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, hiệu quả của chính sách là động lực quan trọng nhất để thị trường bất động sản "vượt dốc" thành công, tiến tới mục tiêu tăng trưởng trong thời gian tới.

Thậm chí có thời điểm, chỉ trong vòng 1 tháng đã có 4 chính sách được thông qua. Cụ thể là Nghị định số 08/2023/NĐ-CP ban hành ngày 5/3/2023 sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.

Tiếp đó, Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Cùng đó là Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 20/5/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Quyết định 338/QĐ-TTg ngày 3/4/2023 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030"... Ngoài ra, Thủ tướng Chính phủ còn trực tiếp chủ trì 2 hội nghị trực tuyến để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Đặc biệt, Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vừa được thông qua tại Kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XV sẽ góp phần giải quyết đáng kể những "nút thắt" đang "trói" thị trường và doanh nghiệp. Cùng đó, Luật Đất đai dự kiến cũng sẽ sớm thông qua trong kỳ họp gần nhất để đồng bộ hành lang pháp lý cho lĩnh vực này.

Chính sách tiền tệ cũng chuyển từ "chặt chẽ, chắc chắn" sang "linh hoạt, nới lỏng". TS. Cấn Văn Lực dẫn chứng, Ngân hàng Nhà nước đã 4 lần giảm lãi suất điều hành, đưa mặt bằng lãi suất giảm dần. Cùng đó là nhiều chính sách hỗ trợ doanh nghiệp và người dân như cơ cấu nợ, đảo nợ... Đây là những chính sách chưa từng có đối với tài chính và thị trường bất động sản.

"Thị trường bất động sản cũng như các thị trường khác cần được kiến tạo để phát triển nhưng vẫn cần kiểm soát rủi ro. Vì vậy, chúng ta cần chú trọng điều tiết cung - cầu, giá cả, cần sớm giải quyết dứt điểm những vụ việc vướng mắc, vi phạm pháp lý còn tồn đọng để lấy lại niềm tin cho nhà đầu tư; thực hiện tốt các cơ chế chính sách, nghị quyết đã ban hành trong thời gian vừa qua", ông Lực nhấn mạnh thêm./.