Thị trường bất động sản năm 2024 sẽ đối diện với thách thức nào?

Trong năm 2023, mặc dù Chính phủ đã có nhiều chỉ đạo tới Ngân hàng Nhà nước, các bộ, ngành liên quan và các địa phương tập trung tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về vốn, thể chế, quy hoạch, pháp lý cho các dự án bất động sản… Tuy nhiên, các chính sách thường có độ trễ nhất định, cần thời gian và rất nhiều nỗ lực trong quá trình thực thi mới có thể thẩm thấu. Theo các chuyên gia kinh tế, sang năm 2024, thị trường vẫn đối mặt với nhiều thách thức.

Vẫn còn nhiều thách thức mà thị trường cần đối diện trong năm 2024

Trước đó, tại một hội thảo vào cuối tháng 9, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam - cho rằng: "Thứ nhất là sự sụt giảm rất nhiều về nguồn cung. Thứ hai là sự mất cân đối về cung cầu. Thời gian qua, thị trường bất động sản tăng giá liên tục, các sản phẩm tầm trung và bình dân gần như không còn. Trong khi nhu cầu phần lớn lại tập trung ở phân khúc này. Thứ 4, vướng mắc pháp lý khiến 70% các dự án không thể triển khai được trong khoảng 3 năm gần đây. Điều này khiến vòng đời triển khai của một dự án kéo dài, đẩy chi phí đầu tư tăng dẫn đến giá bán tăng cao. Cuối cùng, niềm tin của nhà đầu tư. Thị trường Việt Nam phát triển rất nhanh trong giai đoạn 2015 – 2019, số lượng nhà đầu tư nhiều. Đặc biệt, nhà đầu tư Việt Nam rất nhạy cảm. Với những yếu tố tác động trên thị trường thì tâm lý nhà đầu tư thay đổi rất nhiều".

Bước sang năm 2024, thị trường bất động sản còn đối diện với nhiều thách thức. Theo TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ Quốc gia nhận định, nền kinh tế đang giảm đà tăng trưởng; lạm phát cao, rủi ro tài chính – tiền tệ liên quan đến tỷ giá, chứng khoán trở nên nhạy cảm hơn so với trước. Tín dụng tăng chậm chứng tỏ sức cầu đang yếu, không đủ khả năng đáp ứng điều kiện tín dụng dẫn đến tín dụng suy giảm. Đầu tư công tăng trưởng tốt nhưng rõ ràng chưa có yếu tố đột phá. Doanh nghiệp còn gặp nhiều khó khăn, đặc biệt câu chuyện tái cơ cấu (pháp lý, tài chính, nhân sự, đơn hàng…). Cơ cấu lại doanh nghiệp nhà nước và tổ chức tín dụng gặp nhiều thách thức.

Chưa kể, trên thị trường trái phiếu, bất động sản đang dần phục hồi nhưng cần thời gian và không thể phục hồi nhanh, đặc biệt, niềm tin của nhà đầu tư hồi phục còn chậm mà đây là yếu tố quan trọng.

Về vấn đề thể chế, mặc dù các cấp, ngành đang tích cực triển khai các biện pháp tháo gỡ nhưng quá trình cải cách thể chế vẫn còn chậm so với nhu cầu do tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm còn khá phổ biến. Đây thực sự là thách thức đối với thị trường bất động sản trong những năm tới.

Ông Lực còn nhận định, hiện nay, ách tắc lớn nhất của thị trường bất động sản vẫn nằm ở quy hoạch và hệ thống pháp luật. Trong quá trình chờ đợi các quy định pháp luật có hiệu lực, nhiều ý kiến cho rằng, cần xem xét đẩy nhanh các nghị định, quy trình, thủ tục hành chính để hỗ trợ thủ tục đầu tư được nhanh chóng, giải quyết vướng mắc, thực sự tháo gỡ khó khăn cho các dự án mới để đưa vào thị trường, từ đó tăng nguồn cung. Nguồn cung dồi dào sẽ tăng giao dịch, tăng mua bán cho thị trường bất động sản.

Thị trường BĐS sẽ hồi phục từ quý II/2024 và tăng trưởng rõ rệt từ 2025

Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam quý 3 và 9 tháng năm 2023 của DatXanh Services cho thấy, so với cùng kỳ, 9 tháng đầu năm 2023, thị trường tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới, tỷ lệ hấp thụ giảm sâu về mức trung bình trên dưới 20%.

Ông Phạm Anh Khôi - Tiến sĩ - Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – BĐS DatXanh Services

Ông Phạm Anh Khôi - Tiến sĩ - Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – BĐS DatXanh Services cho biết, thời điểm Quý IV/2023 thị trường bất động sản sẽ ấm dần lên. Dat Xanh Services đưa ra ba kịch bản cho thị trường bất động sản quý IV/2023: Kịch bản lý tưởng: Nguồn cung giảm 20-30%; lãi suất dưới 10-12%, giá bán tăng nhẹ, tỷ lệ hấp thụ 40-50%; Kịch bản kỳ vọng: Nguồn cung giảm 30-50%; Giá bán đi ngang, lãi suất 11-13%, tỷ lệ hấp thụ 20%; Kịch bản thách thức: Nguồn cung giảm trên 50-60%; giá bán giảm 20%; lãi suất trên 14% tỷ lệ hấp thụ 10%.

Chuyên gia DatXanh Services cho biết, đến quý II/2024, thị trường mới bắt đầu hồi phục và đà tăng trưởng sẽ rõ ràng hơn từ năm 2025. Sự phục hồi dự kiến bắt đầu tư thị trường nhà ở tại các đô thị lớn như khu vực Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương, Cần Thơ sau đó dần phục hồi ở các đô thị vệ tinh lân cận.

Hiện, Chính phủ đã dự thảo trình Quốc hội Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi… Chính phủ đã ban hành Nghị định 08 về chào bán trái phiếu, Nghị định 10 về cấp sổ hồng cho condotel. Trong thẩm quyền các bộ, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 03; Ngân hàng Nhà nước cũng ban hành loạt văn bản, đã giảm lãi suất 4 lần; Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng ra Thông tư 02 liên quan đến chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Với nỗ lực này, hy vọng thời gian tới, thị trường bất động sản sẽ được tháo gỡ.