Thị trường nhà ở sẽ còn khó khăn đến nửa đầu năm 2024

Chủ đầu tư vẫn gặp khó về pháp lý và nguồn vốn

Từ đầu năm đến nay, Chính phủ đã không ngừng quan tâm và ban hành nhiều chính sách để hỗ trợ thị trường hồi phục, doanh nghiệp vượt qua khó khăn. Chỉ trong vòng 6 tháng đầu năm, Chính phủ đã ban hành gần 10 nghị quyết, nghị định, thông tư, cùng với đó là nhiều cuộc họp với các hiệp hội, doanh nghiệp bất động sản (DN BĐS) đầu ngành được tổ chức để tìm ra hướng giải quyết những khó khăn trên thị trường.

Mặc dù vậy, các DN BĐS hiện vẫn gặp rất nhiều khó khăn, số lượng DN thành lập mới trong quý giảm. Cụ thể, quý I/2023 là 940 DN, giảm 63,2% so với cùng kỳ năm 2022, bên cạnh đó số lượng DN giải thể, ngừng kinh doanh có thời hạn lần lượt là 341, tăng 30,2% và 1.816, tăng 60,7% so với cùng kỳ năm trước. Nhiều DN dừng triển khai các dự án mới, dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn, có DN giảm đến 50% lực lượng lao động để ứng phó với điều kiện khó khăn hiện tại.

Ở một chia sẻ mới đây, Chủ tịch Liên đoàn VCCI Phạm Tấn Công cho biết, hiện tại hệ thống chính sách liên quan đến lĩnh vực đất đai đang tồn tại nhiều hạn chế, đặc biệt là Luật Đất đai 2013 sau gần 10 năm áp dụng đã cho thấy những bất cập khi chưa theo kịp hay chưa đủ chi phối những tình huống mới của thị trường BĐS.

“Trong quá trình tổ chức thực hiện các Luật có liên quan đến BĐS lại mâu thuẫn, chồng chéo, gây khó khăn cho việc tổ chức thực hiện, làm giảm hiệu lực, hiệu quả các quy định của pháp luật, dẫn tới chưa khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội”, chủ tịch Liên đoàn VCCI nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS).

Trong khi đó, TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, thời gian qua Chính phủ và các bộ, ngành đã rất nỗ lực đưa ra các giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, niềm tin từ các nhà đầu tư cũng dần được phục hồi, nhiều dự án mới bắt đầu mở bán trên thị trường, dẫn đến việc gia tăng số lượng giao dịch.

“Tuy vậy, việc cải thiện nguồn cung nhà ở mới và sự ổn định của tâm lý của người mua vẫn đang diễn ra chậm chạp, cần nhiều thời gian để hoàn thiện các dự án mới. Đồng thời, tâm lý của nhà đầu tư dù đang dần ổn định hơn nhưng vẫn khá thận trọng, đặc biệt là những người đang đối diện với áp lực tài chính từ các khoản đầu tư trước đây.”, ông Đính cho hay.

Thực tế, khảo sát của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) với hơn 500 DN đầu tư, kinh doanh dịch vụ bất động sản cho thấy, nguồn vốn vẫn là khó khăn dai dẳng, đeo bám nhiều DN bất động sản.

Với hơn 70% DN cho biết, các cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn chưa thực sự phát huy tác động tới DN.

Hiện nay, hệ thống vay của các DN đầu tư phát triển dự án bất động sản phụ thuộc chủ yếu vào 3 nguồn chính gồm: Ứng tiền từ khách hàng, phát hành trái phiếu bất động sản và vốn tín dụng ngân hàng. Trong khi đó, dòng tiền từ các kênh này đều đang “trục trặc”.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, nguồn cung chào bán từ đây đến cuối năm sẽ rất ít, các chủ đầu tư vẫn gặp khó khăn về pháp lý hay tiếp cận nguồn vốn. Cũng có chủ đầu tư đã đủ pháp lý và nguồn vốn thì lại gặp khó khăn khi niềm tin của người tiêu dùng chưa được cải thiện. Điều này có nghĩa là có rất nhiều khó khăn từ đây đến cuối năm cần phải giải quyết.

“Các khó khăn của thị trường dự báo sẽ kéo dài ít nhất đến nửa đầu 2024. Các giao dịch sẽ phục hồi khi các yếu tố pháp lý, kinh tế vĩ mô và niềm tin người tiêu dùng được cải thiện”, bà Dung nhấn mạnh.

Thị trường nhà ở bắt đầu có thanh khoản trở lại

Trong quý III/2023, thị trường nhà ở ghi nhận một số chính sách bán hàng nổi bật từ các chủ đầu tư, chẳng hạn chính sách nhận nhà sau khi thanh toán 20%, phần còn lại có thể trả tiếp trong 4 năm tiếp theo.

Đơn cử như một dự án ở khu Đông TP Hồ Chí Minh ra hàng với chính sách giá đặc biệt, trong tổng 250 căn mở bán mới có 50 căn giá thấp hơn 20-25% so với giá trung bình toàn rổ hàng nếu lựa chọn phương án thanh toán nhanh, tức thanh toán toàn bộ giá trị căn hộ trong vòng 3 tháng tiếp theo. Nhờ vậy, dự án này đạt lượng tiêu thụ gần như tuyệt đối với các căn có giá ưu đãi.

Có thể thấy, tuy thị trường không ghi nhận giảm giá trực tiếp, nhưng sự có mặt của các chính sách bán hàng với nhiều ưu đãi là không thể thiếu trong các dự án chào bán mới để đảm bảo lượng hấp thụ tốt cho dự án.

Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhận định, chỉ mới bước sang ba tháng của nửa sau năm 2023, thị trường căn hộ TP Hồ Chí Minh thực sự đã có những chuyển biến tích cực hơn về tính thanh khoản so với nửa đầu năm.

Thị trường căn hộ tại TP Hồ Chí Minh đã có sự tích cực hơn về thanh khoản nhưng nhìn chung vẫn còn chưa được như kỳ vọng.

Theo thống kê của CBRE, trong quý III/2023, số lượng căn hộ mới chào bán tại TP Hồ Chí Minh là 3.600 căn, gần bằng 90% tổng nguồn cung mới trong cả 6 tháng đầu năm 2023 và tăng 27% so với cùng kỳ năm trước. Số lượng căn hộ mở bán mới đa phần đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. 60% nguồn cung mới trong 9 tháng đầu năm 2023 đến từ một dự án khu đô thị ở phía Đông.

Về phân khúc, có đến 96% nguồn cung mới của quý III đến từ phân khúc cao cấp và 4% nguồn cung mới còn lại thuộc phân khúc hạng sang, từ giai đoạn tiếp theo của một dự án tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Cũng chính sự gia nhập của nguồn cung mới ở phân khúc hạng sang và cao cấp, giá bán sơ cấp của thị trường căn hộ TP Hồ Chí Minh trong quý III tăng 4% theo quý và 1,9% theo năm, đạt mức 60,6 triệu đồng/m2 (tương đương hơn 2.500 USD/m2).

Trong đó, nguồn cung mới thuộc phân khúc hạng sang có giá sơ cấp tăng 6% so với giai đoạn mở bán trước đó vào năm 2022. Tương tự, các chủ đầu tư ở phân khúc cao cấp cũng điều chỉnh tăng trung bình 3-4% so với giai đoạn mở bán năm trước, đi kèm nâng cấp sản phẩm, hỗ trợ lãi suất vay mua nhà và tiến độ thanh toán kéo dài và cam kết cho thuê.

Bà Dương Thùy Dung cũng cho biết, trong khoảng hai tháng gần đây thị trường căn hộ bắt đầu ghi nhận giao dịch trở lại, xuất phát từ chủ đầu tư chủ động đưa ra các chính sách hỗ trợ người mua về giá bán, phương thức thanh toán,… giúp cho thanh khoản của căn hộ tốt hơn.