Thị trường bất động sản sắp bước sang giai đoạn mới, hết thời “vàng thau lẫn lộn”?

Không còn “vàng thau lẫn lộn”

Thị trường bất động sản đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất. Từ nửa cuối năm 2023, niềm tin của nhà đầu tư hồi phục dần, thị trường cũng xuất hiện ngày một nhiều hơn những tín hiệu sáng, báo hiệu một chu kỳ mới bắt đầu mở ra. Minh chứng rõ ràng nhất là những tháng đầu năm 2024, nhiều phân khúc bất động sản có diễn biến sôi động, bao gồm cả đất nền.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý I/2024, nhiều khu vực ghi nhận lượng giao dịch đất nền tăng đột biến, nhất là những lô đất đã tách thửa. Thị trường xuất hiện nhiều hơn các nhà đầu tư đi “săn” đất ở ven các thành phố lớn, các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao. Mức giá giao dịch thành công đã ổn định và không còn dấu hiệu giảm giá. So với quý IV/2023, giá đất nền trong quý I/2024 đã tăng khoảng 5%, riêng thị trường ven Hà Nội và gắn liền với khu công nghiệp ghi nhận mức tăng 10-20%.

Một trong những yếu tố thúc đẩy giao dịch đất nền tăng nhanh từ đầu năm 2024 tới nay được cho là xuất phát từ việc Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ sớm có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Khi đó, quy định mới sẽ cấm thực hiện hoạt động chia lô, tách thửa đất mới tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2, loại 3 và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Như vậy, sẽ có tổng cộng 105 thành phố, thị xã trên toàn quốc không cho phép phân lô, bán nền đất.

Thực tế, ngay từ khi bắt đầu sửa luật, Nhà nước đã định hướng siết chặt hoạt động chia lô, tách thửa nhằm hạn chế tình trạng “sốt ảo” đất nền, góp phần ổn định thị trường bất động sản, khuyến khích phát triển dự án có hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hiện đại, đồng thời bảo vệ người mua nhà, hạn chế tranh chấp đất đai… Dù vậy, khi hoạt động này bị kiểm soát chặt chẽ hơn cũng sẽ khiến nguồn cung đất nền trở nên khan hiếm hơn, do đó giá sẽ tăng.

Ngoài ra, với các dự án của chủ đầu tư có sản phẩm đất nền còn tồn đọng từ giai đoạn trước, nhiều ý kiến cho rằng, có thể sẽ được hưởng lợi trong giai đoạn hiện tại khi thị trường phục hồi và theo đó, đất nền dự án có thể sẽ được săn đón nhiều hơn.

Một chuyên gia tài chính - bất động sản cho rằng quy định này của luật nhằm hạn chế tình trạng "sốt ảo" đất nền, góp phần ổn định thị trường bất động sản. Đồng thời, khuyến khích phát triển dự án có hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hiện đại. Đặc biệt, để bảo vệ người mua nhà, hạn chế tranh chấp đất đai.

Cũng theo chuyên gia này, quy định cấm phân lô bán nền chỉ áp dụng cho đất ở, không áp dụng cho đất phi nông nghiệp. Chính vì vậy người dân vẫn có thể tự xây dựng nhà ở trên đất của mình mà không cần thông qua dự án phân lô. "Việc cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố, thị xã là một biện pháp nhằm mục tiêu phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững và bảo vệ người tiêu dùng. Tuy nhiên, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng để bảo đảm thực thi hiệu quả quy định này", chuyên gia này góp ý.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, cũng cho rằng quy định phân lô bán nền trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 chỉ làm cho những khu đất đã tách thửa được quan tâm, giao dịch nhiều hơn chứ khó gây sốt như các tin đồn thổi gần đây. "Sắp tới, việc phân lô bán nền sẽ bị hạn chế hơn tại các đô thị nhằm kiểm soát thị trường bất động sản, hạn chế tình trạng sốt ảo, giảm thiểu các dự án "ma", đặc biệt để bảo vệ quyền lợi người mua không còn bị "lùa gà" rồi mua nhầm đất nền ở những dự án phân lô trái phép hoặc mua rồi bỏ hoang gây lãng phí tài nguyên" - ông Quang nói.

Cũng theo ông Quang, quy định này buộc các doanh nghiệp và cá nhân kinh doanh bất động sản phải lập dự án, xin phê duyệt theo quy hoạch của địa phương, phải bán nhà kèm theo quyền sử dụng đất chứ không được phân lô bán nền như hiện nay. Còn các hộ cá nhân vẫn được tách thửa và chuyển nhượng trên loại đất ở hiện hữu khi bảo đảm được điều kiện. "Hiểu theo cách hiểu đơn giản là hiện nay có 3 trường hợp phân lô đất là bán đất không bán nhà, cá nhân kinh doanh bất động sản lập quy hoạch 1/500 được duyệt phân lô và cá nhân tách thửa trên đất hiện hữu. Còn theo quy định mới, công ty làm dự án và cá nhân kinh doanh bất động sản lập quy hoạch 1/500 sẽ cấm phân lô bán nền" - ông Quang nói và cho rằng luật này sẽ giúp làm giảm hiện tượng đầu cơ và chỉ những người có nhu cầu ở thực mới dám mua vì khi lập dự án nhà ở thì giá nhà đất sẽ cao hơn đất nền, đồng thời tránh được trường hợp đất bỏ hoang.

Thị trường có thể “bứt phá” vào năm 2025

Việc luật được áp dụng sớm sẽ tháo gỡ được các vướng mắc hiện nay trên thị trường, đặc biệt là các vấn đề liên quan đến tính tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các địa phương cũng sẽ có cơ sở để phê duyệt phương án tháo gỡ cho doanh nghiệp, thúc đẩy nguồn cung nhà ở.

Đánh giá từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, các quy định mới về ba bộ Luật là bước tiến đáng khích lệ của cả thị trường bất động sản. Thị trường sẽ trở lại quỹ đạo phát triển bền vững hơn khi cân bằng nguồn cung nhà ở, hướng đến phát triển các dòng sản phẩm nhà ở phù hợp với đại bộ phận người dân, từ đó góp phần kéo giảm giá nhà.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định: "Một khi có hiệu lực, các chính sách cũng sẽ giúp thị trường có thêm nguồn cung nhà ở xã hội, căn hộ giá phổ thông cho đến tầm trung để phục vụ người có thu nhập trung bình trở lên. Mặt khác, hệ thống pháp luật đất đai hoàn thiện hơn cũng giúp củng cố niềm tin cho doanh nghiệp trong và ngoài nước đang tham gia vào thị trường".

Theo đánh giá của ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Đầu tư DKRA Group, có 4 thách thức lớn cho thị trường bất động sản. Đầu tiên là các cuộc khủng hoảng địa chính trị trên toàn cầu như chiến sự, bất ổn kinh tế thế giới như tăng trưởng toàn cầu 2024 dự báo giảm so với năm 2023; lạm phát kéo dài; nguy cơ khủng hoảng nợ toàn cầu.

Vấn đề thứ hai là thị trường lệch pha cung cầu về phân khúc giá; sức cầu thị trường mặc dù tăng nhưng vẫn ở mức thấp; tâm lý "chờ" của nhà đầu tư (gửi ngân hàng thay vì đầu tư bất động sản).

Thứ ba về chính sách pháp lý, chủ yếu là vướng mắc trong khâu cấp phép dự án; Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Bất động sản sắp có hiệu lực; khâu tính tiền sử dụng đất chiếm đến 60 – 70% các vướng mắc pháp lý dự án. Và cuối cùng là vấn đề nguồn vốn, hiện chúng ta đang giải quyết vấn đề của 5 năm trước khi phải giải quyết áp lực đáo hạn trái phiếu 300.000 tỷ đồng.

Dù nhiều khó khăn, thách thức nhưng ông Thắng vẫn tự tin thị trường sẽ có hồi phục. "Cơ sở của phục hồi là tăng trưởng GDP Việt Nam dự kiến tăng 5,5%; vốn FDI, xuất nhập khẩu tăng; lãi suất cho vay duy trì ở mức thấp; các dự thảo luật mới có nhiều ưu điểm", ông Thắng nói.

Vị này cho rằng, việc phục hồi sẽ tập trung ở loại hình bất động sản nhà ở phục vụ nhu cầu thực, nhà ở vừa túi tiền (căn hộ hạng B, C). Tuy nhiên, để thị trường bứt phá thì có thể sẽ vào khoảng thời gian quý 2/2025 khi các thông tư, nghị định của các luật mới có hiệu lực.