Thị trường bất động sản chưa thể “nở hoa”, người mua vẫn chỉ ở mức “thăm dò”

Người mua vẫn “chờ đợi”

Nhìn chung, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam nửa đầu năm 2024 đang ở giai đoạn củng cố, chờ đợi thời điểm bứt tốc, trong đó đã có những dấu hiệu sớm cho thấy điểm đảo chiều ở một số phân khúc, loại hình.

Hiện nay, câu chuyện lãi suất vay vốn ngân hàng hiện nay tác động không nhỏ tới giao dịch mua bán trên thị trường BĐS. Lãi suất cao sẽ tạo áp lực cho doanh nghiệp, nhà đầu tư vay vốn mua nhà, đầu tư dự án và ngược lại. Từ quý III/2023 đến nay, lãi suất huy động ngân hàng liên tục giảm và bắt đầu đảo chiều tăng trở lại trong quý II/2024.

Dữ liệu tổng hợp của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong nửa đầu năm 2024, điểm sáng là FDI vào BĐS đã bằng 70% so với năm 2023. Đáng chú ý, các kênh đầu tư đều ghi nhận dấu hiệu tích cực, trong đó đầu tư BĐS và đầu tư vàng có lợi suất cao nhất.

Mặc dù vậy, thị trường BĐS vẫn chưa vượt qua được giai đoạn khó khăn, khi dư nợ tín dụng BĐS tiếp tục tăng, trái phiếu và nợ xấu vẫn là những thách thức của nền kinh tế. Thêm vào đó, nguồn cung cho thị trường BĐS vẫn chủ yếu là hàng tồn kho, ít nguồn cung mới phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường.

Theo dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn, lượt tìm kiếm BĐS trong 6 tháng đầu năm 2024 đang dần phục hồi sau khi "chạm đáy" vào đầu quý I/2023. Tín hiệu phục hồi bắt đầu rõ nét hơn từ đầu quý I/2024 với biến động mạnh về mức độ quan tâm, đây cũng là đặc điểm mang tính chu kỳ của thị trường BĐS.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn dự báo trong vòng 2 năm tới, thị trường bất động sản Việt Nam có thể đi qua các giai đoạn như đảo chiều, thăm dò, củng cố, khởi sắc và ổn định. Ở mỗi giai đoạn, người mua sẽ ưu tiên những yếu tố khác nhau khi lựa chọn bất động sản.

Ở thời điểm hiện tại, khảo sát về tâm lý người tiêu dùng bất động sản nửa cuối năm 2024 của Batdongsan.com.vn cho thấy, chỉ số tâm lý thị trường đi ngang. Người mua đang chờ đợi tín hiệu tích cực từ thị trường. Việc lãi suất hạ so với năm 2023 và các chính sách pháp lý mới sắp có hiệu lực tạo tâm lý tốt hơn cho người dân.​

Cũng theo một khảo sát của đơn vị này, 73% những người đã kết hôn nhưng chưa có con dự định mua nhà trong 1 năm tới.​ Trong khi người độc thân ưu tiên không gian làm việc khi lựa chọn bất động sản thì những người đã lập gia đình quan tâm nhất đến tiện ích về trường học và trung tâm, cửa hàng mua sắm. Xu hướng tìm mua bất động sản thứ cấp đang tăng lên do nguồn cung sơ cấp ít trong khi giá mở bán các dự án sơ cấp neo cao.

Vừa qua, lãi suất cho vay đã xuống mức thấp nhất trong 20 năm qua khiến nhiều người trẻ, gia đình trẻ mạnh dạn trong việc vay ngân hàng mua nhà. Song, gần đây lãi suất huy động ở một số ngân hàng có dấu hiệu rục rịch tăng trở lại khiến người mua nhà lo lắng về khả năng lãi suất cho vay sẽ bị điều chỉnh tăng theo.

Theo đó, bên cạnh việc kì vọng lãi suất ổn định thì người mua nhà, đặc biệt nhà đầu tư trông chờ vào các chính sách pháp lý mới sắp có hiệu lực. Chia sẻ tại hội thảo mới đây, ông Hoàng Hải – Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản cho rằng, các Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản được thông qua sẽ tăng sự công khai, minh bạch về thông tin dự án, giúp người mua có khả năng tiếp cận nhiều hơn với các thông tin sạch, nâng cao việc bảo vệ người mua, giảm rủi ro tranh chấp. Luật mới ban hành sẽ tăng cường bảo vệ quyền lợi bên mua cũng là điều mà người mua nhà hiện nay mong đợi.

Thời điểm thích hợp để “xuống tiền”

Có thể nói BĐS là lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế, về lâu dài, BĐS là kênh đầu tư có tiềm năng tăng trưởng lớn. Trong chu kỳ phát triển cứ khoảng 10 năm lặp lại một lần, thì thời điểm này có thể được xem là "chân sóng" BĐS. Thực tế các chu kỳ trước, hầu như các nhà đầu tư mua BĐS ở "chân sóng" đều rất thành công khi mặt bằng giá BĐS tăng lên gấp nhiều lần sau đó.

Mới đây, Quốc hội đã thông qua việc các Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản và hai điều (200 và 210) của Luật Các tổ chức tín dụng có hiệu lực từ 1/8, tức sớm 5 tháng so với quyết nghị của Quốc hội tại kỳ họp tháng 1/2024. Riêng một số quy định chuyển tiếp tại 7 điều (từ 253 đến 260) Luật Đất đai vẫn có hiệu lực từ 1/1/2025.

Theo nhiều ý kiến đánh giá, các Luật này sẽ tác động đến người mua nhà theo hướng bảo vệ, tăng cường quyền và lợi ích của họ trong “sân chơi” bất động sản hoàn toàn mới…

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định với Luật Đất đai 2024, các quy định đã “lấy người dân làm trọng tâm”, bảo vệ lợi ích tối đa cho người mua nhà.  Trong đó, về quy định bảng giá đất mới, giá đất được tính theo nguyên tắc thị trường, tiến độ đền bù, giải phóng mặt bằng được đẩy nhanh và người dân được hưởng lợi khi bị thu hồi đất…

Ngoài ra, Luật Nhà ở 2023, những tiêu chuẩn mới về thiết kế, xây dựng và quản lý nhà ở được nâng cao, đảm bảo an toàn và chất lượng sống cho người mua. Quy định chung cư mini phải đủ phòng cháy, chữa cháy và được xem xét cấp sổ hồng nếu đáp ứng tiêu chí, sẽ tạo điều kiện thúc đẩy cả an sinh, an toàn xã hội cho người dân, lẫn hỗ trợ cá nhân, tập thể phát triển loại hình này.

Còn với quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, môi trường kinh doanh bất động sản sẽ lành mạnh, minh bạch, đúng như chủ trương của Chính phủ. Theo đó, Luật quy định, môi giới phải có chứng chỉ hành nghề, phải hoạt động trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, hoặc sàn giao dịch bất động sản. Yêu cầu giao dịch bất động sản phải thực hiện qua sàn sẽ tăng cường minh bạch và hạn chế rủi ro trong giao dịch cho khách hàng.

Như vậy, khi các Luật này chính thức đưa vào thực tiễn cũng được đánh giá là thời điểm thích hợp để thị trường bất động sản “chạy đà” cho một chu kỳ hồi phục. Và người mua cũng có thể cân nhắc việc “xuống tiền” đầu tư bất động sản ngay từ thời điểm này để đón đầu xu thế khi các Luật mới đi vào thực tiễn.