Thị trường bất động sản vẫn “gặp khó” về thanh khoản

Dù thị trường bất động sản TPHCM nói riêng và cả nước nói chung đang có những chuyển biến tích cực và sáng sủa hơn so với 2 năm trước đó. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, thị trường vẫn đối mặt nhiều thách thức. Hiện lượng hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản tại TPHCM vẫn rất lớn.

Theo báo cáo thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng, tính đến hết quý II/2024, lượng hàng tồn kho của cả nước là khoảng 17.105 bất động sản, trong đó có 2.999 căn chung cư; 7.045 căn nhà ở riêng lẻ và 7.061 thửa đất nền.

Thống kê từ báo cáo tài chính hợp nhất quý II/2024 của 10 doanh nghiệp bất động sản niêm yết cho thấy, tổng giá trị tồn kho tính đến cuối tháng 6.2024 là vào khoảng 288.000 tỉ đồng, tăng 2.000 tỉ đồng so với quý trước và tăng 4,3% so với cuối năm 2023.

Theo thống kê, từ đầu năm đến nay, số lượng dự án được cấp phép mới chỉ đếm trên đầu ngón tay, các sản phẩm đưa ra thị trường trong thời gian qua không đại diện cho nguồn thu nhập bình quân của người dân.

Việc hàng tồn kho lớn hé lộ chỉ số sức khỏe của doanh nghiệp bất động sản còn nhiều bất ổn. Điều này cho thấy, sức mua của thị trường vẫn yếu, thanh khoản tại thị trường bất động sản TP.HCM vẫn kém. Dòng tiền trên thị trường vẫn đang lưu chuyển chậm chạp, yếu ớt, trong khi các doanh nghiệp vẫn phải đối mặt với các chi phí vận hành lớn.

Theo ông Sử Ngọc Khương - Viện phó Viện nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng, vấn đề thực tế của thị trường bất động sản hiện nay vẫn là nguồn cung hạn chế, gia bán cao, thanh khoản thấp, sản phẩm không phù hợp với nhu cầu thực của người dân.

Điểm mới của thị trường là vừa qua các chính sách pháp luật liên quan đến bất động sản đã bắt đầu có hiệu lực, tuy nhiên, để các chính sách pháp luật đi vào đời sống còn phụ thuộc vào các thông tư, nghị định, hấp thụ, phản ứng của thị trường. Do đó, từ đây đến cuối năm chỉ còn vài tháng, nên các chính sách này không thể như “cây đủa thần” giúp thị trường nhộn nhịp. Nó khác với thị trường chứng khoán, tài chính.

Ngoài ra, dù hạ tầng giao thông kết nối vùng đang phát triển, tuy nhiên không phải có đường là có nhà và kéo theo bất động sản phát triển mà còn phải phụ thuộc vào bài toán kinh tế, an sinh xã hội. Do đó, nếu thị trường ấm lên thì sản phẩm thứ cấp, mua đi bán lại, đất nền sẽ có chút thanh khoản.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận định, hiện thị trường bất động sản vẫn gặp khó khăn trong năm 2024, thanh khoản thấp, hàng tồn kho tăng, tỷ lệ doanh thu/hàng tồn kho chỉ vào khoảng 2,3%. Tuy nhiên thị trường có những nghịch lý như không cần bán giá cũng tăng, nguồn cung hạn chế vẫn không bán được trong khi đó nguyên tắc thị trường cung ít thì phải bán được. Do đó, thị trường bất động sản từ đây đến cuối năm 2024 vẫn còn phải theo dõi, chỉ có những vùng dân cư tập trung và sẽ tập trung, có dòng tiền đủ mạnh mới tạo động lực đi lên.

Cũng theo ông Hiển, dù kinh tế có nhiều điểm sáng nhưng dòng tiền bất động sản vẫn chưa thể bung ra được vì doanh nghiệp bất động sản còn khó khăn, chưa tiếp cận được vốn ngân hàng. Tiêu dùng vẫn hạn chế do việc làm chưa phục hồi mạnh và nhóm trung lưu phải giải quyết nợ vay bất động sản. “Tôi nghĩ phải phải đến năm 2026 nhà đầu tư mới yên tâm xuống tiền” - ông Hiển dự báo.

Mặc dù gam màu xám vẫn đang chiếm lĩnh bức tranh về thị trường bất động sản, nhưng nhiều chuyên gia cũng nhận định rằng đang có hàng loạt yếu tố tác động tích cực đến thị trường này. Trong đó phải kể đến khoảng 20 cơ chế, chính sách nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản đã được ban hành trong năm 2023 sẽ có độ ngấm và phát huy tác động tích cực tới thị trường trong năm 2024. Động thái hạ lãi suất huy động xuống mức thấp kỷ lục của các ngân hàng trong năm 2023 sẽ khiến cho một lượng tiền không nhỏ đang trú ẩn trong ngân hàng tìm về các kênh đầu tư khác, trong đó có bất động sản…