Thị trường bất động sản vẫn mang nặng tính “đầu cơ”?

Giao dịch “đầu cơ” tăng mạnh

Theo số liệu mới nhất được công bố bởi Tổng cục Thống kê, trong 4 tháng đầu năm 2024 cả nước có 1.376 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới, bằng 99% so với cùng kỳ 2023. Số doanh nghiệp bất động sản tạm ngừng hoạt động có thời hạn là hơn 2.700 doanh nghiệp, tăng 31%. Số lượng doanh nghiệp bất động sản hoàn tất giải thể là 410 doanh nghiệp, đã giảm 10% so với cùng kỳ năm 2023.

Dù thị trường vẫn chưa sôi động nhưng sự trở lại của các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản, nhiều doanh nghiệp thành lập mới đã phản ánh rõ nét tín hiệu phục hồi tích cực của thị trường trong những tháng đầu năm nay.

Bằng chứng nguồn cung mới trong những tháng đầu năm đã được khơi thông, giao dịch trở lại tại nhiều tỉnh thành. Các chuyên gia cho rằng động lực giúp thị trường bất động sản có những dấu hiệu tích cực đầu năm 2024 do nhiều yếu tố như lãi suất ngân hàng, thị trường tiêu dùng, đầu tư công và cả hành lang pháp lý.

Tuy nhiên, nhìn nhận thực tế, thị trường bất động sản vẫn mang nặng tính đầu cơ khi lượng giao dịch đất nền – phân khúc có tính đầu cơ cao lại tăng cao trong khi lượng giao dịch của loại hình ở thực như chung cư hay nhà ở riêng lẻ lại giảm.

Cụ thể, số liệu từ Bộ Xây dựng đã cho thấy, trong quý I/2024, lượng giao dịch đất nền trong quý đầu năm 2024 đạt 97.659 giao dịch thành công, tăng 45% so với cùng kỳ; tuy nhiên căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm 19%, còn 35.853 giao dịch.

Bên cạnh đó, lãi suất tại các ngân hàng đang có xu hướng tăng trở lại, còn thị trường vàng đang “nhảy múa” chưa hồi kết. Ngoài ra, 3 bộ luật đã được thông qua nhưng vẫn chưa có hiệu lực, mà nếu có hiệu lực thì thường độ trễ luật mất khoảng 6 tháng, như vậy sẽ không tận dụng được nền lãi suất thấp như hiện nay.

Từ đó nhiều ý kiến đã được đưa ra xung quanh việc thị trường bất động sản có đang thực sự phục hồi hay không. Khi lượng giao dịch có tính đầu cơ quá cao thì không thể nào thị trường bất động sản tích cực được, nhưng về thanh khoản thì có sự cải thiện.

Ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc cao cấp Savills Việt Nam chia sẻ, trên quy luật kinh tế về cung cầu, khi cung hạn chế mà nhu cầu cao thì giá tăng. Thời gian vừa qua, một số dự án đưa ra mức giá cao nhưng khả năng hấp thụ ít, tính thanh khoản về phân khúc căn hộ, nhà ở hạn chế, do sản phẩm này không đại diện cho mức thu nhập trung bình của người dân.

Về đất nền, trên thực tế, giao dịch phân khúc này rất nhiều, do nhà đầu tư không thể đầu tư vào các dự án đã hình thành vì giá cao, cũng có thể vựợt quá khả năng chi trả nên việc nhà đầu tư lựa chọn mua đất nền để tích lũy dài năm cũng là điều dễ hiểu.

Theo ông Khương, thị trường BĐS có tích cực hay không còn tùy theo cách đánh giá của mỗi người, nhưng trên quan điểm cá nhân, ông Khương nhận định thị trường BĐS hiện nay đang khá thận trọng.

Thị trường có thực sự tích cực?

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6 cho biết, tình hình thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua được chia thành 2 bức tranh với hai gam màu đối lập. Một bức tranh mang gam màu xám nếu tính thời điểm từ tháng 1/2024 trở về trước và bức tranh còn lại mang màu sắc tươi sáng được tính từ tháng 1/2024 trở đi.

Theo ông Quê, thị trường đang dần hồi phục và nổi bật với "tia sáng" phân khúc chung cư. Bên cạnh đó, phân khúc đất nền cũng đang trở lại trên thị trường bởi có nguồn cung lớn, nhiều mức giá từ thấp đến cao, tính thanh khoản nhanh.

Một điểm sáng trong bức tranh thị trường bất động sản đầu năm 2024 là các ngân hàng thương mại đã tích cực cho vay, nới lỏng điều kiện cho vay, nới lỏng mức vay cùng mặt bằng lãi suất thấp đã giúp cho người dân có nhu cầu mua nhà ở thực dễ dàng hơn trong câu chuyện vay vốn.

“Trong bối cảnh hiện nay, đối với những sản phẩm Bất động sản có đầy đủ pháp lý, gắn liền với nhu cầu đầu tư kinh doanh và nhu cầu ở thực của người dân thì lượng giao dịch sẽ cao và ở chiều ngược lại, với những sản phẩm mang tính đầu cơ thì chỉ khi giá "ngộp" mới có thể giao dịch được”, ông Quê nhận định.

Cũng chia sẻ về thực trạng của thị trường bất động sản hiện nay, lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc cho rằng, thời gian vừa qua là thời điểm thị trường sàng lọc các doanh nghiệp bất động sản. Câu chuyện pháp lý không phải là duy nhất, các chính sách Nhà nước đang dần hoàn thiện là một tín hiệu tích cực, do đó, đòi hỏi các doanh nghiệp bất động sản cần phải tự nhìn lại, tự cơ cấu để chọn con đường phù hợp với xu thế mới, để duy trì, đón cơ hội phục hồi.

Tuy nhiên, các chính sách của Nhà nước đang tác động rất lớn vào thị trường bất động sản. Điển hình như Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản hiện đang chồng chéo nhau khiến doanh nghiệp gặp không ít khó khăn, làm cho nhiều dự án chậm trễ.

Do đó, muốn kéo giá bất động sản xuống, thì phải xem lại giá đất, xem lại pháp lý, do tiền sử dụng đất chiếm tới 40-50% để hoàn thành giá trị bất động sản. Để thị trường bất động sản có "gam màu hồng" như kỳ vọng và phù hợp túi tiền của người dân, các cơ quan quản lý Nhà nước cần xem xét lại giá đất, triển khai nhiều giải pháp để tháo gỡ khó khăn về pháp lý; còn đối với doanh nghiệp bất động sản cần phải bình tĩnh làm đúng chức năng của mình, đừng làm bất ổn thị trường bất động sản.

Đánh giá về loại hình triển vọng nhất thị trường bất động sản 2024, đa số ý kiến cho rằng, nhà riêng, nhà phố và căn hộ sẽ tiếp tục là những sản phẩm nằm ngoài vòng xoáy ‘rớt” thanh khoản và có triển vọng phục hồi sớm nhất.

Đất nền tiếp tục là loại hình được cho là sẽ chịu ảnh hưởng tiêu cực nhất thị trường nhưng số lượng nhà môi giới cho rằng loại hình này có khả năng phục hồi sớm hơn dự báo trước đó đã tăng mạnh so với dự báo cuối năm ngoái. Biệt thự và bất động sản nghỉ dưỡng vẫn tiếp tục là những loại hình bị thị trường “ngó lơ”, khả năng hồi phục trong năm 2024 được dự báo là rất thấp và vẫn cần nhiều hơn các chính sách cũng như thời gian để thúc đẩy phân khúc này trở về thời hoàng kim trước đó.