Nhà đầu tư sẽ “thuận mua vừa bán” khi Luật Đất đai 2024 sớm có hiệu lực?

Tăng tính minh bạch cho thị trường

Ba luật gồm Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản sửa đổi vừa được Chính phủ trình Quốc hội cho phép có hiệu lực từ ngày 1/8.

Với Luật Đất đai 2024, những quy định mới như bỏ khung giá đất, bảng giá được cập nhật hàng năm và mở quyền quyết định giá cho cấp quận/huyện... được kỳ vọng cải thiện việc giao, sử dụng đất và tăng thu ngân sách.

Bà Giang Đỗ, Giám đốc Dịch vụ tư vấn Savills Việt Nam, cho biết theo Luật Đất đai mới, giá đất sẽ được định giá theo nguyên tắc thị trường. Việc này giúp tăng tính minh bạch, thanh khoản địa ốc.

Bà phân tích, theo luật trước đây, bảng giá được dùng làm căn cứ tính tiền sử dụng đất. Bảng giá này do UBND tỉnh xây dựng hàng năm, dựa theo khung Chính phủ ban hành 5 năm một lần. Quy định này tạo chênh lệch khá lớn giữa giá đền bù và thị trường, khiến thu thuế từ đất đai giảm.

Tuy nhiên, Luật Đất đai mới đã bỏ khung giá đất, nên việc định giá sẽ phản ánh đúng thị trường hơn. Hiện, quy định chưa nêu rõ giá trị thị trường của đất là gì, song theo Hội đồng Tiêu chuẩn định giá quốc tế (IVSC), đây là mức ước tính của tài sản tại thời điểm và địa điểm giao dịch, do các bên tham gia "thuận mua vừa bán" và không bị ép buộc.

Bà Giang cho rằng nguyên tắc định giá đất theo thị trường có thể khiến bất động sản tiếp tục tăng. Bởi, khi đó mức bồi thường giải phóng mặt bằng không còn thấp như trước đây - giai đoạn tính theo bảng giá đất, mà sát thị trường. Điều này sẽ kéo theo tổng chi phí đầu tư của dự án tăng lên. Để đảm bảo quyền lợi, chủ đầu tư sẽ phải tăng giá bán sản phẩm tại các dự án.

Tuy nhiên, theo chuyên gia Savills Việt Nam, mức tăng này sẽ bền vững và phản ánh sát giá trị sản phẩm, thể hiện độ am hiểu thị trường của các bên tham gia giao dịch. Đất sẽ được giao cho nhà đầu tư sẵn sàng trả giá cao nhất. Cùng đó, khi cơ sở dữ liệu về giá được hoàn thiện, các thông tin mua bán chuyển nhượng được công khai, giúp việc giao, sử dụng đất hiệu quả hơn.

Ngoài ra, ngân sách sẽ tăng thu từ thuế thu nhập chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giúp thêm nguồn lực phát triển hạ tầng xã hội.

Cùng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kênh Batdongsan khu vực miền Nam, nói "giá nhà sẽ tiếp tục tăng, bởi các yếu tố cấu thành sản phẩm đều cao hơn khi luật mới có hiệu lực".

Tuy nhiên, giá bán quá cao sẽ khó thanh khoản, nên chuyên gia cho rằng chủ đầu tư cần cân đối và phát triển sản phẩm linh hoạt, hướng đến phân khúc đáp ứng số đông người dân.

Về lâu dài, quy định mới giúp người sở hữu đất có lợi hơn. Còn doanh nghiệp có thể đẩy nhanh đền bù giải phóng mặt, đảm bảo tiến độ triển khai dự án đầu tư.

Theo Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - BĐS Dat Xanh Services (DXS - FERI), sau giai đoạn chuẩn bị và khởi động trong quý I/2024, từ tháng 4/2024, một số doanh nghiệp đã bắt đầu chạy đà và tăng tốc để chiếm lĩnh thị phần trong bối cảnh nguồn cung mới nhà ở vẫn còn hạn chế. Do đó, thị trường đón nhận nhiều dự án cả mới và cũ được triển khai kinh doanh (tái khởi động, khởi công, ký kết, công bố, mở bán,...). Các tỉnh, thành phố như Hà Nội, TP. HCM, Bình Dương là những khu vực giữ vai trò dẫn dắt.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam, dự báo thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2024 sẽ tiếp tục có những tín hiệu tích cực. Cơ sở cho nhận định này là việc 3 bộ luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản dự kiến có hiệu lực sớm kỳ vọng sẽ giải quyết dứt điểm cho hàng trăm dự án đang gặp vướng mắc pháp lý.

"Tôi cho rằng nguồn cung trên thị trường bất động sản từ nay đến cuối năm 2024 sẽ dồi dào và giao dịch sôi động hơn năm 2023. Từ đó, doanh nghiệp sẽ có nguồn thu, có dòng tiền giải quyết khó khăn", ông Khương kỳ vọng.

Niềm tin nhà đầu tư được cải thiện

Thị trường Bất động sản vừa đi qua một giai đoạn hết sức khó khăn. Trong đó, vướng mắc về vốn, pháp lý, thậm chí là sự suy giảm niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường là những khó khăn điển hình. Tuy nhiên, điểm tích cực dễ nhìn thấy trong thị trường giai đoạn vừa qua, đó là sự đông thuận, quyết liệt từ Trung ương tới các bộ, ngành.

Theo đó, cơ quan quản lý nhà nước rất tích cực quan sát, lắng nghe chia sẻ thực tế từ phía doanh nghiệp, các hiệp hội, hội ngành nghề. Điều này giúp cho các quy định được ban hành trong thời gian sắp tới sẽ sát hơn với nhu cầu, mong muốn của các chủ thể tham gia thị trường.

Theo ghi nhận của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường, cũng như đánh giá của giới chuyên gia, quý 1/2024, thị trường bất động sản tiếp tục rơi vào trạng thái “chờ đợi” tương tự hồi đầu năm 2023. Tuy nhiên, điểm khác biệt là lần chờ đợi này có thời gian cụ thể cùng các nội dung tương đối rõ ràng, giúp cho các chủ thể trên thị trường có sự chủ động hơn.

Hiện tại, việc đẩy nhanh quá trình nghiên cứu, soạn thảo các nghị định hướng dẫn chi tiết việc thi hành ba bộ luật đang là tâm điểm thu hút sự quan tâm, theo dõi của cả thị trường.

Giới quan sát thị trường kỳ vọng, khi một số quy định trong Luật chính thức có hiệu lực, chắc chắn sẽ tạo cú hích, đẩy tiến trình phục hồi của thị trường bất động sản bật lên một nấc mới cao hơn, rõ rệt hơn.

Trước mắt, thị trường đã ghi nhận được những thay đổi đáng mừng. Hàng loạt dự án quy mô hàng trăm đến vài chục nghìn ha, thậm chí hàng tỷ USD "dồn dập" được công bố, đề xuất đầu tư; nhiều hơn các dự án mới, lần đầu tiên ra mắt trên thị trường; các chủ đầu tư tích cực “làm mới các dự án cũ” nhằm góp phần khuấy động thêm thị trường.

Nhìn lại những gì đã qua, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, đó là một giai đoạn mà các doanh nghiệp và thị trường gần như tê liệt, không hoạt động, các dự án gần như dừng lại, không triển khai, "đắp chiếu" nằm chờ vì các thể chế về vốn. Thị trường thì thiếu niềm tin, hoang mang.

Đến giai đoạn này, sau những cố gắng rất mạnh mẽ của Chính phủ, đặc biệt là việc 3 bộ luật đã được Quốc hội thông qua và có thể sớm được triển khai giữa năm 2024, một số bộ luật được thực thi vào đầu năm 2025 cùng những văn bản quyết liệt của Thủ tướng chỉ trực diện vào những điểm nghẽn của thể chế như Nghị định 10, Nghị định 08, Nghị định 65… Bên canh đó là việc Thủ tướng chỉ đạo quyết liệt tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn. Ngân hàng cũng liên tục giảm lãi suất cũng như ban hành các chính sách cho các doanh nghiệp, dự án được tiếp cận, các chủ thể khác trên thị trường có thể dễ dàng vay vốn hơn… thị trường đã có những chuyển biến khá tích cực.

Ở góc độ quản lý, ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà ở và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhìn nhận, bắt đầu từ giữa năm 2022 và đến 2023 nói chung, thị trường bất động sản rơi vào tình trạng vô cùng khó khăn. Tuy nhiên, lượng giao dịch từ khoảng 6 tháng cuối năm 2023 đạt khoảng 113% so với 6 tháng đầu năm 2023.

“Điều này có nghĩa là thị trường đã có sự trở lại và cơ bản đã vượt qua thời khắc khó khăn nhất. Hiện tại, thị trường đang lấy lại đà để có những bước phát triển mới vững và chắc hơn”, ông Hải nhận định.