Giải pháp vực dậy thị trường bất động sản

Nới room, giảm thủ tục

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, hiện nay DN, các nhà đầu tư và cả thị trường BĐS khó khăn trăm bề.

Để gỡ khó, để cứu DN, ông Châu đề xuất Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước tạo điều kiện cho các DN, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng đối với các dự án BĐS, nhà ở thương mại, nhà ở giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội, nhất là đối với các DN có uy tín thương hiệu, thực hiện tốt các nghĩa vụ nộp thuế cho nhà nước; các dự án đảm bảo yếu tố pháp lý, đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, có sản phẩm bán tốt, có thanh khoản tốt, giúp làm tăng nguồn cung nhà ở.

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước xem xét nới trần (room) tín dụng thêm khoảng từ 1 - 2% để có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng 100.000 - 200.000 tỉ đồng hỗ trợ cho nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm.

Bộ Tài chính và Chính phủ xem xét, tạo điều kiện cho nhà đầu tư cá nhân không phải là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp được đầu tư, mua trái phiếu DN riêng lẻ với một tỷ lệ nhất định. Chính sách này sẽ thu hút nguồn vốn nhỏ lẻ nhàn rỗi trong xã hội và giúp người dân có thêm kênh đầu tư trái phiếu DN riêng lẻ, nhất là khi Nghị định 65/2022 đã có các quy định rất chặt chẽ đối với DN phát hành trái phiếu riêng lẻ.

Cho các DN có quy mô lớn, có uy tín thương hiệu, công ty đại chúng, công ty niêm yết trên sàn chứng khoán được xếp hạng tín nhiệm thì được phát hành trái phiếu riêng lẻ chào bán cho nhà đầu tư cá nhân không phải là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp.

Doanh nghiệp thu hẹp quy mô đầu tư, tinh giản lao động

Báo cáo tại cuộc họp, Bộ Xây dựng cho biết nhiều DN gặp khó khăn trong việc thực hiện dự án do có vướng mắc trong thủ tục đầu tư, pháp lý của dự án, đặc biệt là việc chấp thuận chủ trương đầu tư và thủ tục giao đất, tính tiền sử dụng đất.

Đồng thời, việc kiểm soát thị trường tín dụng, phát hành trái phiếu, cổ phiếu chặt chẽ nên các DN BĐS đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn để triển khai dự án. Bên cạnh đó, lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ, giá xăng dầu, giá vật liệu xây dựng tăng, dẫn đến cho phí của DN cũng tăng cao, ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh.

Khó khăn chồng chất nên một số tập đoàn, công ty BĐS đang thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh (dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO). Một số khác phải tinh giản bộ máy, giảm lao động, thậm chí có DN giảm đến 50% lực lượng lao động, tác động đến an sinh xã hội, hoặc phải giảm lương tác động đến cuộc sống người lao động…

Cũng theo Bộ Xây dựng, hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư, xây dựng, kinh doanh vẫn còn một số bất cập cần sửa đổi như: chưa thống nhất về hình thức lựa chọn (đấu giá, đấu thầu, chỉ định) chủ đầu tư dự án có sử dụng đất; các quy định liên quan đến việc xác định giá đất khi thực hiện thu hồi, giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng; quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài; quy định về thời hạn, chế độ sử dụng đất đối với các loại BĐS mới, BĐS hỗn hợp, đa chức năng...

Cơ cấu nguồn lực cho thị trường BĐS còn bất hợp lý, chủ yếu từ nguồn vốn tín dụng ngân hàng, vốn huy động qua phát hành trái phiếu và tiền ứng trước của khách hàng, vốn chủ đầu tư chỉ chiếm khoảng 15 - 30% tổng mức đầu tư của dự án. Chưa có các nguồn vốn trung, dài hạn ổn định cho thị trường.

Nguồn cung BĐS giảm, cơ cấu sản phẩm chưa phù hợp, thừa nhà cao cấp, thiếu nhà ở xã hội, nhà công nhân, nhà cho người thu nhập thấp. Giao dịch BĐS chưa được minh bạch, giá, đặc biệt là giá nhà ở, đất ở cao hơn so với thu nhập của người dân dẫn đến đại đa số khó tiếp cận nhà ở.

Các sàn giao dịch BĐS hoạt động thiếu ổn định; hoạt động môi giới BĐS chưa được kiểm soát tốt. Trong khi đó, hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về thị trường BĐS, nhà ở chưa đầy đủ, thiếu thống nhất, chưa công khai làm ảnh hưởng tới tính minh bạch của thị trường...

Ồ ạt khuyến mãi, chiết khấu

Theo các chuyên gia, để vực dậy giao dịch, cần có sự chung tay của tất cả bên liên quan, chủ đầu tư, ngân hàng, người mua nhà...

Thời gian gần đây, hàng loạt dự án tung khuyến mãi, chiết khấu lớn “chưa từng thấy” theo nhận xét của nhiều người. Điển hình như một dự án bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng ở Phan Thiết (Bình Thuận) chào bán 10 tỉ đồng/căn nhà phố 100 m2, xây dựng 1 trệt, 1 lầu nếu thanh toán 50% chỉ còn khoảng 6 tỉ đồng/căn. Một dự án ở Đồng Nai giá trước đây 13 tỉ đồng, nay còn khoảng 7,2 tỉ đồng nếu thanh toán 50% mức giá mới này.

Tại các dự án của Tập đoàn An Gia, chủ đầu tư đưa ra chính sách khuyến mãi khá thoáng khi khách hàng mua nhà phố chỉ cần thanh toán trước 15%, sau đó thanh toán theo tiến độ từ 2%/tháng trong 18 tháng. Đồng thời, doanh nghiệp (DN) này cũng tăng chiết khấu 2% cho cổ đông hoặc khách hàng tại một số khu vực, chiết khấu 1% cho khách hàng thân thiết. Hỗ trợ 100% lãi suất trong vòng 18 tháng, ân hạn nợ gốc và miễn phí tất toán trước hạn.

Các chủ đầu tư lớn như Hưng Thịnh, Địa ốc Phú Long… cũng đang có kế hoạch để mở bán trong quý cuối năm với những chương trình ưu đãi lớn, thậm chí khuyến mãi, chiết khấu đến 50% giá trị sản phẩm nếu khách hàng thanh toán ngay 95% giá trị BĐS.

Ông Phạm Lâm, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc DKRA Group, cho rằng đây là thời điểm tốt để người mua chọn lọc được những sản phẩm tốt từ các chủ đầu tư uy tín với mức giá hợp lý mà trong tương lai rất khó để có sự điều chỉnh giảm về giá bán, vì các chi phí đầu vào tăng cao (tiền sử dụng đất, nguyên liệu, vật liệu xây dựng, chi phí nhân công…).

Đối với thị trường thứ cấp, hiện nay nhiều người đang sở hữu BĐS cần có thanh khoản, thu hồi dòng tiền để xử lý nhiều việc liên quan nên cũng giảm giá bán. Đây cũng là cơ hội cho người mua nhà bởi các BĐS này hầu hết có pháp lý minh bạch, đã có sổ hồng.

Dù vậy, thanh khoản thị trường hầu như không có. Lý do đầu tiên là ở thời điểm này, người mua nhà khó tiếp cận vốn ngân hàng. Vì thế trong công văn gửi Thủ tướng Chính phủ, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoRea), thay mặt các DN BĐS đề nghị

Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước xem xét nới trần (room) tín dụng khoảng 1% để có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng 100.000 tỉ đồng để hỗ trợ nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm, tạo điều kiện cho DN, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng đối với các dự án đã có đầy đủ pháp lý, có tính khả thi của các DN có uy tín thương hiệu, thực hiện tốt nghĩa vụ nộp thuế cho nhà nước, nhất là các dự án nhà ở giá vừa túi tiền.

Một lý do nữa, theo các chuyên gia là không ít người có tiền, có nhu cầu, thấy cơ hội nhưng lại hoang mang, lo ngại nên không dám xuống tiền. Theo ông Phạm Lâm, khi thị trường đang tồn tại nhiều thử thách thì tính minh bạch trong cung cấp thông tin cực kỳ quan trọng. Vì vậy, các chủ đầu tư cần minh bạch về pháp lý, giá bán, các chính sách bán hàng… nhằm đảm bảo quyền lợi cho người mua.

“Để yên tâm, người mua cần có sự chọn lọc các dự án minh bạch, pháp lý an toàn, chủ đầu tư uy tín… Người ta thường nói hãy sợ hãi khi người khác tham lam và tham lam khi người khác sợ hãi. Lúc này là lúc các nhà đầu tư có tiền nhàn rỗi nên tham lam để sở hữu được các BĐS với giá hời”, ông Phạm Lâm nói.