Thị trường BĐS Tp.HCM và vùng lân cận những tháng cuối năm ra sao?

DKRA Consulting (DKRA Group) vừa có báo cáo thị trường bất động sản nhà ở Tp.HCM và vùng phụ cận quý 3/2024. Báo cáo đã chỉ ra những con số đáng chú ý về thị trường bất động sản phía Nam.

Phân khúc đất nền, nhà phố, biệt thự nắm chủ đạo

Cụ thể, ở phân khúc đất nền trong quý 3, nguồn cung sơ cấp tăng khoảng 11% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, nguồn cung mới vẫn duy trì ở mức khan hiếm, chỉ chiếm khoảng 3% trên tổng cung sơ cấp và tăng nhẹ 2% so với quý III/2023.

Mức thanh khoản thị trường ghi nhận tín hiệu tích cực với lượng tiêu thụ gấp 2.8 lần cùng kỳ năm 2023, nhưng vẫn ở mức thấp so với giai đoạn năm 2019 trở về trước. Giao dịch tập trung cục bộ ở nhóm sản phẩm hoàn thiện hạ tầng, pháp lý với mức giá trung bình dưới 50 triệu đồng/m2 tại TP. HCM hay dưới 22 triệu đồng/m2 ở vùng phụ cận.

Khu vực Bình Dương dẫn dắt thị trường mới với tỷ trọng nguồn cung và lượng tiêu thụ lần lượt đạt 52% và 78%. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì xu hướng đi ngang so với thời điểm đầu năm và vẫn neo ở mức cao, trong khi thị trường thứ cấp ghi nhận mức tăng khoảng 3% so với quý trước.

Ở phân khúc căn hộ có 108 dự án sơ cấp triển khai bán hàng (khoảng 13,408 căn) trong quý, giảm 9% so với quý trước và giảm 17% so với cùng kỳ năm 2023. Các dự án tập trung phân bổ tại thị trường Tp.HCM và Bình Dương.

Theo DKRA Consulting, các giao dịch tập trung chủ yếu ở những dự án tầm trung có mức giá từ 40 - 55 triệu đồng/m2 tại Tp.HCM và từ 30 - 35 triệu đồng/m2 tại Bình Dương. Phần lớn các dự án này đều đã hoàn thiện pháp lý và có tiến độ xây dựng nhanh chóng.

Đối với phân khúc nhà phố, biệt thự, đơn vị nghiên cứu ghi nhận có 80 dự án với nguồn cung gần 5.400 căn, tăng 16% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 589 căn, tức chỉ bằng 11% tổng nguồn cung.

DKRA Consulting đánh giá, sức cầu về nhà phố, biệt thự có tín hiệu tăng tích cực so với cùng kỳ năm ngoái. Thế nhưng, lượng tiêu thụ chung của thị trường vẫn duy trì ở mức thấp. Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với hồi đầu năm.

Trao đổi với phóng viên, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc phụ trách DKRA Consulting cho biết, hơn 70% nguồn cung nhà phố, biệt thự là từ Tp.HCM và Đồng Nai. Chính vì sức cầu yếu nên các chủ đầu tư đã tung ra các chính sách chiết khấu, giảm giá, ưu đãi ngày mở bán nhằm tăng thanh khoản.

"Dù lượng giao dịch trên thị trường có cải thiện nhưng tôi nghĩ sẽ khó có những đột biến về thanh khoản trong ngắn hạn”, ông Thắng nói.

Phân khúc căn hộ được kỳ vọng khởi sắc giai đoạn cuối năm 2024

Theo dự báo từ DKRA Consulting, trong quý IV/2024, nguồn cung mới phân khúc đất nền sẽ duy trì xu hướng phục hồi tích cực của quý III/2024 và dao động trong khoảng từ 350 - 450 nền, tập trung chủ yếu ở Bình Dương, Long An, Đồng Nai.

Mức thanh khoản thị trường cũng sẽ chuyển biến tích cực, các khu vực vùng phụ cận Tp.HCM có thể sẽ dẫn dắt thị trường. Do bộ 03 (Ba) Luật BĐS có hiệu lực vào đầu tháng 8/2024, cùng sự tác động của các yếu tố về kinh tế và chính sách thị trường được kỳ vọng sẽ mang lại những tác động tích cực trong thời gian tới.

Đáng chú ý, ở phân khúc căn hộ, với việc nhiều dự án đang trong giai đoạn truyền thông chuẩn bị mở bán, nguồn cung mới được dự báo sẽ tăng so với quý III/2024, dao động ở mức khoảng 4,000 - 6,000 căn, tập trung chủ yếu ở Tp.HCM và Bình Dương. Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS dự kiến có hiệu lực sớm. Đồng thời, lãi suất cho vay tiếp tục duy trì ở mức thấp,… kỳ vọng sẽ là những yếu tố ảnh hưởng tích cực lên sức cầu thị trường.

Phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục giữ vị thế chủ đạo tại Tp.HCM trong khi phân khúc hạng B và C dẫn dắt nguồn cung mới tại thị trường các tỉnh giáp ranh. Mặt bằng giá sơ cấp có thể tiếp tục tăng nhẹ, thanh khoản và giá bán thị trường thứ cấp được kỳ vọng sẽ tiếp tục có những chuyển biến tích cực trước nhu cầu mua nhà tăng cao vào thời điểm cuối năm.

Cũng trong quý IV, dự báo nguồn cung mới phân khúc nhà phố/biệt thự được dự báo tăng nhẹ so với quý trước, dao động khoảng 550 - 650 căn, phân bổ chủ yếu tại: Tp.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An.

Với mức thanh khoản thị trường đạt nhiều khởi sắc so với cùng kỳ năm 2023, giao dịch phân bổ chủ yếu ở nhóm dự án đảm bảo tiến độ xây dựng, an toàn pháp lý; mặt bằng giá sơ cấp có thể tăng nhẹ so với thời điểm đầu năm do ảnh hưởng của các loại chi phí đầu vào; thị trường thứ cấp tiếp tục xu hướng tăng của quý trước, các dự án đã bàn giao nhà, tiện ích đa dạng, liên kết vùng thuận tiện,… chủ lực thanh khoản thị trường.

“Dự báo kinh tế tăng trưởng tích cực, hệ thống pháp lý hoàn thiện, lãi suất vay mua bất động sản ở mức thấp,… là các yếu tố được kỳ vọng sẽ tạo nền tảng cho sự phục hồi của thị trường trong thời gian tới”. - DKRA Consulting nhận định.

Đối với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung condotel và biệt thự nghỉ dưỡng dự báo tăng nhẹ so với quý III/2024, dao động khoảng 200 - 300 căn đối với condotel tập trung chủ yếu ở Bà Rịa - Vũng Tàu và 100 - 150 căn biệt thự nghỉ dưỡng tập trung chủ yếu ở Quảng Ninh.

Ngoài ra, nguồn cung nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng sẽ không có nhiều biến động so với quý III, sức cầu chung thị trường tiếp tục duy trì ở mức thấp, đà giảm dự kiến kéo dài đến hết năm 2024. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ổn định và khó có những biến động rõ nét trong ngắn hạn.

Ngoài ra, nhận định về thị trường thời gian tới, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho biết: "Trong 3 tháng cuối năm 2024, ngoài dự án mới, Tp.HCM dự kiến sẽ có thêm các dự án hoàn thiện pháp lý tái khởi động sau nhiều năm ngừng triển khai, củng cố niềm tin của người mua nhà và các nhà đầu tư. Một xu hướng tuy không mới nhưng ngày càng rõ ràng hơn mà chúng tôi nhận thấy là sự quan tâm ngày càng tăng của các chủ đầu tư và người mua nhà đến các thị trường lân cận như Bình Dương, Long An với ngày càng nhiều dự án nhà ở được triển khai quanh khu vực giáp ranh giữa các tỉnh với Tp.HCM".