Thị trường căn hộ cho thuê: Vắng bóng căn hộ dưới 10 triệu đồng/tháng

VARs cho biết, đến thời điểm cuối năm 2024, giá sơ cấp căn hộ chung cư trung bình tại Hà Nội đã đạt 70 triệu đồng mỗi m2, tăng 35,4% theo năm, khi các dự án mở bán mới đều thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang, kéo theo mặt bằng giá thứ cấp cũng tăng mạnh.

Chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội phản ánh mức biến động giá bán bình quân của các dự án trong tập mẫu 150 Dự án được VARS chọn lọc và quan sát, tính đến thời điểm cuối năm 2024, đã tăng hơn 27% so với cuối năm 2023 và 72,4% so với quý 2/2019.

Mặt bằng giá căn hộ chung cư liên tục tăng cao và thiết lập mặt bằng mới khiến giá thuê căn hộ cũng có xu hướng leo thang, với mức tăng trung bình từ 10-20% trong năm 2024. Ở khu vực trung tâm thành phố, gần như “vắng bóng” các căn hộ chung cư có giá thuê dưới 10 triệu đồng/tháng, giá thuê căn hộ 1 phòng ngủ phổ biến từ 10 - 15 triệu đồng/tháng, 2 phòng ngủ từ 15 - 20 triệu đồng/tháng. Còn khu vực vùng ven, giá thuê căn hộ trung bình từ 6,5 - 15 triệu mỗi tháng, tăng mức phổ biến từ 3 - 8 triệu đồng/tháng trong vòng chưa đầy 5 năm.

Xu hướng này được thúc đẩy do nhu cầu thuê nhà tăng cao trước tình trạng giá bán vượt xa khả năng tài chính của phần lớn người lao động, khiến việc thuê nhà trở thành giải pháp tất yếu.

Theo phân tích của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS). Nguyên nhân chỉ sau một thời gian chịu tác động của COVID-19, cán cân cung – cầu lệch pha ngày càng nghiêm trọng về phía cầu.

Bên cạnh đó, tốc độ tăng giá thuê chỉ bằng một nửa giá nhà trong năm 2024, trên nền tảng tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ tại Việt Nam chỉ ở mức dưới 4%, phổ biến dưới 2%, thấp hơn so với gửi tiết kiệm.

Chưa kể đến việc giá vật liệu xây dựng, chi phí bảo trì, chi phí quản lý chung cư gia tăng cũng ảnh hưởng tới giá thuê lên mức mới, đặc biệt đối với căn hộ có vị trí tốt và đầy đủ tiện ích. Sự thay đổi trong tư duy và lối sống của người trẻ, đề cao sự linh hoạt trong việc lựa chọn nơi sống, ưu tiên thuê nhà để dễ dàng thay đổi chỗ ở theo công việc, phong cách sống, hoặc tiếp cận các khu vực có tiện ích tốt hơn, cũng là một trong những nguyên nhân góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường căn hộ cho thuê.

Xu hướng cho thuê dần dịch chuyển ra vùng ven

Cùng với xu hướng tăng giá chung của thị trường bất động sản, giá thuê nhà trọ, chung cư mini,... cũng tăng vọt. Việc giá thuê liên tục tăng cao, khiến nhiều người lao động, đặc biệt là người trẻ, có thu nhập trung bình và thấp, gặp khó khăn trong việc duy trì cuộc sống tại đô thị.

Cùng với xu hướng tăng giá chung của thị trường bất động sản, giá thuê nhà trọ, chung cư mini,... cũng tăng vọt. Theo VARS, việc giá thuê liên tục tăng cao, khiến nhiều người lao động, đặc biệt là người trẻ, có thu nhập trung bình và thấp, gặp khó khăn trong việc duy trì cuộc sống tại đô thị. Khi chi phí thuê nhà chiếm tới 35-50% thu nhập. Cộng với các chi phí sinh hoạt khác, người trẻ gần như không có khả năng tích lũy. Nhiều người không còn đủ khả năng chi trả, buộc phải thu hẹp không gian sống, tìm kiếm lựa chọn rẻ hơn hoặc thậm chí rời khỏi các thành phố lớn.

Xu hướng dịch chuyển ra các khu vực vùng ven ngày càng rõ ràng hơn, nhờ giá thuê thấp hơn khoảng 20-30% so với trung tâm. Tuy nhiên, việc dịch chuyển ra xa cũng mang đến nhiều thách thức khi hệ thống giao thông công cộng chưa phát triển đồng bộ, chi phí đi lại tăng lên,...

Không chỉ lao động phổ thông, mà cả những lao động trẻ có trình độ cao cũng bắt đầu rời khỏi trung tâm đô thị. Khi chất lượng sống chưa đáp ứng kỳ vọng do người trẻ khó tìm được không gian sống thoải mái và chất lượng dịch vụ tốt với mức giá thuê phải chăng. Đồng thời, các tỉnh, thành vệ tinh cũng đang phát triển mạnh mẽ với nhiều khu công nghiệp, trung tâm công nghệ và dịch vụ hiện đại, với mức lương tại không quá chênh lệch so với trung tâm, nhưng chi phí sinh hoạt rẻ hơn đáng kể.