Thị trường bất động sản chuyển biến tích cực, phân khúc chung cư vẫn “làm mưa làm gió”?

Thị trường bất động sản phục hồi rõ nét

Theo các dữ liệu mới nhất của Batdongsan.com.vn, một chu kỳ mới đang được mở ra với thị trường bất động sản khi dữ liệu cho thấy có sự chuyển biến tích cực của thị trường.

Cụ thể, mức độ quan tâm với thị trường, với nhiều phân khúc, loại hình đang tăng trưởng 2 chữ số. Cụ thể, so với cùng kỳ năm 2023, mức độ quan tâm đất nền, đất thổ cư trong đã tăng 49%, nhà riêng tăng 25%, chung cư tăng 24% và biệt thự tăng 22%. Các tín hiệu đảo chiều ngày càng rõ nét, đặc biệt là từ quý III đến cuối năm 2024. Do đó, 2025 sẽ là năm mà thị trường bất động sản tiếp tục có sự tăng trưởng.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định thị trường bất động sản năm 2025 sẽ có nhiều tín hiệu khởi sắc. Theo ông, tâm lý và hành vi của nhà đầu tư đang có sự chuyển biến rõ rệt.

Dự báo về xu hướng sắp tới, ông Quốc Anh cho rằng từ quý IV/2024 đến đầu quý II/2025, thị trường sẽ phục hồi rõ nét hơn. Thay vì chỉ tập trung vào chung cư, nhà đầu tư sẽ hướng sự quan tâm đến phân khúc nhà riêng và nhà phố.

“Đặc biệt, từ quý II đến cuối năm 2025, khi niềm tin vào thị trường được củng cố, các yếu tố như giá bán hay pháp lý không còn là rào cản chính. Thay vào đó, tiềm năng tăng giá mới là yếu tố quyết định xuống tiền. Đất nền và biệt thự dự án – hai phân khúc có khả năng sinh lời cao sẽ trở thành điểm nóng đầu tư.

Giai đoạn từ quý I đến quý IV/2026, thị trường dự báo sẽ bước vào quỹ đạo ổn định, với cả giá bán lẫn thanh khoản đều tăng trưởng mạnh mẽ”, ông Quốc Anh thông tin.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cũng phản ảnh tại Hà Nội, trong tháng 1/2025, nhu cầu tìm mua bất động sản tập trung vào chung cư khu vực phía Tây (Nam Từ Liêm, Hà Đông), đất nền tại các quận vùng ven (Long Biên, Hoài Đức, Hà Đông) và nhà riêng ở các khu vực đông dân cư (Đống Đa, Hoàng Mai, Long Biên). Ở mảng cho thuê, Cầu Giấy và Nam Từ Liêm là những quận có nhu cầu thuê chung cư lớn nhất, trong khi nhà riêng và phòng trọ được tìm kiếm nhiều tại Cầu Giấy, Đống Đa, Hà Đông.

Tại TP.HCM, thị trường đầu năm 2025 ghi nhận sự phân hóa rõ rệt. Đất nền tập trung lượng quan tâm lớn tại Quận 9, trong khi chung cư thu hút người mua chủ yếu tại Quận 2 và Quận 7. Nhà riêng được quan tâm nhiều nhất ở Bình Thạnh và Gò Vấp. Ở phân khúc cho thuê, nhu cầu tìm thuê chung cư cao tại Quận 2 và Quận 7, còn nhà trọ chủ yếu được tìm kiếm ở Bình Thạnh.

Ở các tỉnh thành khác, Hải Phòng và Hưng Yên là hai thị trường nổi bật tại miền Bắc. Hải Phòng được đánh giá cao nhờ hệ thống cảng biển và khu công nghiệp phát triển, trong khi Hưng Yên hưởng lợi từ vị trí gần Hà Nội và sự bùng nổ của các khu đô thị mới.

Tại miền Nam, Bình Dương, Đồng Nai và Vũng Tàu tiếp tục là những điểm nóng bất động sản. Bình Dương và Đồng Nai thu hút lượng lớn lao động và chuyên gia, tạo nhu cầu cao về nhà ở và cho thuê. Trong khi đó, Vũng Tàu tận dụng lợi thế du lịch biển và định hướng trở thành trung tâm logistics để thu hút nhà đầu tư.

Miền Trung ghi nhận sự bứt phá mạnh mẽ của Đà Nẵng, dẫn đầu cả nước về mức độ quan tâm đất nền trong tháng 1/2025. Thành phố này vẫn là điểm đến đầu tư hấp dẫn nhờ du lịch phát triển và hạ tầng hiện đại.

Chung cư vẫn “làm mưa làm gió”

Nếu trước đây, phần lớn nhà đầu tư chỉ thăm dò và tìm hiểu, thì hiện tại, nhiều người đã sẵn sàng xuống tiền. Giai đoạn này, nhu cầu chủ yếu tập trung vào phân khúc mua để ở, ưu tiên những dự án có pháp lý minh bạch. Chính vì vậy, không khó hiểu khi chung cư trở thành phân khúc làm mưa làm gió thị trường suốt năm 2024 và vẫn duy trì sức hút ở thời điểm hiện tại.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, nhận xét, năm 2024, giá chung cư tăng trung bình từ 40-150%, cá biệt có khu vực tăng đến 200%.

Do đó, với 100-200 triệu đồng/căn là mức giảm rất thấp so với mức tăng giá chung cư thời gian qua.

Hơn nữa, theo ông Toản, hiện tượng một số chủ nhà có nhu cầu bán nên giảm giá không phản ánh hết thị trường. Thực tế nguồn cung vẫn đang thiếu nên giá nhà vẫn neo cao, nhất là những dự án mới mở bán.

Tổng giám đốc EZ Property dẫn chứng, một dự án chung cư ở Hà Đông vừa mở bán với giá hơn 80 triệu đồng/m2, mức giá này tiệm cận với giá chung cư ở nội đô.

Theo ông, nguồn cung có thể tăng lên nhưng giá nhà vẫn khó giảm. Lý do, nguồn cung chỉ tăng một phần ở phân khúc cao cấp, còn phân khúc giá trung bình rất hiếm.

“Hầu như các dự án đều xây dựng ở phân khúc cao cấp, chủ đầu tư lấy mặt bằng giá xung quanh thị trường làm tham chiếu nên giá rất cao.

Về ngắn hạn, giá chung cư Hà Nội càng khó giảm. Về trung và dài hạn, nếu giải quyết được nhu cầu ở thông qua phát triển nhà ở xã hội, nhà giá trung bình thì giá chung cư chỉ có thể giảm ở một số khu vực như Hoài Đức, Đông Anh, Gia Lâm, Thường Tín... Còn tại các quận trung tâm, việc giảm giá chung cư là điều khó xảy ra”, ông Toản nhận định.