Thị trường căn hộ tại Hà Nội: Nhu cầu mua nhà chủ yếu tập trung ở phân khúc tầm trung
Theo báo cáo thị trường quý II/2025 của CBRE Việt Nam, thị trường căn hộ Hà Nội đang chứng kiến sự mất cân đối rõ rệt giữa cung và cầu. Trong khi nhu cầu mua nhà chủ yếu tập trung ở phân khúc tầm trung, các chủ đầu tư lại đẩy mạnh nguồn cung ở phân khúc cao cấp và hạng sang.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Nhà ở của CBRE Việt Nam, cho biết nguồn cung mới tại Hà Nội đang gia tăng đáng kể, nhưng tập trung chủ yếu ở các sản phẩm giá cao. Riêng quý II/2025, thị trường ghi nhận hơn 6.800 căn hộ mở bán mới, gần gấp đôi quý trước. Tính chung 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung mới đạt hơn 10.760 căn – mức cao thứ hai trong vòng 5 năm.
Tuy nhiên, giá bán trung bình của các dự án mở bán trong quý II đã tăng lên mức 79 triệu đồng/m², cao hơn 33% so với cùng kỳ năm 2024. Một số khu vực từng có giá phổ biến 40–50 triệu đồng/m² như Hà Đông hay Hoàng Mai, hiện ghi nhận các dự án mới chào bán trên 70 triệu đồng/m². Đáng chú ý, tại Long Biên, một dự án căn hộ mới mở bán với giá "rumor" lên tới 118 triệu đồng/m² – mức giá chưa từng có tại khu vực này.
Trong khi đó, nhu cầu thực tế của người dân lại tập trung vào phân khúc tầm trung, với mức giá dưới 60 triệu đồng/m². Theo khảo sát gần đây của VnExpress, khoảng 65% trong số hơn 5.300 độc giả cho biết họ chỉ có khả năng mua nhà dưới 3 tỷ đồng.
Tình trạng lệch pha cung – cầu này cũng được các tổ chức nghiên cứu thị trường khác ghi nhận. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tính đến hết quý I, có khoảng 14.500 căn hộ mở bán mới, trong đó 58% thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang – tăng 11% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án đại đô thị ở vùng ven và tỉnh lân cận.
CBRE cho biết, tỷ lệ hấp thụ căn hộ trong quý II chỉ đạt khoảng 60%, thấp hơn nhiều so với mức 92–95% của cùng kỳ năm ngoái. Tổng lượng giao dịch trong quý đạt gần 5.200 căn, giảm 27% theo năm.
Trên thị trường thứ cấp, giá bán có xu hướng ổn định dù vẫn neo ở mức cao, trung bình khoảng 50 triệu đồng/m² – tăng nhẹ theo quý và 15% theo năm.
Dự báo đến cuối năm, Hà Nội sẽ có khoảng 31.000 căn hộ mới được tung ra thị trường. Tuy nhiên, bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội – cho rằng với mặt bằng giá hiện nay, người mua sẽ ngày càng cân nhắc kỹ lưỡng, yêu cầu cao hơn về chất lượng, tiện ích và mức độ phù hợp với nhu cầu thực tế.
