TP.HCM: Nguồn cung bất động sản thấp nhất trong gần một thập kỷ qua, giá bán tăng mạnh

Nguồn cung TP.HCM ở mức thấp nhất trong gần một thập kỷ

Theo báo cáo thị trường bất động sản nửa đầu năm 2025 do CBRE Việt Nam công bố, TP.HCM chỉ ghi nhận khoảng 1.400 căn hộ và 132 căn nhà thấp tầng mở bán mới, trong đó quý II/2025 đóng góp lần lượt 1.000 căn hộ và 74 căn thấp tầng.

Dù nguồn cung quý II tăng gấp đôi so với quý I, tổng nguồn cung 6 tháng đầu năm vẫn thấp hơn 16% so với cùng kỳ 2024 và là mức thấp nhất kể từ năm 2015. Thực tế này phản ánh tình trạng phục hồi chậm dù hàng loạt dự án đã được tháo gỡ pháp lý từ cuối 2024 đến nửa đầu năm nay.

Cùng với đố giá bán sơ cấp tăng mạnh, hấp thụ chững lại. Cụ thể, giá bán sơ cấp căn hộ tại TP.HCM trong quý II/2025 đạt trung bình 82 triệu đồng/m² thông thủy, tăng gần 7% so với quý trước và tăng 29% so với cùng kỳ năm ngoái. Nhiều dự án điều chỉnh giá bán tăng 10 – 13% so với giai đoạn mở bán trước đó.

Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ các nguồn cung mở bán mới chỉ đạt 74%, giảm so với mức 86% của nửa đầu năm 2024. Để kích cầu, nhiều chủ đầu tư triển khai chính sách bán hàng linh hoạt như chiết khấu 9 – 16%, hỗ trợ vay ân hạn nợ gốc tới 10 năm, hay tặng gói nội thất.

Nguồn cung nhà thấp tầng tại TP.HCM trong quý II chủ yếu đến từ một dự án tại huyện Nhà Bè – khu vực hiện cách trung tâm thành phố khoảng 25–30 phút di chuyển. Giá bán sơ cấp ghi nhận khoảng 200 triệu đồng/m² đất, thấp hơn 35% so với mức trung bình thị trường.

Trong bối cảnh nguồn cung mới khan hiếm, giá bán thứ cấp bất động sản gắn liền với đất tăng 9% theo năm.

Sóng dịch chuyển ra vùng ven: Bình Dương, Long An, Đồng Nai dẫn dắt nguồn cung

Theo CBRE, khi TP.HCM hạn chế về nguồn cung, các tỉnh giáp ranh đang nổi lên như những điểm đến thay thế, dẫn đầu là Bình Dương với gần 8.300 căn hộ mở bán mới, gấp gần 6 lần TP.HCM. Long An ghi nhận hơn 4.400 căn nhà gắn liền với đất mở bán, cao gấp 33 lần TP.HCM cùng kỳ.

Các dự án tại khu vực này có khoảng cách 25–35 km đến trung tâm TP.HCM, quy mô lớn và hướng đến mô hình đô thị đa chức năng. Khi hạ tầng hoàn thiện, đây được kỳ vọng sẽ thúc đẩy giãn dân ra vùng ven, đồng thời mở rộng ranh giới phát triển đô thị TP.HCM mở rộng.

Thị trường cuối năm 2025 vẫn phân hóa, ngoại thành chiếm ưu thế?

CBRE nhận định, trong 6 tháng cuối năm 2025, TP.HCM dự kiến chỉ có thêm 6.000 căn hộ và hơn 800 căn nhà thấp tầng mở bán mới, tiếp tục duy trì tình trạng khan hiếm. Trong khi đó, 70% nguồn cung mới trong năm đến từ các tỉnh lân cận, phản ánh xu hướng chuyển dịch rõ rệt.

Theo bà Dương Thuỳ Dung – Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, mức giá bất động sản ngoại thành thấp hơn TP.HCM từ 50–80%, tùy phân khúc. Điều này tạo ra dư địa tăng giá đáng kể, với mức tăng kỳ vọng 9–11%/năm cho căn hộ và 6–12%/năm cho nhà thấp tầng trong 3 năm tới.

Theo ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam, thị trường bất động sản nửa đầu năm 2025 đã thoát khỏi giai đoạn trầm lắng, với lượng giao dịch tăng khoảng 35% so với cùng kỳ. Niềm tin nhà đầu tư đang quay lại, đặc biệt sau khi nhiều vướng mắc pháp lý được tháo gỡ.

Tại TP.HCM và Hà Nội, phân khúc căn hộ và đất nền ghi nhận tín hiệu tích cực, trong khi nhà phố, nhà riêng vẫn đi ngang do chưa thực sự hấp dẫn với nhóm người mua ở thực.

Việc hợp nhất địa giới hành chính toàn quốc không chỉ tạo trục phát triển đô thị mới, mà còn là phép thử về khả năng điều hành, quy hoạch và phản ứng chính sách. Từ nay đến cuối năm, thị trường được dự báo tiếp tục phân hóa, khi phân khúc cao cấp mở rộng, còn nhà ở giá vừa và thấp vẫn trong tình trạng khan hiếm.

Trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, giá neo cao và thị trường bước vào chu kỳ mới, giới chuyên gia khuyến nghị người mua và nhà đầu tư duy trì sự thận trọng, theo dõi sát diễn biến chính sách và cân nhắc chiến lược dài hạn, nhằm tận dụng hiệu quả các cơ hội khi thị trường thiết lập mặt bằng mới.